Die Opportunitätskosten Ihres Eigenkapitals

Was Opportunitätskosten hier bedeuten

Opportunitätskosten sind der Wert der besten Alternative, auf die Sie verzichten, wenn Sie eine Entscheidung treffen. Wenn Sie einem Kreditgeber Eigenkapital übergeben, steht dieses Geld nicht mehr zur Verfügung, um es zu investieren, als Sicherheitsnetz zu behalten oder für etwas anderes auszugeben. Das Eigenkapital ist nicht kostenlos, nur weil es nicht geliehen ist. Es hat einen Preis, und dieser Preis ist das, was das Geld anderswo hätte verdienen können.

Das ist wichtig, weil das Eigenkapital meist die größte einzelne Zahlung ist, die die meisten Menschen leisten. 50.000 Euro zusätzlich in eine Immobilie zu stecken bedeutet 50.000 Euro, die Sie nicht in eine Altersvorsorge, einen Indexfonds oder ein renditestarkes Sparpolster einzahlen. Um zu entscheiden, ob sich dieser Tausch lohnt, vergleichen Sie zwei Renditen: das, was Ihnen das Eigenkapital spart, und das, was dasselbe Geld verdienen könnte, wenn es investiert wäre.

Was spart Ihnen Eigenkapital? Vor allem zwei Dinge. Erstens verringert es das Darlehen, sodass Sie Zinsen auf einen kleineren Saldo zahlen. Zweitens entfällt mit dem Überschreiten der 20-Prozent-Schwelle bei einem konventionellen Darlehen die private Hypothekenversicherung. Beide Effekte können Sie mit dem Eigenkapitalrechner bemessen und sehen, wie ein höheres Eigenkapital die monatliche Zahl mit dem Hypothekenrechner verändert.

Höheres Eigenkapital: die Argumente dafür

Ein höheres Eigenkapital hat echte, konkrete Vorteile, die leicht unterschätzt werden:

• Niedrigere monatliche Rate. Ein kleineres Darlehen bedeutet weniger Zinsen und eine niedrigere fällige Rate, was Ihren monatlichen Cashflow über die gesamte Laufzeit der Hypothek verbessert.
• Keine Hypothekenversicherung. Wer 20 Prozent Eigenkapital bei einem konventionellen Darlehen erreicht, lässt in der Regel die private Hypothekenversicherung entfallen, eine Kostenposition, die Ihnen nichts bringt und nur den Kreditgeber schützt.
• Insgesamt weniger gezahlte Zinsen. Weniger zu leihen bedeutet, jahrelang Zinsen auf einen kleineren Saldo zu zahlen, was sich über eine Laufzeit von 30 Jahren zu einer spürbaren Summe addieren kann.
• Ein stärkeres Angebot und mehr Eigenkapitalpuffer. Mehr Eigenkapital kann ein Angebot wettbewerbsfähiger machen und gibt Ihnen einen Puffer, wenn der Wert der Immobilie sinkt, was die Wahrscheinlichkeit verringert, mehr zu schulden, als die Immobilie wert ist.

Die Rendite auf ein höheres Eigenkapital ist faktisch garantiert: Sie entspricht Ihrem Hypothekenzins plus der Hypothekenversicherung, die Sie vermeiden. Wenn Ihr Zinssatz hoch ist, ist das eine starke, risikofreie Rendite, die anderswo nur schwer sicher zu schlagen ist.

Höheres Eigenkapital: die Argumente dagegen

Die Kosten eines höheren Eigenkapitals sind die Chance, auf die Sie verzichten, und die kann genauso real sein:

• Entgangenes Anlagewachstum. In Immobilieneigenkapital gebundenes Geld wächst nicht am Markt durch Zinseszins. Über einen langen Horizont kann dieses entgangene Wachstum beträchtlich sein, wenn Ihre erwartete Rendite nach Steuern über Ihrem Hypothekenzins liegt.
• Weniger Liquidität. An Immobilieneigenkapital kommt man schwer heran. Sie können kein Badezimmer verkaufen, um einen Jobverlust zu überbrücken. Zu viel gebundenes Geld kann Sie immobilienreich, aber bargeldarm dastehen lassen.
• Ein dünneres Sicherheitsnetz. Die Ersparnisse aufzuzehren, um die 20 Prozent zu erreichen, kann Sie ohne Notgroschen zurücklassen, was oft der riskanteste Teil der ganzen Entscheidung ist.
• Verpasster steuerbegünstigter Spielraum. Geld, das für Eigenkapital verwendet wird, ist Geld, das nicht in Altersvorsorgekonten fließt, die möglicherweise Zuschüsse oder Steuervorteile bieten, die Sie später nicht mehr nachholen können.

Hypothekenzins gegen Anlagerendite

Das ist der Kern der Entscheidung. Ihr Darlehen zu verringern bringt eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Hypothekenzinses. Dasselbe Geld zu investieren bietet über lange Zeiträume eine höhere erwartete Rendite, aber ohne jede Garantie in einem einzelnen Jahr.

Der Vergleich ist allerdings nicht so einfach wie Zins gegen Rendite. Passen Sie beide Seiten an, damit sie ehrlich sind:

• Verwenden Sie eine Anlagerendite nach Steuern. Anlagegewinne können besteuert werden, ziehen Sie also Steuern und Gebühren ab, bevor Sie sie mit Ihrem Hypothekenzins vergleichen.
• Rechnen Sie die Hypothekenversicherung der Eigenkapitalseite zu. Wenn ein höheres Eigenkapital die Hypothekenversicherung entfallen lässt, ist die effektive Rendite auf dieses Geld höher als Ihr Hypothekenzins allein, solange die Versicherung gegolten hätte.
• Seien Sie bei den Renditen konservativ. Verwenden Sie eine langfristige Annahme, nicht die Wertentwicklung des letzten Jahres. Ein diversifiziertes Portfolio hat historisch vor Inflation im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich pro Jahr gerendet, aber das ist eine Annahme, keine Prognose, und jedes Jahrzehnt kann anders ausfallen.

Nur zur Veranschaulichung: Wenn Ihr Hypothekenzins bei etwa 7 Prozent liegt und Sie eine Rendite von 5 Prozent nach Steuern auf Ihre Anlagen erwarten, wirkt das Eigenkapital attraktiv, weil die garantierte Ersparnis die ungewisse Rendite übertrifft. Drehen Sie diese Zahlen um, ein Zins von 4 Prozent gegen eine erwartete Rendite von 6 Prozent, und das Geld investiert zu lassen beginnt besser auszusehen. Das sind Beispielzahlen, um die Logik zu zeigen, keine Vorhersagen und keine aktuellen Zinssätze.

Liquidität und Risiko

Die Zahlen einer Tabellenkalkulation erfassen nicht alles. Zwei Menschen mit demselben Zins und derselben erwarteten Rendite können dennoch unterschiedliche, vernünftige Entscheidungen treffen, weil sich ihre Risikobereitschaft und ihr Bedarf an liquiden Mitteln unterscheiden.

Liquidität ist die Freiheit, an Ihr Geld zu kommen. Ein voll ausgestatteter Notgroschen ist meist wichtiger, als den letzten Prozentpunkt Eigenkapital herauszuquetschen. Wenn das Erreichen der 20 Prozent Ihre Ersparnisse leeren würde, kann ein kleineres Eigenkapital mit Hypothekenversicherung der widerstandsfähigere Plan sein, auch wenn er auf dem Papier etwas mehr kostet.

Das Risiko wirkt in zwei Richtungen. Ein höheres Eigenkapital senkt das Hebelrisiko: Sie schulden weniger, sodass ein Preisrückgang weniger weh tut. Ein kleineres Eigenkapital bewahrt den Schutz vor dem Liquiditätsrisiko: Sie behalten Geld für Notfälle und lassen Ihre Anlagen weiter durch Zinseszins wachsen. Es gibt keine einzige richtige Antwort, nur das Gleichgewicht, das zu Ihren Reserven, der Stabilität Ihres Jobs und dazu passt, wie gut Sie nachts schlafen.

Wie das in das Ergebnis von Mieten oder Kaufen einfließt

Die Opportunitätskosten sind die Brücke zwischen Kaufen und Mieten. Wenn Sie kaufen, ist das Eigenkapital in der Immobilie gebunden. Wenn Sie mieten, bleibt dieselbe Summe investiert. Ein fairer Vergleich muss dem Mieter das Wachstum des Geldes zugutehalten, das er nicht gebunden hat, und genau das leistet ein Modell, das die Differenz investiert.

Unser Flaggschiff-Tool berücksichtigt das. Es nimmt an, dass der Mieter das Eigenkapital und jede monatliche Differenz investiert, und verfolgt dann das Nettovermögen auf beiden Wegen im Zeitverlauf, um einen Break-even-Horizont zu finden, den Punkt, an dem das Kaufen die Nase vorn hat. Eine höhere erwartete Anlagerendite schiebt diesen Break-even weiter hinaus, weil das investierte Geld des Mieters härter arbeitet. Den vollständigen Ansatz lesen Sie auf der Methodik-Seite und den gesamten Vergleich erkunden Sie im Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Wenn Sie den größeren Rahmen wollen, bevor Sie rechnen, beginnen Sie mit dem Leitfaden zu Mieten oder Kaufen und nutzen Sie dann den Eigenkapitalrechner, um zu testen, wie unterschiedliche Eigenkapitalanteile sowohl Ihre monatlichen Kosten als auch die Opportunitätskosten des eingesetzten Geldes verändern. Das Ziel ist nicht, eine einzige, allgemeingültig richtige Antwort zu finden. Es geht darum, Ihren eigenen Zielkonflikt klar zu sehen und mit offenen Augen zu entscheiden.