Glossaire de la finance immobilière

Ces définitions expliquent le vocabulaire qui se cache derrière la calculatrice louer ou acheter et le reste du site. Chaque entrée est rédigée pour se comprendre seule, vous pouvez donc lire uniquement le terme dont vous avez besoin. Lorsqu'une calculatrice met un concept en pratique, nous y renvoyons. Pour découvrir le modèle complet derrière ces chiffres, consultez la méthodologie.

Termes de A à Z

Amortissement

L'amortissement est le processus de remboursement d'un prêt au moyen de versements réguliers fixes qui couvrent à la fois les intérêts et le capital. Les premiers versements sont en majorité des intérêts ; au fil du temps, une part plus grande de chaque mensualité va au capital, de sorte que votre solde diminue plus vite vers la fin. Vous pouvez voir cette répartition mois par mois dans le tableau d'amortissement.

Appréciation

L'appréciation est l'augmentation de la valeur de marché d'un bien au fil du temps. Elle s'exprime généralement sous forme de pourcentage annuel, comme une hypothèse de long terme d' environ 3 pour cent par an, même si les résultats réels varient beaucoup selon le lieu et la période. L'appréciation crée du patrimoine pour les propriétaires, mais c'est une hypothèse, et non une garantie : les prix peuvent aussi baisser.

TAEG et taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est le coût de l'emprunt du capital du prêt, exprimé en pourcentage annuel. Le taux annuel effectif global (TAEG) est plus large : il intègre certains frais et points du prêteur dans un taux annuel unique, et il est donc généralement un peu plus élevé que le taux nominal. Le TAEG vous aide à comparer les offres sur une base plus homogène, tandis que le taux d'intérêt détermine votre mensualité dans la calculatrice de crédit immobilier.

Seuil de rentabilité

Le seuil de rentabilité est le moment à partir duquel acheter un logement ne vous laisse pas dans une situation pire que de louer et d'investir la différence. Avant ce seuil, la location est généralement gagnante en raison des coûts initiaux et de revente élevés ; au-delà, l'achat tend à prendre l'avantage. La calculatrice louer ou acheter indique ce seuil, et le guide du seuil de rentabilité explique comment l'interpréter.

Frais de clôture

Les frais de clôture sont les frais ponctuels payés pour finaliser l'achat d'un logement, en plus de l'apport. Ils incluent souvent les frais du prêteur, de titre, d'expertise et d'enregistrement, et représentent fréquemment entre 2 et 5 pour cent du prix d'achat. Estimez les vôtres avec l' estimateur de frais de clôture.

Ratio d'endettement (DTI)

Le ratio d'endettement, ou DTI, est la part de vos revenus mensuels bruts consacrée au remboursement de vos dettes, exprimée en pourcentage. Les prêteurs l'utilisent pour évaluer le montant de crédit que vous pouvez assumer, et recherchent souvent un DTI total égal ou inférieur à une fourchette d'environ 35 à 40 et quelques pour cent. Vérifiez votre situation avec la calculatrice de capacité d'emprunt.

Apport

L'apport est la somme que vous payez à l'avance sur le prix d'un logement, le reste étant couvert par votre crédit. Un apport plus élevé réduit le montant du prêt et la mensualité, et peut supprimer la nécessité d'une assurance de prêt. La calculatrice d'apport montre comment différents montants modifient votre prêt.

Patrimoine (equity)

Le patrimoine est la part de votre logement que vous possédez réellement : sa valeur de marché actuelle moins le solde que vous devez encore sur le crédit. Il augmente à mesure que vous remboursez le capital et que le logement s'apprécie, et il diminue si les valeurs baissent. Le patrimoine est la richesse que constitue un acheteur, mais ce n'est pas de l'argent liquide tant que vous n'avez pas vendu ou emprunté contre lui.

Compte séquestre (escrow)

Le séquestre est un dispositif de conservation géré par un tiers neutre. Lors d'un achat, il détient les fonds et les documents jusqu'à la clôture de l'opération ; avec un crédit, un compte séquestre prélève une partie de votre mensualité pour payer la taxe foncière et l'assurance habitation en votre nom. Le séquestre n'augmente pas votre coût total, mais il regroupe ces factures au sein de votre mensualité.

Crédit à taux fixe

Un crédit à taux fixe conserve le même taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt, de sorte que votre mensualité de capital et d'intérêts ne change jamais. Cela rend le budget prévisible et vous protège si les taux montent, même si vous devriez renégocier pour en profiter si les taux baissent. C'est le type de prêt que notre calculatrice de crédit immobilier modélise par défaut.

Charges de copropriété (HOA)

Une charge d'association de propriétaires (HOA) est un prélèvement récurrent payé par les propriétaires de certains lotissements, immeubles ou ensembles planifiés. Elle finance l'entretien partagé, comme les espaces verts, les équipements et les réparations des parties communes, et elle est indépendante de votre crédit, de vos impôts et de votre assurance. Les charges peuvent augmenter avec le temps et constituent un coût réel de propriété qu'il convient d'inclure dans toute comparaison entre location et achat.

Assurance habitation

L'assurance habitation protège votre logement et vos biens contre des événements couverts comme les incendies, les tempêtes et les vols, et inclut une garantie responsabilité civile. Les prêteurs l'exigent tant que vous avez un crédit, et la prime se paie souvent mensuellement via le compte séquestre. C'est un coût récurrent de propriété qu'un locataire n'assume généralement pas, hormis une assurance locataire moins chère.

Inflation

L'inflation est la hausse générale des prix au fil du temps, qui réduit le pouvoir d'achat d'une somme d'argent fixe. Dans une comparaison entre location et achat, elle compte parce que les loyers, l'entretien, les impôts et l'assurance tendent à croître à peu près au rythme de l' inflation, alors qu'une mensualité de crédit fixe reste identique en termes nominaux. Notre modèle vous permet de fixer une hypothèse d'inflation pour faire évoluer les coûts récurrents.

Intérêts

Les intérêts sont le coût qu'un prêteur facture pour vous laisser emprunter de l'argent, calculé en pourcentage du solde restant dû. Sur un crédit, ils sont les plus élevés au début, quand le solde est important, et diminuent à mesure que vous remboursez le capital. La part d'intérêts de chaque mensualité est détaillée ligne par ligne dans le tableau d'amortissement.

LTV (ratio prêt-valeur)

Le ratio prêt-valeur, ou LTV, est le montant de votre crédit divisé par la valeur du logement, exprimé en pourcentage. Un apport de 20 pour cent, par exemple, correspond à un LTV de 80 pour cent. Un LTV plus bas signale moins de risque pour les prêteurs et constitue le seuil à partir duquel l'assurance hypothécaire privée peut généralement être supprimée.

Réserve d'entretien

Une réserve d'entretien est l'argent qu'un propriétaire met de côté pour l'entretien et les réparations, de l'entretien courant au remplacement de la toiture ou de l'électroménager. Une règle empirique courante budgète environ 1 pour cent de la valeur du logement par an, même si les logements anciens peuvent coûter davantage. Comme les locataires ne paient généralement pas cela, c'est un coût important à inclure dans toute comparaison honnête.

Taux marginal d'imposition

Votre taux marginal d'imposition est le pourcentage d'impôt que vous payez sur votre prochain euro de revenu, selon votre tranche d'imposition la plus élevée. Il compte pour l'achat car il détermine la valeur de toute déduction des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière : une déduction vous fait économiser environ votre taux marginal multiplié par le montant déductible. L'avantage ne s'applique que si vous détaillez vos déductions au lieu d'appliquer la déduction standard.

Crédit immobilier

Un crédit immobilier est un prêt servant à acheter un logement, garanti par le bien lui-même, que le prêteur peut saisir si vous cessez de payer. Vous le remboursez sur une durée déterminée par des versements réguliers de capital et d'intérêts, souvent majorés d'impôts et d'assurance. La calculatrice de crédit immobilier estime la mensualité pour un prix, un apport, un taux et une durée donnés.

Coût d'opportunité

Le coût d'opportunité est le rendement auquel vous renoncez en utilisant votre argent d'une façon plutôt que d'une autre. Dans la comparaison location ou achat, l'exemple classique est l'apport et les frais de clôture : l'argent immobilisé dans un logement pourrait être investi ailleurs. Notre modèle capte cela en faisant investir la différence au locataire, et le guide du coût d'opportunité explique pourquoi cela peut changer la réponse.

PITI

PITI correspond au capital, aux intérêts, aux taxes et à l'assurance (selon le sigle anglais) : les quatre composantes qui forment une mensualité de crédit typique. Le capital et les intérêts remboursent le prêt, tandis que les taxes et l'assurance sont souvent prélevées via le compte séquestre. Les prêteurs examinent votre PITI complet, et non seulement le capital et les intérêts, lorsqu'ils évaluent la capacité de remboursement.

PMI (assurance hypothécaire privée)

L'assurance hypothécaire privée, ou PMI, est un prélèvement mensuel supplémentaire que les prêteurs exigent lorsque votre apport est inférieur à 20 pour cent (un LTV supérieur à 80 pour cent). Elle protège le prêteur, et non vous, et peut généralement être supprimée une fois que vous atteignez environ 20 à 22 pour cent de patrimoine. La calculatrice de crédit immobilier intègre le PMI à la mensualité jusqu'à ce que ce seuil de patrimoine soit atteint.

Capital

Le capital est la somme que vous avez réellement empruntée, distincte des intérêts facturés dessus. Chaque mensualité du crédit se répartit entre les intérêts et une part de capital, et rembourser le capital est ce qui constitue votre patrimoine. Les versements supplémentaires affectés au capital raccourcissent le prêt et réduisent le total des intérêts, comme peut l'illustrer le tableau d'amortissement.

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt récurrent prélevé par les collectivités locales en fonction de la valeur cadastrale de votre logement, généralement un pourcentage payé chaque année. Les taux varient beaucoup selon le lieu, se situant souvent entre environ 0,5 et 2,5 pour cent de la valeur. Elle est généralement prélevée via le compte séquestre et constitue un coût continu qui, contrairement à un crédit, ne s'arrête pas une fois le prêt remboursé.

Croissance des loyers

La croissance des loyers est le rythme auquel le loyer augmente avec le temps, généralement exprimé en pourcentage annuel. Sur le long terme, elle tend à suivre l'inflation, même si les marchés locaux peuvent évoluer plus vite ou plus lentement. C'est une hypothèse clé de la comparaison location ou achat : une croissance des loyers plus rapide rend une mensualité de crédit fixe plus avantageuse par comparaison, ce que vous pouvez tester dans la calculatrice louer ou acheter.

Coûts de revente

Les coûts de revente sont les dépenses qu'un propriétaire paie en vendant un logement, dont les commissions d'agence, les droits de mutation et divers frais de clôture. Ensemble, ils totalisent souvent environ 6 à 8 pour cent du prix de vente et sont déduits de vos produits. Comme ils sont élevés et ponctuels, ils repoussent le seuil de rentabilité de l'achat, comme l'explique le guide des frais de clôture et de revente.

Déduction standard

La déduction standard est un montant fixe que vous pouvez soustraire du revenu imposable sans détailler les déductions individuelles. Elle compte pour les acheteurs car les intérêts d'emprunt et la taxe foncière ne réduisent vos impôts que si votre total détaillé est supérieur à la déduction standard. Pour de nombreux ménages, la déduction standard est plus élevée, ce qui signifie que l'avantage fiscal de la propriété est plus faible qu'on ne le suppose souvent.

Durée

La durée est la période sur laquelle vous remboursez un crédit, généralement 15 ou 30 ans. Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le total des intérêts payés ; une durée plus courte fait l'inverse. Vous pouvez comparer comment différentes durées modifient la mensualité et les intérêts dans la calculatrice de crédit immobilier.

Droits de mutation

Les droits de mutation sont un impôt ponctuel que certaines collectivités régionales ou locales prélèvent lorsqu' un bien change de propriétaire, généralement un pourcentage du prix de vente. Selon les règles locales, ils peuvent être payés par l'acheteur, le vendeur, ou partagés entre les deux. Là où ils s'appliquent, ils font partie des frais de clôture ou de revente et devraient être comptabilisés dans une comparaison complète entre location et achat.

Sous l'eau (patrimoine négatif)

Un logement est sous l'eau, ou en patrimoine négatif, lorsque vous devez plus sur le crédit que ne vaut le bien à ce moment-là. Cela peut arriver si les prix baissent ou si vous avez acheté avec un apport très faible sans avoir encore constitué de patrimoine. Être sous l'eau rend la vente coûteuse, car la vente ne couvrirait pas le prêt restant, et c'est un risque à peser avant d'acheter avec peu de marge.

Une question reste sans réponse ?

Si un terme dont vous avez besoin ne figure pas ici, la page de méthodologie définit comment chaque donnée alimente le modèle, et le guide louer ou acheter parcourt la décision dans son ensemble. Vous pouvez aussi nous contacter pour suggérer une définition à ajouter.