Calcolatore affitto o acquisto casa
Non confrontare la rata di un mutuo con l'affitto: è il confronto sbagliato. Questo strumento investe la differenza di flusso di cassa su entrambi i fronti e mostra il tuo patrimonio netto nel tempo, con l'orizzonte esatto di pareggio.
I tuoi dati
= 80.000 €
Ipotesi modificabile, non è un tasso realmente quotato.
È ciò che influisce di più sul risultato.
Ipotesi avanzate
Verdetto
Comprare conviene se resti 15 anni 4 mesi o più a lungo.
Con il tuo orizzonte di 7 anni, affittare ti lascia circa 29.091 € in più.
Punto di pareggio
15 a 4 m
Patrimonio comprando · anno 7
183.956 €
Patrimonio affittando · anno 7
213.047 €
Patrimonio nel tempo
Uscita di cassa del primo mese
- Comprare (quota capitale+interessi + spese)
- 2847,62 €
- Affittare (+ assicurazione)
- 2015,00 €
- Capitale + interessi
- 2022,62 €
- Liquidità iniziale per comprare
- 92.000 €
Cosa determina il risultato
- Il tuo orizzonte di 7 anni è più breve del pareggio a 15 a 4 m: gli orizzonti brevi favoriscono l'affitto, perché le spese di acquisto e vendita si distribuiscono su meno anni.
- Il rendimento del tuo investimento (6%) supera la rivalutazione della casa (3,5%) di 2,5%, il che fa pendere i conti verso l'affitto e l'investimento.
- Si ipotizza che l'affitto cresca del 3%/anno: più velocemente cresce l'affitto, più conviene comprare nel tempo.
Confronto anno per anno (tabella dati)
| Anno | Valore della casa | Debito residuo | Patrimonio comprando | Patrimonio affittando | Differenza |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 € | 316.423 € | 68.597 € | 107.601 € | −39.004 € |
| 2 | 428.490 € | 312.607 € | 85.889 € | 123.730 € | −37.841 € |
| 3 | 443.487 € | 308.535 € | 103.908 € | 140.407 € | −36.499 € |
| 4 | 459.009 € | 304.191 € | 122.688 € | 157.653 € | −34.965 € |
| 5 | 475.075 € | 299.555 € | 142.264 € | 175.493 € | −33.229 € |
| 6 | 491.702 € | 294.609 € | 162.674 € | 193.949 € | −31.275 € |
| 7 | 508.912 € | 289.332 € | 183.956 € | 213.047 € | −29.091 € |
Come funziona questo calcolatore
Ogni mese modelliamo entrambe le opzioni con lo stesso denaro totale. L'acquirente versa inizialmente l'anticipo e le spese di rogito; chi affitta investe quella stessa cifra. Poi, l'opzione che risulta più economica in un dato mese investe l'eccedenza, così nessuna delle due ottiene un vantaggio nascosto in contanti. Ammortizziamo il mutuo, capitalizziamo il valore dell'immobile ed entrambi i portafogli di investimento e, per confrontare in modo equo, valutiamo l'immobile al prezzo di mercato al netto dei costi di vendita, come se lo vendessi quel mese.
Patrimonio netto (acquisto) = capitale dell'immobile se venduto (valore rivalutato − costi di vendita − prestito residuo) + eventuali investimenti aggiuntivi. Patrimonio netto (affitto) = il saldo del portafoglio di investimento. Il punto di pareggio è il primo mese in cui il patrimonio netto dell'acquisto raggiunge quello dell'affitto. Ogni ipotesi è modificabile ed è documentata nella nostra pagina sulla metodologia, incluso un esempio svolto che puoi verificare a mano.
Domande frequenti
Conviene di più affittare o comprare?
Dipende soprattutto da quanto tempo rimani. Comprare comporta grossi costi una tantum (anticipo, spese di rogito e, più avanti, costi di vendita), quindi su orizzonti brevi affittare e investire la differenza di solito risulta vincente. Più a lungo rimani, più quei costi una tantum si distribuiscono e più il capitale accumulato e la rivalutazione favoriscono l'acquisto. Questo calcolatore individua il punto di pareggio esatto per i tuoi numeri.
Dopo quanti anni comprare supera affittare?
Con ipotesi tipiche il punto di pareggio si colloca spesso tra i 4 e gli 8 anni, ma è molto sensibile ai tuoi dati: in particolare alla rivalutazione dell'immobile rispetto al rendimento dell'investimento, alla crescita dell'affitto e ai costi di compravendita. Inserisci le tue cifre per vedere il tuo pareggio in anni e mesi.
Tiene conto dell'investimento dell'anticipo?
Sì. Chi affitta investe il denaro che l'acquirente avrebbe speso inizialmente (l'anticipo più le spese di rogito) e, ogni mese, l'opzione più economica delle due investe la differenza, così entrambi gli scenari impiegano esattamente lo stesso denaro. Poi confrontiamo il patrimonio netto finale. Questo approccio di investire la differenza è ciò che rende il confronto equo.
Perché non basta confrontare la rata del mutuo con l'affitto?
La rata del mutuo ignora l'imposta sugli immobili, la manutenzione, l'assicurazione e i costi di transazione sul lato dell'acquisto, e ignora anche ciò che chi affitta potrebbe guadagnare investendo il denaro che non spende. Confrontare la rata con l'affitto induce in errore in modo sistematico. Il confronto corretto è un modello di patrimonio netto che tenga conto del capitale accumulato, della rivalutazione, dei costi e dei rendimenti degli investimenti.
Quanto dovrei versare di anticipo?
Un anticipo più alto riduce il tuo prestito e, a seconda del Paese, può eliminare l'assicurazione sul mutuo al raggiungimento del 20% di capitale, ma immobilizza anche denaro che potresti investire. L'importo giusto dipende dal tuo tasso del mutuo rispetto al rendimento atteso dell'investimento e dal tuo bisogno di liquidità. Prova qui diverse percentuali di anticipo e osserva come si muovono il punto di pareggio e le linee del patrimonio netto.