Методологія: як ми робимо розрахунки
Ми вважаємо, що фінансовий інструмент має показувати свої розрахунки. Ця сторінка документує точну модель, що стоїть за Калькулятором оренди проти купівлі: філософію, кожну формулу, наші припущення за замовчуванням і покроковий приклад, який ви можете відтворити вручну.
Останнє оновлення
Принцип: порівнюйте чисті активи, а не платежі
Найпоширеніше порівняння оренди та купівлі — ваш іпотечний платіж проти вашої орендної плати — вводить в оману. Воно ігнорує податок на нерухомість, обслуговування, страхування та великі одноразові витрати на купівлю й продаж, а також не враховує того, що орендар міг би заробити, інвестуючи готівку, яку він не заморозив у житлі.
Натомість ми використовуємо модель чистих активів із інвестуванням різниці. Обидва сценарії задіюють однакову загальну готівку в кожен момент часу. Покупець вкладає готівку в житло; орендар інвестує еквівалентну готівку в диверсифікований портфель. Потім ми порівнюємо чисті активи кожної траєкторії з часом і повідомляємо горизонт беззбитковості — перший місяць, коли купівля випереджає оренду.
Помісячний алгоритм
Ми моделюємо місяць за місяцем. Для кожного місяця:
Траєкторія купівлі
- Початкова готівка = первісний внесок + витрати на оформлення покупця (витрачаються в нульовому місяці).
- Щомісячний відтік коштів = основна сума та відсотки за іпотекою + податок на нерухомість + страхування + обслуговування + внесок на утримання будинку + іпотечне страхування (доки власний капітал не сягне 20%).
- Амортизація: відсотки = залишок × (ставка ÷ 12); решта платежу зменшує основну суму (ваш власний капітал).
- Вартість житла капіталізується за ставкою подорожчання; податок на нерухомість і обслуговування зростають разом із нею.
- Необов’язкова податкова вигода (коли перемикач відрахування увімкнено) = гранична ставка × відсотки, що підлягають вирахуванню, + податок на нерухомість, що підлягає вирахуванню, з обмеженням, зараховується щороку.
Траєкторія оренди
- Щомісячний відтік коштів = орендна плата (зростає за ставкою зростання орендної плати) + страхування орендаря.
- Початкова інвестиція: орендар інвестує початкову готівку покупця (первісний внесок + витрати на купівлю) у нульовому місяці.
- Інвестування різниці: щомісяця дешевша траєкторія інвестує надлишок, тож обидві задіюють однакову готівку. Портфелі капіталізуються щомісяця за ставкою дохідності інвестицій.
Порівняння та точка беззбитковості
Щоб порівняти справедливо, ми оцінюємо житло за ринковою вартістю так, ніби його продали того місяця:
- Чисті активи (купівля) = (вартість житла − витрати на продаж − залишок кредиту) + будь-які додаткові інвестиції покупця.
- Чисті активи (оренда) = залишок інвестиційного портфеля.
- Точка беззбитковості = перший місяць, коли чисті активи (купівля) ≥ чистих активів (оренда). Якщо цього ніколи не відбувається в межах 40-річного горизонту, ми так і кажемо, а не вигадуємо її.
Покроковий приклад, який ви можете відтворити
Вхідні дані: оренда 2 000 ₴/міс, ціна 400 000 ₴, 20 % первісного внеску, 6 % ставки, строк 30 років, горизонт 7 років; 3 % подорожчання, 3 % зростання орендної плати, 5 % дохідності інвестицій; 1 % податку на нерухомість, 1 % обслуговування, 1 200 ₴/рік страхування, 3 % витрат на купівлю, 6 % витрат на продаж; без податкового відрахування.
| Величина | Значення |
|---|---|
| Сума кредиту (ціна − 20 %) | 320 000 ₴ |
| Початкова готівка (внесок + 3 % витрат на купівлю) | 92 000 ₴ |
| Щомісячна основна сума та відсотки | 1 918,56 ₴ |
| Відтік коштів на купівлю в 1-му місяці (О&В + податок + страх. + обслуг.) | ≈ 2 685 ₴ |
| Відтік коштів на оренду в 1-му місяці (оренда + страх. орендаря) | 2 015 ₴ |
| Вартість житла на 7-й рік (3 %/рік) | 491 950 ₴ |
| Залишок кредиту на 7-й рік | 286 846 ₴ |
| Власний капітал на 7-й рік у разі продажу (вартість × 0,94 − залишок) | 175 587 ₴ |
| Портфель орендаря на 7-й рік | 183 412 ₴ |
| Чисті активи — купівля | 175 587 ₴ |
| Чисті активи — оренда | 183 412 ₴ |
| Результат через 7 років | Оренда попереду на ≈ 7 825 ₴ |
| Точка беззбитковості | 8 років 3 місяці |
Перевірте самі: власний капітал на 7-й рік становить 491 950 ₴ × 0,94 − 286 846 ₴ = 175 587 ₴. Оскільки щомісячні витрати покупця залишаються вищими за орендну плату (яка повільно зростає) протягом усіх семи років, орендар інвестує різницю щомісяця, а додатковий портфель покупця залишається на нулі, тож чисті активи (купівля) дорівнюють власному капіталу в житлі. Тут оренда виграє через 7 років переважно тому, що 5 % дохідності інвестицій перевищують 3 % подорожчання житла; продовжте горизонт до 8 років 3 місяців — і купівля наздоганяє.
Наші припущення за замовчуванням (United States)
Це редаговані відправні точки, а не прогнози чи котирування в реальному часі. Кожне відображає довгострокове, помірне припущення; змініть їх, щоб узгодити зі своїм ринком і ситуацією.
| Припущення | За замовчуванням | Обґрунтування |
|---|---|---|
| Іпотечна ставка | 6,5% | Редаговане припущення, а не котирування в реальному часі. |
| Строк кредиту | 30 років | Варіанти: 15, 20, 30 років. |
| Подорожчання житла | 3,5%/рік | Припущення про довгострокове номінальне зростання цін на житло. |
| Дохідність інвестицій | 6%/рік | Альтернативна вартість готівки: припущення про диверсифікований портфель. |
| Зростання орендної плати | 3%/рік | Приблизно відповідає довгостроковій інфляції. |
| Ставка податок на нерухомість | 1,1%/рік | Від вартості житла; сильно різниться залежно від місцевості. |
| Обслуговування | 1%/рік | Від вартості житла: поширене практичне правило 1 %. |
| Страхування житла | 1 500 ₴/рік | Зростає разом з інфляцією. |
| Витрати на оформлення (покупця) | 3% | Від ціни купівлі, сплачуються наперед. |
| Витрати на продаж (агент + збори) | 7% | Агентство + збори, сплачуються під час продажу. |
| Загальна інфляція | 2,5%/рік | Підвищує фіксовані регулярні витрати. |
Що ми свідомо не моделюємо
- Податок на приріст капіталу від зростання інвестицій чи продажу житла (часто застосовується пільга для основного житла); обидва показані до оподаткування.
- Рефінансування чи перерахунок змінних ставок — ми припускаємо фіксовану ставку на весь строк.
- Нюанси деталізованого оподаткування поза простим обмеженням — необов’язкове відрахування є спрощенням і за замовчуванням вимкнене.
- Ризик вибору моменту угоди — продаж саме на горизонті, без ефектів простою чи синхронізації з ринком.
Ці спрощення зберігають модель прозорою та відтворюваною. Щоб ознайомитися з версією простою мовою, прочитайте як працює математика оренди проти купівлі; для визначень термінів дивіться глосарій.
Джерела та посилання
Первинні авторитетні джерела даних, правил і конвенцій, що лежать в основі наших калькуляторів і посібників.
- Owning a Home: mortgage process and costs — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- What is private mortgage insurance (PMI)? — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Understand closing costs and the Loan Estimate — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Primary Mortgage Market Survey (mortgage rate history) — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)
- House Price Index (long-run home-price growth) — U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA)
- Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Topic No. 503: Deductible Taxes (state and local / SALT cap) — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Consumer Price Index (inflation) — U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS)