Wie die Rechnung Mieten vs. Kaufen funktioniert

Warum der Vergleich Rate vs. Miete der falsche ist

Am häufigsten vergleichen Menschen Mieten und Kaufen, indem sie die monatliche Kreditrate der monatlichen Miete gegenüberstellen. Das fühlt sich intuitiv an, vergleicht aber stillschweigend zwei verschiedene Arten von Euro.

Miete ist reiner Aufwand. Sie kauft dir einen Platz zum Wohnen und sonst nichts. Eine Kreditrate ist eine Mischung. Ein Teil davon tilgt das Darlehen, was sich in Eigenkapital verwandelt, das dir bleibt. Der Rest, also Zinsen plus Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, ist Geld, das weggeht und nie zurückkommt, genau wie die Miete.

Eine Kreditrate von 2.400 Euro sind also nicht 2.400 Euro an Kosten. Und ein Mieter, der jeden Monat weniger zahlt, sitzt auf zusätzlichem Geld, das angelegt werden kann. Ein Vergleich von Rate gegen Miete ignoriert beide Effekte. Für eine ehrliche Antwort musst du jedem Euro bis zum Ende deines Zeithorizonts folgen und sehen, wer am Ende tatsächlich reicher ist. Genau das macht ein Rechner für Mieten vs. Kaufen, der die Differenz anlegt.

Schritt 1: Beide Seiten geben dasselbe Geld aus

Der Grundpfeiler eines fairen Modells ist einfach: Der Käufer und der Mieter haben dasselbe Budget. Das Geld, das eine Seite nicht für das Wohnen ausgibt, hat die andere Seite zum Anlegen zur Verfügung. Das ist die Idee, "die Differenz anzulegen".

Der Käufer steckt im Voraus eine große Summe in die Immobilie: die Anzahlung plus die Kaufnebenkosten. Der Mieter nicht. Also legt der Mieter im Modell sofort dieselbe Summe an. Jeden Monat legt die Seite mit den niedrigeren gesamten Wohnkosten den Überschuss an. Kostet Kaufen in einem bestimmten Monat mehr, legt der Käufer nichts zusätzlich an und der Mieter legt die Differenz an. Kostet später das Mieten mehr, weil die Miete gestiegen ist, beginnt stattdessen der Käufer, die Differenz anzulegen.

Schritt 2: Die Kaufseite (Eigenkapital, Wertsteigerung, Kosten)

Für den Käufer ergibt sich das Nettovermögen am Ende des Horizonts aus dem, was die Immobilie wert ist, abzüglich dessen, was noch geschuldet wird, und abzüglich der Kosten für den Verkauf.

• Eigenkapital durch Tilgung des Darlehens. Jede Kreditrate knabbert am Darlehen. Anfangs ist der größte Teil der Rate Zins, sodass das Eigenkapital langsam wächst; später beschleunigt es sich. Dieses Muster siehst du in einem Tilgungsplan.
• Wertsteigerung (oder Wertverlust). Steigt der Wert der Immobilie, gehört dieser Gewinn dem Käufer. Fällt er, gilt das auch für den Verlust. Die Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Garantie.
• Laufende Unterhaltskosten. Grundsteuer, Wohngebäude- und Hausratversicherung, Instandhaltung und etwaiges Hausgeld sind echte Ausgaben, die mindern, wie viel der Käufer anlegen kann. Der Hypothekenrechner hilft dir, den Anteil aus Tilgung und Zins zu schätzen.
• Verkaufskosten am Ende. Beim Verkauf der Immobilie gehen Maklerprovisionen und andere Transaktionsgebühren vom Erlös ab. Der Leitfaden zu Kaufneben- und Verkaufskosten erklärt, warum das wichtig ist.

Das Nettovermögen des Käufers am Ende ist der prognostizierte Immobilienwert, abzüglich des verbleibenden Darlehenssaldos, abzüglich der Verkaufskosten, plus aller ergänzenden Anlagen, die er in den Monaten tätigen konnte, in denen Kaufen günstiger war als Mieten.

Schritt 3: Die Mietseite (die Differenz anlegen)

Das Nettovermögen des Mieters ist nur ein Konto: das Anlageportfolio. Es startet mit der Summe, die der Käufer für die Anzahlung und die Kaufnebenkosten ausgegeben hat, und wächst dann auf zwei Wegen.

• Die anfängliche Summe verzinst sich. Da der Mieter nie Geld in einer Anzahlung gebunden hat, erzielt dieses Geld über den gesamten Horizont die angenommene Anlagerendite. Das sind die Opportunitätskosten der Anzahlung, und das ist oft der einzelne wichtigste Faktor des Ergebnisses.
• Der monatliche Überschuss kommt hinzu. In jedem Monat, in dem Mieten weniger kostet als Eigentum, wird die Differenz ebenfalls angelegt und verzinst sich von da an.

Die Miete selbst steigt im Lauf der Zeit meist. Das Modell legt eine jährliche Annahme zum Mietwachstum zugrunde, sodass die Wohnkosten des Mieters Jahr für Jahr klettern, was den monatlichen Überschuss schrumpfen lässt und ihn schließlich umkehren kann, sodass der Käufer derjenige ist, der zusätzlich anlegt.

Schritt 4: Nettovermögen vergleichen und Break-even finden

Jetzt werden beide Seiten auf dieselbe Weise gemessen: gesamtes Nettovermögen am Ende des Horizonts. Ziehe das eine vom anderen ab und du hast eine saubere Antwort für diesen Horizont. Das Modell geht außerdem Jahr für Jahr durch und nennt den Break-even-Horizont, den Punkt, an dem das Nettovermögen des Käufers das des Mieters zum ersten Mal überholt.

Da das Ergebnis vollständig von den Annahmen abhängt, lohnt es sich, deine eigenen Zahlen in den Rechner für Mieten vs. Kaufen einzugeben und die Methodik zu lesen, die die genauen Formeln und ein vollständig durchgerechnetes Beispiel darlegt.

Die Hebel, die die Antwort bewegen

Eine Handvoll Eingaben erledigt fast die ganze Arbeit. Sie zu verstehen sagt dir, wann Kaufen tendenziell gewinnt und wann Mieten.

Wie lange du bleibst (der Horizont)

Zeit ist der beste Freund des Käufers. Die anfänglichen Kauf- und Verkaufskosten verteilen sich auf mehr Jahre, und das Eigenkapital hat länger Zeit, sich aufzubauen. Kurze Aufenthalte begünstigen meist das Mieten, weil nicht genug Zeit bleibt, um die Transaktionskosten wieder hereinzuholen.

Differenz zwischen Wertsteigerung und Anlagerendite

Worauf es wirklich ankommt, ist nicht die Wertsteigerung allein, sondern wie sie sich mit dem vergleicht, was das angelegte Geld des Mieters erwirtschaften könnte. Wird erwartet, dass ein diversifiziertes Portfolio mehr abwirft als das Wachstum der Immobilienpreise, ist die angelegte Anzahlung des Mieters ein starker Vorteil. Wird erwartet, dass die Wertsteigerung die Anlagerendite übertrifft, hat Kaufen schneller die Nase vorn.

Mietwachstum

Schnelleres Mietwachstum hilft dem Käufer. Eine Kreditrate aus Tilgung und Zins ist fest, während die Miete tendenziell steigt. Je schneller die Miete steigt, desto eher verliert der Mieter seinen Vorteil bei den monatlichen Kosten.

Kosten auf beiden Seiten

Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und Verkaufsprovisionen lasten alle auf dem Käufer. Höhere Kosten schieben das Break-even-Jahr weiter hinaus. Der Anzahlungsrechner und der Kaufnebenkosten-Schätzer helfen dir, diese Eingaben zu präzisieren, bevor du vergleichst.

Keiner dieser Hebel entscheidet die Frage für sich allein. Der Sinn der Rechnung ist es, sie alle ehrlich zusammenzuhalten, damit du siehst, welcher Weg dich über die Zeit, die du tatsächlich zu bleiben planst, besser dastehen lässt. Das sind allgemeine Informationen, keine persönliche Beratung, also behandle das Ergebnis als Ausgangspunkt für deine eigene Planung.