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Mieten oder kaufen Hypothek Finanzierbarkeit Ratgeber

Methodik: So führen wir die Berechnungen durch

Wir sind überzeugt, dass ein Finanztool seinen Rechenweg offenlegen sollte. Diese Seite dokumentiert das genaue Modell hinter dem Mieten-vs-Kaufen-Rechner: die Philosophie, jede Formel, unsere Standardannahmen und ein Rechenbeispiel, das Sie von Hand nachvollziehen können.

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Das Prinzip: Vergleichen Sie das Nettovermögen, nicht die Raten

Der gängigste Vergleich von Mieten und Kaufen — Ihre Hypothekenrate gegen Ihre Miete — führt in die Irre. Er lässt die Grundsteuer, die Instandhaltung, die Versicherung und die hohen einmaligen Kosten des Kaufs und Verkaufs außer Acht und übersieht, was ein Mieter mit dem Kapital verdienen könnte, das er nicht in einer Immobilie gebunden hat.

Stattdessen verwenden wir ein Nettovermögensmodell mit Differenzinvestition. Beide Szenarien setzen zu jedem Zeitpunkt das gleiche Gesamtkapital ein. Der Käufer steckt sein Kapital in eine Immobilie; der Mieter investiert das entsprechende Kapital in ein diversifiziertes Portfolio. Anschließend vergleichen wir das Nettovermögen jedes Verlaufs im Zeitverlauf und nennen den Break-even-Horizont: den ersten Monat, in dem Kaufen die Nase vorn hat.

Der monatliche Algorithmus

Wir simulieren Monat für Monat. Für jeden Monat:

Kaufverlauf

  • Anfangskapital = Anzahlung + kaufnebenkosten des Käufers (im Monat 0 ausgegeben).
  • Monatlicher Mittelabfluss = Tilgung und Zinsen der Hypothek + grundsteuer + Versicherung + Instandhaltung + hausgeld + hypothekenversicherung (bis 20% Eigenkapital erreicht sind).
  • Tilgung: Zinsen = Restschuld × (Zinssatz ÷ 12); der Rest der Rate verringert die Restschuld (Ihr Eigenkapital).
  • Der Immobilienwert wächst mit der Wertsteigerungsrate; Grundsteuer und Instandhaltung skalieren mit ihm.
  • Optionaler Steuervorteil (wenn der Abzugsschalter aktiviert ist) = Grenzsteuersatz × abzugsfähige Zinsen + gedeckelte abzugsfähige Grundsteuer, jährlich gutgeschrieben.

Mietverlauf

  • Monatlicher Mittelabfluss = Miete (steigend mit der Mietwachstumsrate) + Hausratversicherung des Mieters.
  • Anfangsinvestition: Der Mieter investiert das Anfangskapital des Käufers (Anzahlung + Kaufnebenkosten) im Monat 0.
  • Die Differenz investieren: Jeden Monat investiert der günstigere Verlauf den Überschuss, sodass beide das gleiche Kapital einsetzen. Die Portfolios wachsen monatlich mit der Anlagerendite.

Vergleich und Break-even

Um fair zu vergleichen, bewerten wir die Immobilie zum Marktwert, als würde sie in diesem Monat verkauft:

  • Nettovermögen (Kauf) = (Immobilienwert − Verkaufskosten − Restdarlehen) + etwaige zusätzliche Anlagen des Käufers.
  • Nettovermögen (Miete) = der Saldo des Anlageportfolios.
  • Break-even = der erste Monat, in dem das Nettovermögen (Kauf) ≥ Nettovermögen (Miete) ist. Tritt das innerhalb eines 40-Jahres-Horizonts nie ein, sagen wir es, statt einen zu erfinden.

Ein nachvollziehbares Rechenbeispiel

Eingaben: Miete 2.000 €/Monat, Preis 400.000 €, 20 % Anzahlung, 6 % Zins, Laufzeit 30 Jahre, Horizont 7 Jahre; 3 % Wertsteigerung, 3 % Mietwachstum, 5 % Anlagerendite; 1 % Grundsteuer, 1 % Instandhaltung, 1.200 €/Jahr Versicherung, 3 % Kaufnebenkosten, 6 % Verkaufskosten; ohne Steuerabzug.

GrößeWert
Darlehensbetrag (Preis − 20 %)320.000 €
Anfangskapital (Anzahlung + 3 % Kaufnebenkosten)92.000 €
Monatliche Tilgung und Zinsen1.918,56 €
Mittelabfluss Kauf in Monat 1 (Tilg.+Zins + Steuer + Vers. + Inst.)≈ 2.685 €
Mittelabfluss Miete in Monat 1 (Miete + Hausratvers.)2.015 €
Immobilienwert im Jahr 7 (3 %/Jahr)491.950 €
Darlehenssaldo im Jahr 7286.846 €
Eigenkapital im Jahr 7 bei Verkauf (Wert × 0,94 − Saldo)175.587 €
Mieter-Portfolio im Jahr 7183.412 €
Nettovermögen — Kauf175.587 €
Nettovermögen — Miete183.412 €
Ergebnis nach 7 JahrenMieten liegt vorn um ≈ 7.825 €
Break-even8 Jahre 3 Monate

Prüfen Sie es selbst: Das Eigenkapital im Jahr 7 beträgt 491.950 € × 0,94 − 286.846 € = 175.587 €. Da die monatlichen Kosten des Käufers über alle sieben Jahre über der (langsam wachsenden) Miete liegen, investiert der Mieter die Differenz jeden Monat und das zusätzliche Portfolio des Käufers bleibt bei null, sodass das Nettovermögen (Kauf) dem Eigenkapital der Immobilie entspricht. Mieten gewinnt hier nach 7 Jahren vor allem, weil die 5 % Anlagerendite die 3 % Wertsteigerung der Immobilie übertrifft; verlängern Sie den Horizont auf 8 Jahre und 3 Monate, und Kaufen holt auf.

Unsere Standardannahmen (United States)

Dies sind bearbeitbare Ausgangspunkte, keine Prognosen oder Echtzeit-Notierungen. Jede spiegelt eine langfristige, mittlere Annahme wider; ändern Sie sie, um sie an Ihren Markt und Ihre Situation anzupassen.

AnnahmeStandardBegründung
Hypothekenzins6,5%Bearbeitbare Annahme, kein in Echtzeit notierter Zinssatz.
Darlehenslaufzeit30 JahreOptionen: 15, 20, 30 Jahre.
Wertsteigerung der Immobilie3,5%/JahrAnnahme zum langfristigen nominalen Wachstum der Immobilienpreise.
Anlagerendite6%/JahrOpportunitätskosten des Kapitals: Annahme für ein diversifiziertes Portfolio.
Mietwachstum3%/JahrFolgt in etwa der langfristigen Inflation.
Satz der Grundsteuer1,1%/JahrBezogen auf den Immobilienwert; variiert stark je nach Standort.
Instandhaltung1%/JahrBezogen auf den Immobilienwert: die übliche Faustregel von 1 %.
Wohngebäudeversicherung1.500 €/JahrWächst mit der Inflation.
Kaufnebenkosten (Käufer)3%Bezogen auf den Kaufpreis, im Voraus zu zahlen.
Verkaufskosten (Makler + Steuer)7%Makler + Übertragung, fällig beim Verkauf.
Allgemeine Inflation2,5%/JahrLässt die festen wiederkehrenden Kosten steigen.

Was wir bewusst nicht modellieren

  • Die Kapitalertragsteuer auf den Anlagezuwachs oder den Immobilienverkauf (oft gilt eine Befreiung für die selbstgenutzte Wohnung); beide werden vor Steuern dargestellt.
  • Die Umschuldung oder die Anpassung variabler Zinssätze: Wir gehen über die gesamte Laufzeit von einem festen Zinssatz aus.
  • Die Feinheiten der detaillierten Besteuerung über eine einfache Obergrenze hinaus: Der optionale Abzug ist eine Vereinfachung und ist standardmäßig deaktiviert.
  • Das Zeitrisiko der Transaktion: Verkauf genau am Horizont, ohne Leerstands- oder Market-Timing-Effekte.

Diese Vereinfachungen halten das Modell transparent und reproduzierbar. Für die Version in einfacher Sprache lesen Sie wie die Mathematik von Mieten vs. Kaufen funktioniert; für die Begriffsdefinitionen siehe das Glossar.

Quellen & Verweise

Primäre, maßgebliche Quellen für die Daten, Regeln und Konventionen hinter unseren Rechnern und Ratgebern.