Calculadora de alquilar o comprar vivienda
No compares la cuota de una hipoteca con el alquiler: esa es la comparación equivocada. Esta herramienta invierte la diferencia de flujo de caja en ambos lados y muestra tu patrimonio neto a lo largo del tiempo, con el horizonte exacto de equilibrio.
Tus cifras
= 80.000 €
Supuesto editable, no es un tipo de interés real cotizado.
Esto es lo que más influye en el resultado.
Supuestos avanzados
Veredicto
Comprar sale a cuenta si te quedas 15 años 4 meses o más.
Con tu horizonte de 7 años, alquilar te deja unos 29.091 € mejor.
Punto de equilibrio
15 a 4 m
Patrimonio comprando · año 7
183.956 €
Patrimonio alquilando · año 7
213.047 €
Patrimonio a lo largo del tiempo
Salida de caja del primer mes
- Comprar (capital+intereses + gastos)
- 2847,62 €
- Alquilar (+ seguro)
- 2015,00 €
- Capital + intereses
- 2022,62 €
- Efectivo inicial para comprar
- 92.000 €
Qué determina el resultado
- Tu horizonte de 7 años es más corto que el punto de equilibrio de 15 a 4 m: los horizontes cortos favorecen alquilar, porque los gastos de compra y venta se reparten entre menos años.
- La rentabilidad de tu inversión (6%) supera a la revalorización de la vivienda (3,5%) en 2,5%, lo que inclina la balanza hacia alquilar e invertir.
- Se supone que el alquiler crece un 3%/año; cuanto más sube el alquiler, mejor sale comprar con el tiempo.
Comparación año a año (tabla de datos)
| Año | Valor de la vivienda | Saldo del préstamo | Patrimonio comprando | Patrimonio alquilando | Diferencia |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 € | 316.423 € | 68.597 € | 107.601 € | −39.004 € |
| 2 | 428.490 € | 312.607 € | 85.889 € | 123.730 € | −37.841 € |
| 3 | 443.487 € | 308.535 € | 103.908 € | 140.407 € | −36.499 € |
| 4 | 459.009 € | 304.191 € | 122.688 € | 157.653 € | −34.965 € |
| 5 | 475.075 € | 299.555 € | 142.264 € | 175.493 € | −33.229 € |
| 6 | 491.702 € | 294.609 € | 162.674 € | 193.949 € | −31.275 € |
| 7 | 508.912 € | 289.332 € | 183.956 € | 213.047 € | −29.091 € |
Cómo funciona esta calculadora
Cada mes modelamos ambas opciones con el mismo dinero total. El comprador desembolsa la entrada y los gastos de formalización de entrada; quien alquila invierte esa misma cantidad. Después, la opción que resulte más barata en un mes dado invierte el excedente, de modo que ninguna de las dos obtiene una ventaja oculta en efectivo. Amortizamos la hipoteca, capitalizamos el valor de la vivienda y ambas carteras de inversión y, para comparar de forma justa, valoramos la vivienda a precio de mercado descontando los costes de venta, como si la vendieras ese mes.
Patrimonio neto (comprar) = capital de la vivienda si se vende (valor revalorizado − costes de venta − préstamo pendiente) + cualquier inversión adicional. Patrimonio neto (alquilar) = el saldo de la cartera de inversión. El punto de equilibrio es el primer mes en que el patrimonio neto de comprar alcanza al de alquilar. Cada supuesto es editable y está documentado en nuestra página de metodología, incluido un ejemplo resuelto que puedes comprobar a mano.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barato alquilar o comprar?
Depende sobre todo de cuánto tiempo te quedes. Comprar conlleva grandes costes puntuales (entrada, gastos de formalización y, más adelante, costes de venta), así que en plazos cortos alquilar e invertir la diferencia suele salir ganando. Cuanto más tiempo permanezcas, más se reparten esos costes puntuales y más favorecen la compra el capital acumulado y la revalorización. Esta calculadora encuentra el punto de equilibrio exacto para tus cifras.
¿Cuántos años hasta que comprar supere a alquilar?
Con supuestos habituales, el punto de equilibrio suele situarse entre los 4 y los 8 años, pero es muy sensible a tus datos: especialmente a la revalorización de la vivienda frente a la rentabilidad de la inversión, al crecimiento del alquiler y a los costes de compraventa. Introduce tus propias cifras para ver tu equilibrio en años y meses.
¿Tiene en cuenta la inversión de la entrada?
Sí. Quien alquila invierte el dinero que el comprador habría desembolsado de entrada (la entrada más los gastos de formalización) y, cada mes, la opción más barata de las dos invierte la diferencia, de modo que ambos escenarios destinan exactamente el mismo dinero. Después comparamos el patrimonio neto final. Este enfoque de invertir la diferencia es lo que hace que la comparación sea justa.
¿Por qué no basta con comparar mi cuota hipotecaria con el alquiler?
La cuota hipotecaria ignora el impuesto sobre bienes inmuebles, el mantenimiento, el seguro y los costes de transacción del lado de la compra, y también ignora lo que quien alquila podría ganar invirtiendo el dinero que no gasta. Comparar la cuota con el alquiler induce a error de forma sistemática. La comparación correcta es un modelo de patrimonio neto que tenga en cuenta el capital acumulado, la revalorización, los costes y la rentabilidad de las inversiones.
¿Cuánto debería aportar de entrada?
Una entrada mayor reduce tu préstamo y, según el país, puede eliminar el seguro hipotecario al alcanzar el 20 % de capital, pero también inmoviliza un dinero que podrías invertir. La cantidad adecuada depende de tu tipo de interés hipotecario frente a la rentabilidad esperada de la inversión y de tu necesidad de liquidez. Prueba aquí distintos porcentajes de entrada y observa cómo se mueven el punto de equilibrio y las líneas de patrimonio neto.