Frais de clôture et de vente, expliqués

La plupart des raisonnements sur la location ou l'achat se focalisent sur la mensualité. La plus grande surprise, c'est la trésorerie que vous dépensez rien que pour entrer dans la propriété et en sortir. Ce sont des coûts de transaction uniques, et ils ne génèrent aucun capital. C'est le péage que vous payez pour entrer dans le logement et le péage que vous payez pour en sortir. Les comprendre fait toute la différence entre une décision d'achat qui est rentable et une autre qui perd de l'argent sans que vous vous en rendiez compte.

Frais de clôture de l'acheteur, détaillés

Les frais de clôture de l'acheteur sont les frais, taxes et postes payés d'avance qui deviennent exigibles lorsque le prêt est débloqué et que le titre de propriété est transféré. À titre de repère approximatif aux États-Unis, ils totalisent environ 2 à 5 pour cent du prix d'achat, en plus de l'apport personnel. Le montant exact dépend de votre État, de votre prêt et de votre prêteur. Voici où va généralement cet argent.

• Frais du prêteur et de dossier. Étude de la demande, ouverture du dossier et les points de réduction que vous choisissez de payer pour abaisser le taux d'intérêt.
• Services de tiers. Expertise, rapport de solvabilité, certification de zone inondable et vérifications similaires exigées par le prêteur.
• Titre et gestion. Recherche du titre, assurance de titre pour le prêteur, assurance de titre pour le propriétaire (souvent facultative mais recommandée) et les honoraires de l'agent séquestre ou de clôture.
• Charges administratives. Frais d'enregistrement et, dans de nombreux États ou villes, une taxe de mutation ou d'hypothèque. Elles varient beaucoup selon le lieu.
• Paiements anticipés et compte séquestre. Intérêts payés d'avance jusqu'à la première échéance, la première prime d'assurance habitation et un dépôt initial sur votre compte séquestre destiné à la taxe foncière et à l'assurance.

À titre d'illustration seulement : sur un achat de 400 000 dollars, un total de 3 pour cent revient à environ 12 000 dollars de frais de clôture, en plus de ce que vous versez en apport. Considérez cela comme une hypothèse à vérifier, et non comme un devis.

Frais du vendeur, détaillés

Quand vous vendez, les coûts sont plus élevés parce que la commission de l'agent est le poste phare. Les vendeurs dépensent couramment environ 6 à 8 pour cent du prix de vente. Les principaux postes sont les suivants.

• Commission de l'agent. Historiquement le poste le plus important, souvent autour de 5 à 6 pour cent du total. Les arrangements de commission sont désormais plus négociables : confirmez donc les conditions par écrit.
• Taxes de mutation et frais de titre. Taxes de mutation de l'État et de la commune, plus la part du vendeur dans les frais de titre et de clôture, qui dépendent de l'usage local.
• Concessions et réparations. Crédits que vous accordez à l'acheteur après l'inspection, ou réparations que vous acceptez d'effectuer pour maintenir l'accord en vie.
• Frais de préparation et de portage. Mise en valeur, nettoyage, petites rénovations, ainsi que le prêt, les impôts et les charges que vous continuez de payer jusqu'à la signature.

Pourquoi ces coûts dominent les décisions à court terme

Additionnez les deux bouts et un seul aller-retour, acheter puis vendre, peut facilement consommer environ 8 à 13 pour cent de la valeur du logement en pures coûts de transaction. C'est de l'argent perdu, quoi qu'il arrive sur le marché.

Réparti sur vingt ans, ce péage est faible par an. Réparti sur deux ans, il est brutal. Le logement devrait prendre suffisamment de valeur pour récupérer tous ces coûts avant que vous n'atteigniez le point d'équilibre face à la location et au placement de la différence. C'est exactement pour cela qu'un séjour prévu court fait pencher les calculs vers la location, et pourquoi notre modèle indique un horizon de rentabilité plutôt qu'un simple oui ou non. Plus vous restez longtemps, plus il y a d'années pour absorber les coûts uniques.

Comment estimer les vôtres

Vous n'avez pas besoin de chiffres exacts pour prendre une bonne décision ; vous avez besoin d'une estimation réaliste. Commencez par ces étapes.

1. Utilisez l'estimateur de frais de clôture pour mettre un chiffre sur vos coûts côté acheteur en fonction du prix, du type de prêt et du lieu.
2. Renseignez-vous sur la taxe de mutation de votre État et de votre commune, car ce seul poste fait varier le total plus que presque tout le reste.
3. Pour la vente, partez d'environ 6 à 8 pour cent d'un prix de vente futur plausible, puis ajustez si les commissions sont plus basses ou les taxes de mutation plus élevées dans votre région.
4. Intégrez les deux bouts dans la calculatrice location ou achat pour que les coûts se reflètent dans votre horizon de rentabilité, au lieu d'être ignorés.

Lorsque votre offre réelle arrivera, le Loan Estimate puis, plus tard, le Closing Disclosure vous donneront des chiffres détaillés et propres à votre prêteur. Comparez-les à votre estimation et posez des questions sur tout ce qui a bondi.

Comment les réduire

Certains de ces coûts sont fixés par la loi ou le lieu, mais plusieurs sont négociables. Parmi les mesures raisonnables figurent les suivantes.

• Comparez les prêteurs. Confrontez les Loan Estimate de plusieurs prêteurs ; les frais de dossier et les taux varient, et un crédit du prêteur peut compenser la trésorerie initiale en échange d'un taux plus élevé.
• Négociez la commission. Les taux de commission et qui les paie sont désormais plus ouvertement négociables qu'auparavant.
• Demandez des concessions au vendeur. En tant qu'acheteur, vous pouvez réclamer un crédit pour les frais de clôture dans le cadre de l'offre.
• Planifiez votre séjour. Le levier le plus puissant n'est pas une remise du tout. Prévoir de rester plus longtemps répartit les coûts fixes sur plus d'années et c'est ce qui transforme le plus sûrement l'achat en une bonne décision.

Les chiffres et pourcentages ci-dessus sont des fourchettes générales pour les États-Unis et des exemples illustratifs destinés à vous aider à planifier, et non des devis ni des prédictions pour votre opération précise. Vos coûts réels dépendent de votre prix, de votre prêt et de votre lieu. Pour voir comment chaque donnée circule dans notre comparaison de patrimoine net, consultez la méthodologie.