Як інфляція рухає ціни на житло та оренду

Коротка відповідь

Інфляція — це приплив, що піднімає майже всі ціни, зокрема ціни на житло та оренду. Коли ви відокремлюєте цей приплив від справжнього зростання понад інфляцію, реальна картина стриманіша за заголовки: житло у США було надійним захистом від інфляції, але помірним інструментом створення реального багатства. Усі цифри нижче взяті з первинних джерел, а практичний висновок щодо оренди чи купівлі — наприкінці.

Номінальне зростання цін на житло в цифрах

У поточних доларах ціни на житло у США зростали приблизно на 4–4,5 % на рік протягом останніх десятиліть:

• Індекс цін на житло FHFA зростав приблизно на 4,3 % на рік з 1991 року (сукупне зростання понад 300 %).
• Національний індекс S&P CoreLogic Case-Shiller зріс більш ніж утричі з січня 2000 року — приблизно на 4,6 % на рік у номінальному вираженні.

Цифри виглядають здорово. Але долар 2000 року — це не долар сьогодні, що якраз і є суттю питання.

Інфляція — це відправна точка

За ті самі десятиліття індекс споживчих цін зростав приблизно на 2,5–3 % на рік (CPI зріс на 2,9 % у 2024 році, а Федеральна резервна система націлена на 2 % у довгостроковій перспективі). Житло — це реальний актив: вартість його відновлення — земля, праця, деревина та інші матеріали — підіймається разом із загальним рівнем цін, тож ціни на житло природним чином дрейфують угору разом з інфляцією навіть тоді, коли на ринку нерухомості не відбувається нічого особливого.

Реальне подорожчання менше, ніж ви думаєте

Відніміть інфляцію від наведених вище номінальних цифр — і картина змінюється. У сучасну епоху реальне (скориговане на інфляцію) зростання цін на житло в середньому становило лише приблизно 1–2 % на рік. У дуже довгій перспективі воно ще менше. Набір історичних даних про ціни на житло Роберта Шиллера показує, що реальні ціни на житло у США залишалися приблизно незмінними з 1890-х до 1990-х років:

• близько -0,1 % на рік у реальному вираженні з 1890 по 1939 рік,
• близько 0,6 % на рік з 1946 по 1970 рік,
• прискорившись приблизно до 2,5 % на рік лише після 1970 року.

Відоме спостереження Шиллера полягає в тому, що після врахування інфляції ціни на житло раз за разом дрейфували назад до свого довгострокового рівня, а не зростали по прямій лінії. Урок не в тому, що житло — поганий актив, а в тому, що значна частина «подорожчання», яке відчувають власники, — це інфляція, що проходить наскрізь, а не реальні прибутки, що накопичуються.

Оренда проти інфляції

Оренда трохи випереджала загальну інфляцію. З 2013 по початок 2023 року оренда основного житла за CPI зростала приблизно на 3,9 % на рік проти близько 2,7 % на рік для загального CPI. Оренда загалом слідує за доходами та місцевою пропозицією житла, а житло становить майже третину споживчого кошика CPI, тож обидва показники з часом рухаються разом, а оренда трохи виривається вперед. Саме тому калькулятор за замовчуванням дозволяє задати темп зростання оренди трохи вище за загальну інфляцію.

Чому це важливо для оренди чи купівлі

Ось зв’язок, який більшість оглядів про оренду чи купівлю упускають. Рішення залежить не від номінальної цифри подорожчання, а від реального розриву між двома речами: наскільки швидко зростає ваше житло проти того, наскільки швидко зростали б ваші гроші, якби ви натомість їх інвестували.

• Житло давало приблизно 1–2 % реального зростання в сучасну епоху (близько нуля у дуже довгій перспективі).
• Диверсифікований портфель акцій історично давав значно більше в реальному вираженні — саме тому оренда з інвестуванням різниці може перемогти на довгих горизонтах, як показує наша модель інвестування різниці.

Практичне правило: задавайте свої припущення щодо подорожчання житла, зростання оренди та дохідності інвестицій на узгодженій основі (усі номінальні, з однаковою інфляцією) та оцінюйте їх за реальним розривом. Наш калькулятор оренди чи купівлі за замовчуванням використовує 3,5 % подорожчання, 3 % зростання оренди, 2,5 % інфляції та 6 % дохідності інвестицій — помірні реальні припущення, що ґрунтуються на наведених вище довгострокових даних. Ви можете змінити кожне з них і побачити, як зсувається точка беззбитковості; дивіться методологію, щоб точно зрозуміти, як кожне з них впливає на результат.

Як задати власні припущення

Кілька орієнтирів, що випливають безпосередньо з даних:

• Прив’язуйте подорожчання до інфляції, а не до недавніх заголовків. Інфляція плюс приблизно 0,5–1,5 % — це обґрунтоване довгострокове припущення щодо подорожчання житла. Бум 2020–2022 років був винятком, а не відправною точкою.
• Дозвольте оренді зростати трохи швидше за інфляцію, якщо ваш місцевий ринок має обмежену пропозицію, відповідно до наведених вище даних про оренду від BLS.
• Зважайте на розрив у реальній дохідності інвестицій. Якщо ви очікуєте, що акції після інфляції заробляють більше за житло, довша точка беззбитковості — це чесний результат, а не вада інструмента.
• Робіть стрес-тести. Прорахуйте сценарій з низьким подорожчанням і сценарій з високим подорожчанням. Якщо купівля перемагає лише за оптимістичного подорожчання, це показує, наскільки ви робите ставку саме на ринок нерухомості.