Glossário de finanças imobiliárias

Estas definições explicam o vocabulário por trás da Calculadora de arrendar ou comprar e do resto do site. Cada entrada está redigida para se compreender por si só, por isso pode ler apenas o termo de que precisa. Quando uma calculadora leva um conceito à prática, criamos uma ligação para ela. Para conhecer o modelo completo por trás destes números, consulte a metodologia.

Termos de A a Z

Amortização

A amortização é o processo de saldar um empréstimo através de pagamentos periódicos fixos que cobrem tanto os juros como o capital. Os primeiros pagamentos são, na sua maioria, juros; com o tempo, uma parte maior de cada prestação destina-se ao capital, pelo que o seu saldo desce mais depressa perto do fim. Pode ver esta repartição mês a mês no mapa de amortização.

Valorização

A valorização é o aumento do valor de mercado de um imóvel ao longo do tempo. Costuma expressar-se como uma percentagem anual, como um pressuposto de longo prazo de cerca de 3 por cento ao ano, embora os resultados reais variem muito consoante a localização e o período. A valorização gera capital próprio para os proprietários, mas é um pressuposto, não uma garantia, e os preços também podem cair.

TAEG face à taxa de juro

A taxa de juro é o custo de pedir emprestado o capital do empréstimo, expresso como uma percentagem anual. A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) é mais ampla: integra certas comissões e pontos do credor numa única taxa anual, pelo que costuma ser um pouco mais alta do que a taxa nominal. A TAEG ajuda-o a comparar propostas de forma mais equilibrada, enquanto a taxa de juro determina a sua prestação mensal na calculadora de crédito habitação.

Horizonte de equilíbrio

O horizonte de equilíbrio é o momento no tempo em que comprar uma casa o deixa numa situação não pior do que arrendar e investir a diferença. Antes desse horizonte, arrendar costuma sair a ganhar devido aos elevados custos iniciais e de venda; depois dele, comprar tende a tomar a dianteira. A Calculadora de arrendar ou comprar indica este horizonte, e o guia do horizonte de equilíbrio explica como interpretá-lo.

Custos de escritura

Os custos de escritura são as despesas pontuais pagas para concluir a compra de uma casa, além da entrada. Costumam incluir comissões do credor, de registo, de avaliação e de escritura, e situam-se muitas vezes entre 2 e 5 por cento do preço de compra. Estime os seus com o estimador de custos de escritura.

Rácio dívida-rendimento (DTI)

O rácio dívida-rendimento, ou DTI, é a parte do seu rendimento mensal bruto que se destina ao pagamento de dívidas, expressa em percentagem. Os credores usam-no para avaliar que crédito consegue suportar, procurando muitas vezes um DTI total igual ou inferior a um intervalo entre os 35 e os pouco mais de 40 por cento. Veja como está com a calculadora de capacidade de compra.

Entrada

A entrada é o dinheiro que paga adiantado por conta do preço de uma casa, sendo o restante coberto pelo seu crédito. Uma entrada maior reduz o montante do empréstimo e a prestação mensal e pode eliminar a necessidade de um seguro de crédito. A calculadora de entrada mostra como diferentes montantes alteram o seu empréstimo.

Capital próprio (equity)

O capital próprio é a parte da sua casa que realmente possui: o seu valor de mercado atual menos o saldo que ainda deve do crédito. Cresce à medida que amortiza capital e a casa se valoriza, e diminui se os valores caírem. O capital próprio é a riqueza que um comprador acumula, mas não é dinheiro líquido até que venda ou peça um empréstimo com base nele.

Conta de garantia (escrow)

A conta de garantia é um mecanismo de custódia gerido por um terceiro neutro. Durante uma compra retém fundos e documentos até a operação se concluir; com um crédito, uma conta de garantia recolhe parte da sua prestação mensal para pagar o imposto sobre o imóvel e o seguro da habitação por si. A conta de garantia não acrescenta nada ao seu custo total, mas agrupa essas faturas dentro da sua prestação.

Crédito com taxa fixa

Um crédito com taxa fixa mantém a mesma taxa de juro durante todo o prazo do empréstimo, pelo que a sua prestação de capital e juros nunca muda. Isto torna o orçamento previsível e protege-o se as taxas subirem, embora tivesse de refinanciar para beneficiar se as taxas descerem. É o tipo de empréstimo que a nossa calculadora de crédito habitação modela por predefinição.

Quota de condomínio (HOA)

Uma quota de associação de proprietários (HOA) é um encargo recorrente pago pelos proprietários em certos condomínios, apartamentos ou empreendimentos planeados. Financia a manutenção partilhada, como jardinagem, áreas comuns e reparações de espaços comuns, e é independente do seu crédito, dos seus impostos e do seu seguro. As quotas de condomínio podem subir com o tempo e são um custo real da propriedade que convém incluir em qualquer comparação de arrendar ou comprar.

Seguro de habitação

O seguro de habitação protege o seu imóvel e os seus bens contra eventos cobertos, como incêndios, tempestades e roubos, e inclui cobertura de responsabilidade civil. Os credores exigem-no enquanto tiver um crédito, e o prémio costuma pagar-se mensalmente através da conta de garantia. É um custo recorrente da propriedade que um arrendatário normalmente não suporta, à parte de um seguro de arrendatário mais barato.

Inflação

A inflação é a subida geral dos preços ao longo do tempo, que reduz o poder de compra de uma quantia fixa de dinheiro. Numa comparação de arrendar ou comprar importa porque as rendas, a manutenção, os impostos e o seguro tendem a crescer mais ou menos ao ritmo da inflação, enquanto uma prestação de crédito fixa se mantém igual em termos nominais. O nosso modelo permite-lhe definir um pressuposto de inflação para fazer crescer os custos recorrentes.

Juros

Os juros são o custo que um credor cobra por lhe deixar pedir dinheiro emprestado, calculado como uma percentagem do saldo em dívida. Num crédito são maiores no início, quando o saldo é elevado, e diminuem à medida que amortiza capital. A parcela de juros de cada prestação é mostrada linha a linha no mapa de amortização.

LTV (rácio empréstimo-valor)

O rácio empréstimo-valor, ou LTV, é o montante do seu crédito dividido pelo valor da casa, expresso em percentagem. Uma entrada de 20 por cento, por exemplo, corresponde a um LTV de 80 por cento. Um LTV mais baixo sinaliza menos risco para os credores e é o limiar a partir do qual o seguro de crédito privado pode normalmente ser eliminado.

Reserva para manutenção

Uma reserva para manutenção é o dinheiro que um proprietário põe de lado para conservação e reparações, desde a manutenção de rotina até à substituição do telhado ou de eletrodomésticos. Uma regra prática comum orça cerca de 1 por cento do valor da casa por ano, embora as casas mais antigas possam custar mais. Como os arrendatários geralmente não pagam isto, é um custo importante a incluir em qualquer comparação honesta.

Taxa marginal de imposto

A sua taxa marginal de imposto é a percentagem de imposto que paga sobre o seu próximo euro de rendimento, com base no seu escalão de imposto mais alto. Importa ao comprar porque define o valor de quaisquer deduções de juros de crédito e de imposto sobre o imóvel: uma dedução poupa-lhe aproximadamente a sua taxa marginal multiplicada pelo montante dedutível. O benefício só se aplica se discriminar as deduções em vez de aplicar a dedução padrão.

Crédito habitação

Um crédito habitação é um empréstimo usado para comprar uma casa, garantido pelo próprio imóvel, que o credor pode reclamar se deixar de pagar. Reembolsa-o ao longo de um prazo definido através de pagamentos periódicos de capital e juros, frequentemente acrescidos de impostos e seguro. A calculadora de crédito habitação estima a prestação mensal para um dado preço, entrada, taxa e prazo.

Custo de oportunidade

O custo de oportunidade é o rendimento a que renuncia por usar o dinheiro de uma forma em vez de outra. Em arrendar ou comprar, o exemplo clássico é a entrada e os custos de escritura: o dinheiro imobilizado numa casa poderia ser investido noutro lugar. O nosso modelo capta isto ao fazer o arrendatário investir a diferença, e o guia do custo de oportunidade explica por que pode mudar a resposta.

PITI

PITI corresponde a capital, juros, impostos e seguro (na sigla inglesa): as quatro partes que compõem uma prestação mensal de crédito típica. O capital e os juros amortizam o empréstimo, enquanto os impostos e o seguro costumam ser cobrados através da conta de garantia. Os credores olham para o seu PITI completo, não apenas para o capital e os juros, ao avaliar a capacidade de pagamento.

PMI (seguro de crédito privado)

O seguro de crédito privado, ou PMI, é um encargo mensal adicional que os credores exigem quando a sua entrada é inferior a 20 por cento (um LTV superior a 80 por cento). Protege o credor, não a si, e normalmente pode ser eliminado quando atinge cerca de 20 a 22 por cento de capital próprio. A calculadora de crédito habitação integra o PMI na prestação até que esse limiar de capital próprio seja cumprido.

Capital

O capital é o montante que efetivamente pediu emprestado, distinto dos juros cobrados sobre ele. Cada prestação do crédito reparte-se entre juros e uma parcela de capital, e amortizar capital é o que gera o seu capital próprio. Os pagamentos extra aplicados ao capital encurtam o empréstimo e reduzem o total de juros, como o mapa de amortização pode ilustrar.

Imposto sobre o imóvel

O imposto sobre o imóvel é um imposto recorrente cobrado pelas administrações locais com base no valor patrimonial da sua casa, normalmente uma percentagem paga todos os anos. As taxas variam muito consoante a localização, situando-se muitas vezes entre cerca de 0,5 e 2,5 por cento do valor. Costuma ser cobrado através da conta de garantia e é um custo contínuo que, ao contrário de um crédito, não termina quando o empréstimo é saldado.

Crescimento das rendas

O crescimento das rendas é o ritmo a que a renda sobe ao longo do tempo, normalmente expresso como uma percentagem anual. A longo prazo tende a acompanhar a inflação, embora os mercados locais possam mover-se mais depressa ou mais devagar. É um pressuposto fundamental em arrendar ou comprar: um crescimento das rendas mais rápido faz uma prestação de crédito fixa parecer melhor em comparação, algo que pode testar na Calculadora de arrendar ou comprar.

Custos de venda

Os custos de venda são as despesas que um proprietário paga ao vender uma casa, incluindo comissões do agente, impostos de transmissão e diversas despesas de escritura. No conjunto costumam somar cerca de 6 a 8 por cento do preço de venda e são deduzidos das suas receitas. Por serem elevados e pontuais, afastam o horizonte de equilíbrio da compra, como se explica no guia de custos de escritura e de venda.

Dedução padrão

A dedução padrão é um montante fixo que pode subtrair ao rendimento tributável sem discriminar deduções individuais. Importa para os compradores porque os juros do crédito e o imposto sobre o imóvel só reduzem os seus impostos se o seu total discriminado for maior do que a dedução padrão. Para muitos agregados, a dedução padrão é mais alta, o que significa que o benefício fiscal de ser proprietário é menor do que se costuma supor.

Prazo

O prazo é o período de tempo ao longo do qual reembolsa um crédito, habitualmente 15 ou 30 anos. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal mas aumenta o total de juros pagos; um prazo mais curto faz o contrário. Pode comparar como diferentes prazos alteram a prestação e os juros na calculadora de crédito habitação.

Imposto de transmissão

Um imposto de transmissão é um imposto pontual que algumas administrações regionais ou locais cobram quando a propriedade muda de titular, normalmente uma percentagem do preço de venda. Consoante as regras locais, pode ser pago pelo comprador, pelo vendedor ou repartido entre ambos. Onde se aplica, faz parte dos custos de escritura ou de venda e deve ser contabilizado numa comparação completa de arrendar ou comprar.

Submerso (capital negativo)

Uma casa está submersa, ou em capital negativo, quando deve mais do crédito do que a propriedade vale nesse momento. Isto pode acontecer se os preços caírem ou se comprou com uma entrada muito pequena e ainda não acumulou capital próprio. Estar submerso torna a venda dispendiosa, porque a venda não cobriria o empréstimo restante, e é um risco que convém pesar antes de comprar com pouca margem.

Ainda tem alguma dúvida?

Se um termo de que precisa não estiver aqui, a página de metodologia define como cada dado alimenta o modelo, e o guia de arrendar ou comprar percorre a decisão mais ampla. Também pode contactar-nos com uma sugestão de definição a acrescentar.