Metodologia: come facciamo i calcoli
Crediamo che uno strumento finanziario debba mostrare i propri calcoli. Questa pagina documenta il modello esatto che sta dietro al Calcolatore Affittare vs Comprare: la filosofia, ogni formula, le nostre ipotesi predefinite e un esempio svolto che puoi riprodurre a mano.
Ultimo aggiornamento
Il principio: confronta il patrimonio netto, non le rate
Il confronto più diffuso tra affittare e comprare — la rata del mutuo rispetto all'affitto — è fuorviante. Ignora l'imposta sugli immobili, la manutenzione, l'assicurazione e i grandi costi una tantum dell'acquisto e della vendita, e trascura ciò che un inquilino potrebbe guadagnare investendo la liquidità che non ha immobilizzato in una casa.
Al suo posto utilizziamo un modello di patrimonio netto investendo la differenza. Entrambi gli scenari impiegano la stessa liquidità totale in ogni momento. L'acquirente mette la propria liquidità in una casa; l'inquilino investe la liquidità equivalente in un portafoglio diversificato. Confrontiamo poi il patrimonio netto di ciascun percorso nel tempo e riportiamo l'orizzonte di pareggio: il primo mese in cui comprare supera affittare.
L'algoritmo mensile
Simuliamo mese per mese. Per ogni mese:
Percorso di acquisto
- Liquidità iniziale = anticipo + spese d'acquisto dell'acquirente (spesi nel mese 0).
- Uscita di cassa mensile = capitale e interessi del mutuo + imposta sugli immobili + assicurazione + manutenzione + spese condominiali + assicurazione sul mutuo (fino al 20% di capitale proprio).
- Ammortamento: interessi = saldo × (tasso ÷ 12); il resto della rata riduce il capitale (il tuo patrimonio immobiliare).
- Il valore dell'immobile si capitalizza al ritmo della rivalutazione; l'imposta sugli immobili e la manutenzione crescono con esso.
- Vantaggio fiscale opzionale (quando l'interruttore della detrazione è attivo) = aliquota marginale × interessi detraibili + imposta sugli immobili detraibile con tetto massimo, accreditata annualmente.
Percorso di affitto
- Uscita di cassa mensile = affitto (che cresce al ritmo di crescita dell'affitto) + assicurazione dell'inquilino.
- Investimento iniziale: l'inquilino investe la liquidità iniziale dell'acquirente (anticipo + costi di acquisto) nel mese 0.
- Investire la differenza: ogni mese il percorso più economico investe l'eccedenza, in modo che entrambi impieghino la stessa liquidità. I portafogli si capitalizzano mensilmente al ritmo del rendimento dell'investimento.
Confronto e punto di pareggio
Per confrontare in modo equo, valutiamo l'immobile al prezzo di mercato come se fosse venduto quel mese:
- Patrimonio netto (acquisto) = (valore dell'immobile − costi di vendita − prestito residuo) + eventuali investimenti aggiuntivi dell'acquirente.
- Patrimonio netto (affitto) = il saldo del portafoglio d'investimento.
- Punto di pareggio = il primo mese in cui il patrimonio netto (acquisto) ≥ patrimonio netto (affitto). Se non accade mai entro un orizzonte di 40 anni, lo diciamo invece di inventarne uno.
Un esempio svolto che puoi riprodurre
Dati di partenza: affitto 2000 €/mese, prezzo 400.000 €, 20 % di anticipo, 6 % di tasso, durata di 30 anni, orizzonte di 7 anni; 3 % di rivalutazione, 3 % di crescita dell'affitto, 5 % di rendimento dell'investimento; 1 % di imposta sugli immobili, 1 % di manutenzione, 1200 €/anno di assicurazione, 3 % di costi di acquisto, 6 % di costi di vendita; senza detrazione fiscale.
| Grandezza | Valore |
|---|---|
| Importo del prestito (prezzo − 20 %) | 320.000 € |
| Liquidità iniziale (anticipo + 3 % di costi di acquisto) | 92.000 € |
| Capitale e interessi mensili | 1918,56 € |
| Uscita di cassa d'acquisto del mese 1 (C&I + imposta + ass. + manut.) | ≈ 2685 € |
| Uscita di cassa d'affitto del mese 1 (affitto + ass. inquilino) | 2015 € |
| Valore dell'immobile all'anno 7 (3 %/anno) | 491.950 € |
| Saldo del prestito all'anno 7 | 286.846 € |
| Capitale proprio all'anno 7 se venduto (valore × 0,94 − saldo) | 175.587 € |
| Portafoglio dell'inquilino all'anno 7 | 183.412 € |
| Patrimonio netto — acquisto | 175.587 € |
| Patrimonio netto — affitto | 183.412 € |
| Risultato a 7 anni | Affittare è in vantaggio di ≈ 7825 € |
| Punto di pareggio | 8 anni e 3 mesi |
Verificalo tu stesso: il capitale proprio all'anno 7 è 491.950 € × 0,94 − 286.846 € = 175.587 €. Poiché il costo mensile dell'acquirente resta superiore all'affitto (che cresce lentamente) per tutti i sette anni, l'inquilino investe la differenza ogni mese e il portafoglio aggiuntivo dell'acquirente rimane a zero, così il patrimonio netto (acquisto) coincide con il capitale proprio dell'immobile. Qui affittare vince a 7 anni, soprattutto perché il 5 % di rendimento dell'investimento supera il 3 % di rivalutazione dell'immobile; sposta l'orizzonte a 8 anni e 3 mesi e comprare raggiunge affittare.
Le nostre ipotesi predefinite (United States)
Sono punti di partenza modificabili, non previsioni né quotazioni in tempo reale. Ciascuna riflette un'ipotesi di lungo periodo e di valore medio; modificale per adattarle al tuo mercato e alla tua situazione.
| Ipotesi | Predefinito | Motivazione |
|---|---|---|
| Tasso del mutuo | 6,5% | Ipotesi modificabile, non una quotazione in tempo reale. |
| Durata del prestito | 30 anni | Opzioni: 15, 20, 30 anni. |
| Rivalutazione dell'immobile | 3,5%/anno | Ipotesi di crescita nominale del prezzo dell'immobile nel lungo periodo. |
| Rendimento dell'investimento | 6%/anno | Costo opportunità della liquidità: ipotesi di un portafoglio diversificato. |
| Crescita dell'affitto | 3%/anno | Segue all'incirca l'inflazione di lungo periodo. |
| Aliquota imposta sugli immobili | 1,1%/anno | Sul valore dell'immobile; varia molto in base alla località. |
| Manutenzione | 1%/anno | Sul valore dell'immobile: la consueta regola pratica dell'1 %. |
| Assicurazione casa | 1500 €/anno | Cresce con l'inflazione. |
| Spese d'acquisto (acquirente) | 3% | Sul prezzo di acquisto, pagati in anticipo. |
| Spese di vendita (agenzia + imposte) | 7% | Agenzia + imposte, pagati alla vendita. |
| Inflazione generale | 2,5%/anno | Fa crescere i costi ricorrenti fissi. |
Ciò che deliberatamente non modelliamo
- L'imposta sulle plusvalenze sulla crescita dell'investimento o sulla vendita dell'immobile (spesso si applica un'esenzione per l'abitazione principale); entrambe sono mostrate al lordo delle imposte.
- Il rifinanziamento o gli adeguamenti dei tassi variabili: assumiamo un tasso fisso per tutta la durata.
- Le sfumature della tassazione analitica oltre un semplice tetto massimo: la detrazione opzionale è una semplificazione ed è disattivata per impostazione predefinita.
- Il rischio di tempistica della transazione: la vendita esattamente all'orizzonte, senza effetti di sfitto né di sincronizzazione con il mercato.
Queste semplificazioni mantengono il modello trasparente e riproducibile. Per la versione in linguaggio semplice, leggi come funziona la matematica di affittare vs comprare; per le definizioni dei termini, consulta il glossario.
Fonti e riferimenti
Riferimenti primari e autorevoli sui dati, sulle regole e sulle convenzioni alla base dei nostri calcolatori e delle nostre guide.
- Owning a Home: mortgage process and costs — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- What is private mortgage insurance (PMI)? — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Understand closing costs and the Loan Estimate — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Primary Mortgage Market Survey (mortgage rate history) — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)
- House Price Index (long-run home-price growth) — U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA)
- Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Topic No. 503: Deductible Taxes (state and local / SALT cap) — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Consumer Price Index (inflation) — U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS)