Витрати на оформлення та продаж, пояснення

Більшість міркувань про оренду чи купівлю зациклюється на щомісячному платежі. Більшою несподіванкою є готівка, яку ви витрачаєте лише на те, щоб увійти у власність і вийти з неї. Це разові витрати на угоду, і вони не формують капітал. Це плата за в'їзд у житло і плата за виїзд із нього. Розуміння цього — різниця між рішенням про купівлю, яке себе виправдовує, і таким, що непомітно втрачає гроші.

Витрати покупця на оформлення, за статтями

Витрати покупця на оформлення — це комісії, податки та авансові платежі, що підлягають сплаті, коли видається кредит і передається право власності. Як орієнтовний показник для США вони становлять приблизно від 2 до 5 відсотків ціни купівлі, окремо від початкового внеску. Точна цифра залежить від вашого штату, вашого кредиту та вашого кредитора. Ось куди зазвичай ідуть ці гроші.

• Комісії кредитора та за оформлення кредиту. Андеррайтинг, оформлення та будь-які дисконтні пункти, які ви вирішите придбати, щоб знизити ставку.
• Послуги третіх сторін. Оцінка, кредитний звіт, сертифікація зони затоплення та подібні перевірки, яких вимагає кредитор.
• Титул та оформлення. Перевірка титулу, страхування титулу для кредитора, страхування титулу для власника (часто необов'язкове, але розумне) та комісія ескроу-агента або агента з оформлення угоди.
• Державні збори. Збори за реєстрацію та, у багатьох штатах чи містах, податок на передачу права власності або на іпотеку. Вони сильно різняться залежно від місця.
• Авансові платежі та ескроу. Відсотки, сплачені наперед до першого платежу, перша премія страхування житла та початковий депозит на ваш ескроу-рахунок для податку на нерухомість і страхування.

Лише для ілюстрації: для купівлі за 400 000 доларів загалом 3 відсотки дорівнюють приблизно 12 000 доларів витрат на оформлення, на додачу до того, що ви вносите як початковий внесок. Сприймайте це як припущення, яке слід перевірити, а не як кошторис.

Витрати продавця, за статтями

Коли ви продаєте, витрати більші, бо комісія агента — головна стаття. Продавці зазвичай витрачають близько 6–8 відсотків ціни продажу. Основні складові наведено нижче.

• Комісія агента. Історично найбільша стаття, часто близько 5 або 6 відсотків від загальної суми. Домовленості щодо комісії тепер гнучкіші, тож підтверджуйте умови письмово.
• Податки на передачу права власності та збори за титул. Штатні та місцеві податки на передачу права власності плюс частка продавця у зборах за титул і за оформлення угоди, які залежать від місцевих звичаїв.
• Поступки та ремонти. Знижки, які ви надаєте покупцеві після огляду, або ремонти, які ви погоджуєтеся зробити, щоб зберегти угоду.
• Витрати на підготовку та утримання. Передпродажне оформлення, прибирання, дрібні оновлення, а також іпотека, податки та комунальні послуги, які ви продовжуєте сплачувати до закриття угоди.

Чому ці витрати домінують у рішеннях на короткий термін

Додайте обидва кінці — і один повний цикл купівлі, а потім продажу може легко поглинути близько 8–13 відсотків вартості житла суто у витратах на угоду. Ці гроші втрачені, незалежно від того, що відбувається на ринку.

Розподілена на двадцять років, ця плата невелика на рік. Розподілена на два роки, вона нищівна. Житло мало б подорожчати достатньо, щоб відшкодувати всі ці витрати, перш ніж ви досягнете точки беззбитковості порівняно з орендою та інвестуванням різниці. Саме тому очікуваний короткий термін проживання схиляє розрахунки на користь оренди, і саме тому наша модель показує горизонт беззбитковості, а не просте «так» чи «ні». Що довше ви залишаєтеся, то більше років є на те, щоб поглинути разові витрати.

Як оцінити свої витрати

Вам не потрібні точні цифри, щоб ухвалити обґрунтоване рішення; вам потрібна реалістична оцінка. Почніть з цих кроків.

1. Скористайтеся калькулятором витрат на оформлення, щоб визначити суму витрат з вашого боку як покупця залежно від ціни, типу кредиту та місця.
2. Дізнайтеся свій штатний і місцевий податок на передачу права власності, адже саме ця стаття змінює загальну суму більше, ніж майже будь-що інше.
3. Для продажу припустіть приблизно від 6 до 8 відсотків імовірної майбутньої ціни продажу, а потім скоригуйте, якщо у вашому регіоні нижчі комісії або вищі податки на передачу права власності.
4. Введіть обидва кінці у калькулятор оренди чи купівлі, щоб витрати відображалися у вашому горизонті беззбитковості, а не ігнорувалися.

Коли надійде ваша реальна пропозиція, Loan Estimate, а згодом і Closing Disclosure нададуть вам деталізовані цифри, специфічні для вашого кредитора. Порівняйте їх зі своєю оцінкою та запитайте про все, що різко зросло.

Способи їх зменшити

Деякі з цих витрат встановлені законом чи місцем, але кілька з них підлягають обговоренню. До розумних кроків належать такі.

• Порівнюйте кредиторів. Зіставте Loan Estimate від кількох кредиторів; комісії за оформлення та ставки різняться, а кредит від кредитора може компенсувати готівку наперед в обмін на вищу ставку.
• Домовляйтеся про комісію. Ставки комісії та те, хто їх сплачує, тепер більш відкрито обговорювані, ніж раніше.
• Просіть поступки від продавця. Як покупець ви можете попросити знижку на витрати на оформлення як частину пропозиції.
• Плануйте свій термін проживання. Найпотужніший важіль — це зовсім не знижка. Намір залишитися довше розподіляє фіксовані витрати на більше років і саме це найнадійніше перетворює купівлю на вигідне рішення.

Наведені вище цифри та відсотки — це загальні діапазони для США та ілюстративні приклади, що допоможуть вам планувати, а не кошториси чи прогнози для вашої конкретної угоди. Ваші реальні витрати залежать від вашої ціни, кредиту та місця. Щоб дізнатися, як кожен показник проходить через наше порівняння чистого капіталу, дивіться методологію.