Solltest du deine Hypothek vorzeitig tilgen oder investieren?

Die kurze Antwort

Stelle die beiden Zahlen nebeneinander: deinen Hypothekenzins und die Rendite nach Steuern, die du dir beim Investieren realistisch erwartest. Die Hypothek vorzeitig zu tilgen bringt dir eine garantierte Rendite, die exakt deinem Zinssatz entspricht, denn jeder Euro Tilgung, den du leistest, ist ein Euro, für den du nie wieder Zinsen zahlst. Investieren hat über lange Zeiträume eine höhere erwartete Rendite, doch diese Rendite ist in jedem einzelnen Jahr unsicher.

Die Faustregel ist also einfach, auch wenn die Entscheidung es nicht ist. Liegt deine erwartete Rendite nach Steuern komfortabel über deinem Hypothekenzins, gewinnt das Investieren bei den Zahlen meist. Ist dein Zinssatz hoch im Verhältnis zu dem, was du sicher erzielen kannst, ist die Tilgung des Kredits der stärkere, risikoärmere Schritt. Liegen beide Werte nah beieinander, hängt die Wahl davon ab, wie viel Unsicherheit du tragen möchtest, nicht von der Rechnung.

Die Rechnung: garantierte Rendite gegen erwartete Rendite

Stell dir eine zusätzliche Hypothekenzahlung wie eine Geldanlage vor, die eine feste, risikofreie Rendite in Höhe deines Zinssatzes zahlt. Liegt dein Zinssatz bei 6 Prozent, ist die Tilgung wie eine garantierte Rendite von 6 Prozent, ohne Marktrisiko und ohne schlechte Jahre. Es gibt keine Anlage, die einen hohen Hypothekenzins sicher erreicht, und genau deshalb ist die Tilgung eines teuren Kredits so reizvoll.

Investieren bietet eine höhere erwartete Rendite, doch das Wort erwartet leistet viel Arbeit. Ein breit gestreutes Portfolio aus Aktien und Anleihen hat über lange Zeiträume historisch irgendwo zwischen mittleren und hohen einstelligen Prozentsätzen pro Jahr vor Inflation erzielt, doch jedes einzelne Jahr kann deutlich negativ ausfallen. Die Hypothekentilgung hat keine solche Schwankung. Du wägst eine sichere Rendite gegen eine unsichere, im Durchschnitt höhere ab.

Damit der Vergleich ehrlich ist, passe beide Seiten an. Ziehe Steuern und Gebühren von deiner Anlagerendite ab, um eine Zahl nach Steuern zu erhalten, denn das ist es, was tatsächlich in deiner Tasche landet. Nur zur Veranschaulichung: Ein Hypothekenzins von 7 Prozent gegen eine erwartete Rendite nach Steuern von 5 Prozent spricht für die Tilgung des Kredits, während ein Zinssatz von 4 Prozent gegen eine erwartete Rendite von 6 Prozent für das Investieren spricht. Das sind Beispielwerte, die die Logik veranschaulichen, keine Prognosen und keine aktuellen Zinssätze.

Risiko, Liquidität und Verhalten

Eine Tabellenkalkulation behandelt eine garantierte Rendite von 5 Prozent und eine erwartete Rendite von 5 Prozent als gleichwertig. Dein Leben tut das nicht. Der Konflikt zwischen garantiert und unsicher ist der eigentliche Kern dieser Entscheidung, und zwei Menschen mit identischen Zahlen können sich aus gutem Grund unterschiedlich entscheiden.

Bevor du eines von beidem tust, kläre zwei Prioritäten, die fast immer zuerst kommen:

• Zuerst der Notgroschen. Ein Bargeldpolster von mehreren Monatsausgaben schützt dich vor einem Jobverlust oder einer unerwarteten Rechnung. Zusätzliche Tilgung lässt sich schwer wieder herausholen, und Anlagen können genau dann im Minus sein, wenn du sie brauchst. Liquidität kommt vor jeder Optimierung.
• Zuerst der Arbeitgeberzuschuss. Wenn deine betriebliche Altersvorsorge deine Beiträge bezuschusst, ist dieser Zuschuss eine unmittelbare Rendite, oft von 50 bis 100 Prozent auf das Geld. Kein Hypothekenzins und keine erwartete Marktrendite kann mit geschenkten Zuschüssen mithalten, schöpfe also den vollen Zuschuss vor allem anderen aus.

Danach zählt das Verhalten mehr, als die Leute zugeben. Eine Hypothek zu tilgen ist illiquide: Das Geld ist in der Immobilie gebunden, bis du verkaufst oder dich dagegen verschuldest. Investieren hält dein Geld zugänglich, setzt dich aber Marktschwankungen aus, auf die du in Versuchung geraten könntest zu reagieren. Der beste Plan ist der, den du in einem schlechten Jahr wirklich durchhältst, nicht der, der in einer ruhigen Tabelle am besten aussieht.

Der steuerliche Aspekt

Oft wird angenommen, dass der Abzug der Hypothekenzinsen die Entscheidung in Richtung Behalten des Kredits kippt. Für die meisten Steuerzahler tut er das nicht. Seit der Pauschbetrag gestiegen ist, nimmt die Mehrheit der Haushalte diesen in Anspruch, statt die Ausgaben einzeln aufzulisten, was bedeutet, dass sie überhaupt keinen gesonderten Steuervorteil aus ihren Hypothekenzinsen erhalten.

Nimmst du den Pauschbetrag in Anspruch, ist dein Hypothekenzins die eigentliche Hürde. Es gibt keinen Steuervorteil, der die wahren Kosten still senkt, also ist der nominale Zinssatz das, was eine Sonderzahlung schlagen muss. Listest du deine Ausgaben einzeln auf und übersteigen deine Hypothekenzinsen tatsächlich den Pauschbetrag, dann ist dein effektiver Zinssatz nach Steuern etwas niedriger als der nominale Zinssatz, was die Entscheidung in Richtung Investieren schiebt. Prüfe, zu welcher Gruppe du gehörst, bevor du annimmst, dass der Abzug dir hilft, denn für die meisten Menschen ist er nicht Teil der Gleichung.

Ein Mittelweg: das zusätzliche Geld aufteilen

Das ist selten ein Entweder-oder. Ein verbreiteter, sinnvoller Ansatz ist, dein zusätzliches Geld aufzuteilen: einen Teil in zusätzliche Tilgung zu stecken und den Rest zu investieren. Du nimmst einen Teil der höheren erwarteten Marktrendite mit, während du deinen Kredit und dein Risiko stetig und garantiert verringerst.

Das Aufteilen schützt dich auch davor, dich über die Zukunft zu irren. Enttäuschen die Märkte, bist du froh, die Hypothek getilgt zu haben. Laufen sie gut, bist du froh, weiter investiert zu haben. Eine Mischung verzichtet auf ein wenig erwartete Rendite im Tausch gegen ein gleichmäßigeres Ergebnis und weniger Reue, was für viele Menschen ein lohnender Tausch ist. Die richtige Aufteilung hängt davon ab, wie weit dein Zinssatz unter oder über deiner erwarteten Rendite liegt, und davon, wie viel Sicherheit du persönlich brauchst.

Wie das mit Mieten oder Kaufen zusammenhängt

Das ist genau dieselbe Opportunitätskostenlogik, die die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen antreibt. Mieten und Kaufen unterscheiden sich vor allem darin, wohin dein Geld fließt: Wer mietet, kann das Geld investieren, das jemand beim Kauf in eine Anzahlung und in das Eigenkapital der Immobilie bindet. Eine Hypothek vorzeitig zu tilgen heißt nichts anderes, als sich dafür zu entscheiden, mehr Geld in die Immobilie statt in den Markt zu stecken, dieselbe Weggabelung.

Unser zentrales Tool bildet das mit einem Modell zum Investieren der Differenz ab. Es nimmt an, dass die mietende Person die Anzahlung und jede monatliche Differenz investiert, und verfolgt dann das Nettovermögen auf beiden Wegen, um einen Break-even-Horizont zu finden. Eine höhere erwartete Anlagerendite schiebt diesen Break-even-Punkt weiter nach hinten, und es ist dieselbe Rendite, die dich zum Investieren statt zu zusätzlichen Hypothekenzahlungen tendieren ließe. Für die tiefere Version dieses Konflikts lies die Opportunitätskosten deiner Anzahlung, wo erklärt wird, wie gebundenes Geld gegen das bewertet wird, was es erbringen könnte. Den gesamten Ansatz siehst du auf der Methodikseite und kannst deinen eigenen Vergleich im Mieten-oder-Kaufen-Rechner anstellen.

Probiere es mit Sonderzahlungen aus

Zahlen machen das konkret. Um zu sehen, was zusätzliche Tilgung wirklich bewirkt, öffne den Tilgungsplan und füge eine wiederkehrende oder einmalige Sonderzahlung hinzu. Beobachte, wie sich das Tilgungsdatum nach vorne verschiebt und wie die Gesamtzinsen sinken. Da die Tilgung die Zinsen auf die ersten Jahre vorlädt, beseitigen Sonderzahlungen in den ersten Jahren die meisten Gesamtzinsen, was sich lohnt, selbst zu sehen.

Vergleiche dann diese garantierte Ersparnis mit deiner erwarteten Rendite nach Steuern anhand des obigen Rahmens. Wenn du noch nach Angeboten suchst oder umschuldest, zeigt dir der Hypothekenrechner, wie der Zinssatz selbst die Hürde setzt, die jeder zusätzliche Euro nehmen muss. Das Ziel ist keine einzige, allgemeingültig richtige Antwort. Es geht darum, deinen eigenen Konflikt klar zu sehen, zu entscheiden, wie viel Sicherheit du möchtest, und mit offenen Augen zu wählen.