Come l'inflazione spinge i prezzi delle case

La risposta breve

L'inflazione è la marea che solleva quasi tutti i prezzi, compresi quelli delle case e degli affitti. Quando separi quella marea dalla crescita genuina al di sopra dell'inflazione, la storia reale è più sobria dei titoli: l'immobiliare negli USA è stato una solida copertura contro l'inflazione, ma un modesto costruttore di ricchezza reale. Tutti i numeri qui sotto provengono da fonti primarie, e la conclusione pratica per affittare o comprare è alla fine.

La crescita nominale dei prezzi delle case, in cifre

Misurati in dollari correnti, i prezzi delle case negli USA si sono rivalutati a un ritmo di circa il 4-4,5% l'anno negli ultimi decenni:

• L' indice dei prezzi delle case della FHFA è salito di circa il 4,3% l'anno dal 1991 (un aumento cumulato di oltre il 300%).
• L' indice nazionale S&P CoreLogic Case-Shiller è più che triplicato da gennaio 2000, circa il 4,6% l'anno in termini nominali.

Sono numeri dall'aspetto sano. Ma un dollaro del 2000 non è un dollaro di oggi, ed è proprio questo il punto.

L'inflazione è il punto di partenza

Negli stessi decenni, l' indice dei prezzi al consumo è salito di circa il 2,5-3% l'anno (il CPI è salito del 2,9% nel 2024, e la Federal Reserve ha come obiettivo il 2% nel lungo periodo). Una casa è un bene reale: il costo per sostituirla — terreno, manodopera, legname e altri materiali — cresce con il livello generale dei prezzi, quindi i prezzi delle case si spostano verso l'alto in modo naturale con l'inflazione anche quando nel mercato immobiliare non accade nulla di particolare.

La rivalutazione reale è minore di quanto pensi

Sottrai l'inflazione dalle cifre nominali di cui sopra e il quadro cambia. Nell'era moderna, la crescita reale (corretta per l'inflazione) dei prezzi delle case ha registrato in media solo circa l'1-2% l'anno. Nel lunghissimo periodo è ancora più piccola. Il set di dati storici sui prezzi delle case di Robert Shiller mostra che i prezzi reali delle case negli USA sono rimasti pressoché stabili dagli anni 1890 agli anni 1990:

• circa il -0,1% l'anno in termini reali dal 1890 al 1939,
• circa lo 0,6% l'anno dal 1946 al 1970,
• accelerando a circa il 2,5% l'anno solo dopo il 1970.

La nota osservazione di Shiller è che, al netto dell'inflazione, i prezzi delle case hanno ripetutamente teso a tornare verso il loro livello di lungo periodo, anziché salire in linea retta. La lezione non è che l'immobiliare sia un cattivo bene, ma che gran parte della "rivalutazione" percepita dai proprietari è inflazione che si trasferisce, non guadagni reali che si accumulano.

L'affitto rispetto all'inflazione

Gli affitti hanno leggermente superato l'inflazione complessiva. Dal 2013 all'inizio del 2023, l' affitto dell'abitazione principale secondo il CPI è salito di circa il 3,9% l'anno contro circa il 2,7% l'anno del CPI complessivo. L'affitto segue a grandi linee i redditi e l'offerta di abitazioni locale, e l'alloggio rappresenta quasi un terzo del paniere del CPI, quindi i due si muovono insieme nel tempo con l'affitto che prende un leggero vantaggio. Per questo il calcolatore ti consente di impostare per impostazione predefinita un tasso di crescita dell'affitto leggermente superiore all'inflazione generale.

Perché questo conta per affittare o comprare

Ecco il collegamento che la maggior parte dei commenti su affitto o acquisto trascura. La decisione non dipende dal dato nominale di rivalutazione, ma dal differenziale reale tra due cose: quanto velocemente cresce la tua casa rispetto a quanto velocemente crescerebbe il tuo denaro se invece lo investissi.

• L'immobiliare ha prodotto circa l'1-2% reale di crescita nell'era moderna (vicino allo zero nel lunghissimo periodo).
• Un portafoglio azionario diversificato ha storicamente reso molto di più in termini reali, ed è esattamente per questo che affittare e investire la differenza può vincere su orizzonti lunghi, come mostra il nostro modello di investire la differenza.

La regola pratica: imposta le tue ipotesi di rivalutazione della casa, crescita dell'affitto e rendimento dell'investimento su una base coerente (tutte nominali, inclusa la stessa inflazione) e valutale in base al loro differenziale reale. Il nostro calcolatore affitto o acquisto usa per impostazione predefinita un 3,5% di rivalutazione, un 3% di crescita dell'affitto, un 2,5% di inflazione e un 6% di rendimento dell'investimento: ipotesi reali modeste e fondate sui dati di lungo periodo di cui sopra. Puoi cambiare ciascuna di esse e osservare come si sposta il punto di pareggio; consulta la metodologia per vedere esattamente come ciascuna contribuisce al risultato.

Come impostare le tue ipotesi

Alcune linee guida che derivano direttamente dai dati:

• Ancora la rivalutazione all'inflazione, non ai titoli recenti. L'inflazione più circa lo 0,5-1,5% è un'ipotesi di rivalutazione immobiliare difendibile nel lungo periodo. Il boom del 2020-2022 è stato un caso anomalo, non un punto di partenza.
• Lascia che l'affitto cresca un po' più velocemente dell'inflazione se il tuo mercato locale ha l'offerta vincolata, in linea con i dati sugli affitti del BLS di cui sopra.
• Tieni d'occhio il divario di rendimento reale dell'investimento. Se ti aspetti che le azioni rendano più dell'immobiliare al netto dell'inflazione, un punto di pareggio più lungo è il risultato onesto, non un difetto dello strumento.
• Fai stress test. Esegui uno scenario a bassa rivalutazione e uno ad alta rivalutazione. Se comprare vince solo con una rivalutazione ottimistica, questo ti dice quanto stai scommettendo specificamente sul mercato immobiliare.