Comment fonctionnent les calculs location vs achat

Pourquoi comparer mensualité et loyer est la mauvaise comparaison

La manière la plus courante de comparer la location et l'achat consiste à aligner la mensualité du prêt sur le loyer mensuel. C'est intuitif, mais cela compare en silence deux types d'euro différents.

Le loyer est une pure dépense. Il vous achète un endroit où vivre et rien d'autre. Une mensualité de prêt est un mélange. Une partie rembourse le capital, qui se transforme en patrimoine que vous conservez. Le reste, les intérêts plus la taxe foncière, l'assurance et l'entretien, est de l'argent qui s'en va et ne revient jamais, exactement comme le loyer.

Ainsi, une mensualité de prêt de 2 400 euros ne représente pas 2 400 euros de coût. Et un locataire qui paie moins chaque mois dispose d'une trésorerie supplémentaire qu'il peut placer. Une comparaison mensualité contre loyer ignore ces deux effets. Pour obtenir une réponse honnête, il faut suivre chaque euro jusqu'au bout de votre horizon temporel et voir qui est réellement plus riche. C'est ce que fait un calculateur location vs achat qui investit la différence.

Étape 1 : les deux camps dépensent le même argent

La pierre angulaire d'un modèle équitable est simple : l'acheteur et le locataire ont le même budget. L'argent qu'un camp ne dépense pas en logement, l'autre camp l'a disponible pour le placer. C'est l'idée d'« investir la différence ».

L'acheteur engage une grosse somme dans le logement d'emblée : l'apport plus les frais de clôture. Pas le locataire. Donc, dans le modèle, le locataire place aussitôt cette même somme. Chaque mois, le camp dont le coût total de logement est le plus bas place l'excédent. Si l'achat coûte plus cher un mois donné, l'acheteur ne place rien de plus et le locataire place l'écart. Si plus tard la location coûte plus cher parce que le loyer a augmenté, c'est l'acheteur qui commence à placer l'écart.

Étape 2 : le camp de l'achat (capital, plus-value, coûts)

Pour l'acheteur, le patrimoine net à la fin de l'horizon provient de ce que vaut le logement, moins ce qui reste dû et moins le coût de sa revente.

• Le capital constitué en remboursant le prêt. Chaque mensualité de prêt grignote le capital. Au début, l'essentiel de la mensualité est constitué d'intérêts, si bien que le patrimoine croît lentement ; il accélère ensuite. Vous pouvez observer ce schéma dans un tableau d'amortissement.
• La plus-value (ou la moins-value). Si le logement prend de la valeur, ce gain revient à l'acheteur. S'il en perd, la perte aussi. La plus-value est une hypothèse, pas une garantie.
• Les frais courants de détention. La taxe foncière, l'assurance habitation, l'entretien et toute charge de copropriété sont des dépenses réelles qui réduisent ce que l'acheteur peut placer. La calculatrice de prêt immobilier vous aide à estimer la part capital et intérêts.
• Les frais de revente à la fin. À la vente du logement, les commissions d'agence et autres frais de transaction sont prélevés sur le produit de la vente. Le guide des frais de clôture et de revente explique pourquoi cela compte.

Le patrimoine net final de l'acheteur est la valeur projetée du logement, moins le solde restant du prêt, moins les frais de revente, plus les placements complémentaires qu'il a pu réaliser les mois où l'achat coûtait moins cher que la location.

Étape 3 : le camp de la location (investir la différence)

Le patrimoine net du locataire tient en un seul compte : le portefeuille de placement. Il démarre avec la somme que l'acheteur a dépensée en apport et en frais de clôture, puis croît de deux manières.

• La somme initiale se capitalise. Comme le locataire n'a jamais immobilisé d'argent dans un apport, cet argent gagne le rendement de placement supposé pendant tout l'horizon. C'est le coût d'opportunité de l'apport, et c'est souvent le facteur le plus déterminant du résultat.
• L'excédent mensuel s'ajoute. Tout mois où la location coûte moins cher que la propriété, la différence est également placée et se capitalise à partir de là.

Le loyer lui-même augmente généralement avec le temps. Le modèle applique une hypothèse annuelle de hausse des loyers, de sorte que le coût de logement du locataire grimpe année après année, ce qui réduit l'excédent mensuel et peut finir par l'inverser, l'acheteur devenant alors celui qui place le surplus.

Étape 4 : comparer le patrimoine net et trouver l'équilibre

Désormais, les deux camps se mesurent de la même façon : le patrimoine net total à la fin de l'horizon. Soustrayez l'un de l'autre et vous obtenez une réponse nette pour cet horizon. Le modèle parcourt aussi année après année et rapporte l' horizon d'équilibre, le point où le patrimoine net de l'acheteur dépasse pour la première fois celui du locataire.

Comme le résultat dépend entièrement des hypothèses, il vaut la peine de saisir vos propres chiffres dans le calculateur location vs achat et de lire la méthodologie, qui expose les formules exactes et un exemple entièrement détaillé.

Les leviers qui font bouger la réponse

Une poignée de paramètres fait l'essentiel du travail. Les comprendre vous indique quand l'achat tend à l'emporter et quand c'est la location.

La durée pendant laquelle vous restez (l'horizon)

Le temps est le meilleur allié de l'acheteur. Les frais initiaux d'achat et de revente sont répartis sur davantage d'années, et le patrimoine a plus de temps pour se constituer. Les séjours courts favorisent généralement la location, car il n'y a pas assez de temps pour amortir les frais de transaction.

L'écart entre plus-value et rendement des placements

Ce qui compte vraiment, ce n'est pas la plus-value seule, mais sa comparaison avec ce que la trésorerie placée du locataire pourrait rapporter. Si l'on s'attend à ce qu'un portefeuille diversifié rapporte plus que la hausse du prix de l'immobilier, l'apport placé du locataire est un atout puissant. Si l'on s'attend à ce que la plus-value dépasse le rendement des placements, l'achat prend l'avantage plus vite.

La hausse des loyers

Une hausse plus rapide des loyers aide l'acheteur. La mensualité capital et intérêts d'un prêt est fixe, alors que le loyer tend à grimper. Plus le loyer monte vite, plus tôt le locataire perd son avantage de coût mensuel.

Les coûts des deux côtés

La taxe foncière, l'assurance, l'entretien, les frais de clôture et les commissions de revente pèsent tous sur l'acheteur. Des coûts plus élevés repoussent l'année d'équilibre. La calculatrice d'apport et l' estimateur de frais de clôture vous aident à préciser ces paramètres avant de comparer.

Aucun de ces leviers ne tranche la question à lui seul. L'intérêt du calcul est de les tenir tous ensemble de façon honnête pour que vous voyiez quelle trajectoire vous laisse en meilleure posture sur la durée pendant laquelle vous comptez réellement rester. Il s'agit d'informations générales, pas de conseils personnalisés, alors traitez le résultat comme un point de départ pour votre propre planification.