Калькулятор: орендувати чи купувати житло
Не порівнюйте платіж за іпотекою з орендою — це хибне порівняння. Цей інструмент інвестує різницю грошового потоку з обох боків і показує ваш чистий капітал з плином часу, з точним горизонтом виходу в нуль.
Ваші цифри
= 80 000 ₴
Редаговане припущення — це не реальна котирувана ставка.
Саме це найбільше впливає на результат.
Розширені припущення
Висновок
Купівля вигідніша, якщо ви залишитеся на 15 років 4 місяців або довше.
За вашого горизонту 7 р оренда залишить вас приблизно на 29 091 ₴ у плюсі.
Точка беззбитковості
15 р 4 міс
Чисті активи при купівлі · рік 7
183 956 ₴
Чисті активи при оренді · рік 7
213 047 ₴
Чисті активи з часом
Грошовий відтік першого місяця
- Купівля (тіло+відсотки + витрати)
- 2 847,62 ₴
- Оренда (+ страхування)
- 2 015,00 ₴
- Тіло + відсотки за іпотекою
- 2 022,62 ₴
- Готівка наперед для купівлі
- 92 000 ₴
Що визначає результат
- Ваш горизонт у 7 р коротший за точку беззбитковості в 15 р 4 міс — короткі горизонти сприяють оренді, бо витрати на купівлю/продаж розподіляються на меншу кількість років.
- Дохідність ваших інвестицій (6%) перевищує подорожчання житла (3,5%) на 2,5%, що схиляє розрахунок на користь оренди та інвестування.
- Передбачається, що оренда зростає на 3%/рік — швидше зростання оренди робить купівлю вигіднішою з часом.
Порічне порівняння (таблиця даних)
| Рік | Вартість житла | Залишок кредиту | Чисті активи при купівлі | Чисті активи при оренді | Різниця |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414 000 ₴ | 316 423 ₴ | 68 597 ₴ | 107 601 ₴ | −39 004 ₴ |
| 2 | 428 490 ₴ | 312 607 ₴ | 85 889 ₴ | 123 730 ₴ | −37 841 ₴ |
| 3 | 443 487 ₴ | 308 535 ₴ | 103 908 ₴ | 140 407 ₴ | −36 499 ₴ |
| 4 | 459 009 ₴ | 304 191 ₴ | 122 688 ₴ | 157 653 ₴ | −34 965 ₴ |
| 5 | 475 075 ₴ | 299 555 ₴ | 142 264 ₴ | 175 493 ₴ | −33 229 ₴ |
| 6 | 491 702 ₴ | 294 609 ₴ | 162 674 ₴ | 193 949 ₴ | −31 275 ₴ |
| 7 | 508 912 ₴ | 289 332 ₴ | 183 956 ₴ | 213 047 ₴ | −29 091 ₴ |
Як працює цей калькулятор
Щомісяця ми моделюємо обидва шляхи з однаковими загальними коштами. Покупець наперед витрачає перший внесок і витрати на оформлення; орендар інвестує цю саму суму. Далі той шлях, що в певному місяці виявляється дешевшим, інвестує надлишок, тож жодна зі сторін не отримує прихованої грошової переваги. Ми амортизуємо іпотеку, нарощуємо вартість житла та обидва інвестиційні портфелі і — щоб порівнювати чесно — оцінюємо житло за ринковою вартістю за вирахуванням витрат на продаж, ніби ви продали його цього місяця.
Чистий капітал (купівля) = власний капітал у житлі в разі продажу (зросла вартість − витрати на продаж − залишок кредиту) + будь-які додаткові інвестиції. Чистий капітал (оренда) = баланс інвестиційного портфеля. Точка виходу в нуль — це перший місяць, коли чистий капітал від купівлі наздоганяє чистий капітал від оренди. Кожне припущення можна редагувати, і воно задокументоване на нашій сторінці методології, разом із розв'язаним прикладом, який ви можете перевірити вручну.
Поширені запитання
Що дешевше — орендувати чи купувати?
Це залежить здебільшого від того, як довго ви житимете в житлі. Купівля несе великі разові витрати (перший внесок, витрати на оформлення та згодом витрати на продаж), тож на коротких горизонтах оренда з інвестуванням різниці зазвичай виграє. Чим довше ви залишаєтеся, тим більше ці разові витрати розподіляються в часі й тим більше накопичений капітал та зростання вартості грають на користь купівлі. Цей калькулятор знаходить точку виходу в нуль саме для ваших цифр.
Скільки років мине, поки купівля обжене оренду?
За типових припущень точка виходу в нуль часто припадає десь на проміжок від 4 до 8 років, але вона дуже чутлива до ваших даних — особливо до зростання вартості житла порівняно з дохідністю інвестицій, до зростання орендної плати та витрат на купівлю й продаж. Введіть власні цифри, щоб побачити вашу точку виходу в нуль у роках і місяцях.
Чи враховує це інвестування першого внеску?
Так. Орендар інвестує ті гроші, які покупець витратив би наперед (перший внесок плюс витрати на оформлення), і щомісяця дешевший з двох сценаріїв інвестує різницю, тож обидва сценарії задіюють однакові кошти. Потім ми порівнюємо підсумковий чистий капітал. Саме цей підхід «інвестувати різницю» робить порівняння чесним.
Чому недостатньо просто порівняти платіж за іпотекою з орендою?
Платіж за іпотекою ігнорує податок на нерухомість, утримання, страхування та трансакційні витрати з боку купівлі, а також не враховує те, що орендар міг би заробити, інвестувавши свої невитрачені кошти. Порівняння платежу з орендою систематично вводить в оману. Правильне порівняння — це модель чистого капіталу, яка враховує накопичений капітал, зростання вартості, витрати та дохідність інвестицій.
Який розмір першого внеску мені обрати?
Більший перший внесок зменшує ваш кредит і (у США) може зняти іпотечне страхування PMI після досягнення 20 % власного капіталу, але водночас заморожує кошти, які можна було б інвестувати. Правильна сума залежить від вашої іпотечної ставки порівняно з очікуваною дохідністю інвестицій та від вашої потреби в ліквідності. Спробуйте тут різні відсотки першого внеску й подивіться, як рухаються точка виходу в нуль і лінії чистого капіталу.