Wie Inflation Immobilienpreise und Mieten treibt

Die kurze Antwort

Inflation ist die Flut, die fast alle Preise hebt, auch die von Immobilien und Mieten. Wenn man diese Flut vom echten Wachstum oberhalb der Inflation trennt, ist die wahre Geschichte nüchterner als die Schlagzeilen: US-Immobilien waren ein solider Inflationsschutz, aber ein bescheidener Vermögensbauer. Alle Zahlen weiter unten stammen aus Primärquellen, und die praktische Schlussfolgerung für Mieten oder Kaufen steht am Ende.

Nominales Wachstum der Immobilienpreise, in Zahlen

Gemessen in laufenden Euro sind die US-Immobilienpreise über die letzten Jahrzehnte mit etwa 4 bis 4,5 % pro Jahr gewachsen:

• Der FHFA-Immobilienpreisindex ist seit 1991 um etwa 4,3 % pro Jahr gestiegen (ein kumulierter Zuwachs von mehr als 300 %).
• Der nationale S&P CoreLogic Case-Shiller-Index hat sich seit Januar 2000 mehr als verdreifacht — etwa 4,6 % pro Jahr in nominalen Werten.

Das sind gut aussehende Zahlen. Doch ein Euro von 2000 ist nicht ein Euro von heute, und genau darum geht es.

Inflation ist die Ausgangsbasis

In denselben Jahrzehnten stieg der Verbraucherpreisindex um etwa 2,5 bis 3 % pro Jahr (der VPI stieg 2024 um 2,9 %, und die Federal Reserve strebt langfristig 2 % an). Eine Immobilie ist ein Sachwert: Die Kosten, sie zu ersetzen — Grund, Arbeit, Holz und andere Materialien — klettern mit dem allgemeinen Preisniveau, sodass die Immobilienpreise von Natur aus mit der Inflation nach oben driften, selbst wenn am Immobilienmarkt nichts Besonderes geschieht.

Die reale Wertsteigerung ist kleiner, als Sie denken

Ziehen Sie die Inflation von den nominalen Zahlen oben ab, und das Bild ändert sich. In der modernen Ära lag das reale (inflationsbereinigte) Wachstum der Immobilienpreise im Durchschnitt bei nur etwa 1 bis 2 % pro Jahr. Sehr langfristig ist es noch kleiner. Robert Shillers historischer Datensatz zu Immobilienpreisen zeigt, dass die realen US-Immobilienpreise von den 1890er- bis in die 1990er-Jahre weitgehend stagnierten:

• etwa -0,1 % pro Jahr real zwischen 1890 und 1939,
• etwa 0,6 % pro Jahr zwischen 1946 und 1970,
• beschleunigt auf etwa 2,5 % pro Jahr erst nach 1970.

Shillers bekannte Beobachtung lautet, dass die Immobilienpreise nach Abzug der Inflation immer wieder zu ihrem langfristigen Niveau zurückgedriftet sind, statt geradlinig zu steigen. Die Lehre daraus ist nicht, dass Immobilien ein schlechter Vermögenswert sind — sondern dass ein Großteil der „Wertsteigerung", die Eigentümer wahrnehmen, durchgereichte Inflation ist und keine echten Gewinne, die sich aufstapeln.

Miete gegen Inflation

Mieten haben die allgemeine Inflation leicht übertroffen. Von 2013 bis Anfang 2023 stieg die Miete der Hauptwohnung laut VPI um etwa 3,9 % pro Jahr gegenüber rund 2,7 % pro Jahr beim Gesamt-VPI. Die Miete folgt im Großen und Ganzen den Einkommen und dem lokalen Wohnungsangebot, und Wohnen macht fast ein Drittel des VPI-Warenkorbs aus, sodass sich beide im Laufe der Zeit gemeinsam bewegen, wobei die Miete leicht vorne liegt. Deshalb erlaubt der Rechner, eine Mietsteigerungsrate standardmäßig etwas oberhalb der allgemeinen Inflation festzulegen.

Warum das für Mieten oder Kaufen wichtig ist

Hier ist der Zusammenhang, den die meisten Kommentare zu Mieten oder Kaufen übersehen. Die Entscheidung hängt nicht von der nominalen Wertsteigerungszahl ab — sie hängt vom realen Abstand zwischen zwei Dingen ab: wie schnell Ihre Immobilie wächst gegenüber dem, wie schnell Ihr Geld wachsen würde, wenn Sie es stattdessen anlegen würden.

• Immobilien haben in der modernen Ära etwa 1 bis 2 % reales Wachstum geliefert (sehr langfristig nahe null).
• Ein breit gestreutes Aktienportfolio hat real historisch deutlich mehr abgeworfen — genau deshalb kann Mieten und die Differenz anzulegen über lange Zeiträume gewinnen, wie unser Modell „Differenz investieren" zeigt.

Die praktische Regel: Legen Sie Ihre Annahmen für Immobilien-Wertsteigerung, Mietsteigerung und Anlagerendite auf einer einheitlichen Basis fest (alle nominal, einschließlich derselben Inflation) und beurteilen Sie sie nach ihrem realen Abstand. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner verwendet standardmäßig 3,5 % Wertsteigerung, 3 % Mietsteigerung, 2,5 % Inflation und 6 % Anlagerendite — bescheidene reale Annahmen, fundiert in den Langfristdaten von oben. Sie können jede einzelne ändern und beobachten, wie sich der Break-even-Punkt verschiebt; in der Methodik sehen Sie genau, wie jede davon in das Ergebnis einfließt.

So legen Sie Ihre eigenen Annahmen fest

Einige Leitlinien, die sich direkt aus den Daten ergeben:

• Verankern Sie die Wertsteigerung an der Inflation, nicht an aktuellen Schlagzeilen. Inflation plus etwa 0,5 bis 1,5 % ist eine langfristig vertretbare Annahme für die Immobilien-Wertsteigerung. Der Boom von 2020 bis 2022 war ein Ausreißer, keine Ausgangsbasis.
• Lassen Sie die Miete etwas schneller wachsen als die Inflation, wenn Ihr lokaler Markt ein knappes Angebot hat, im Einklang mit den BLS-Mietdaten von oben.
• Achten Sie auf die reale Lücke bei der Anlagerendite. Wenn Sie erwarten, dass Aktien nach Inflation mehr abwerfen als Immobilien, ist ein längerer Break-even-Punkt das ehrliche Ergebnis — kein Fehler des Werkzeugs.
• Führen Sie Stresstests durch. Rechnen Sie einen Fall mit niedriger und einen mit hoher Wertsteigerung durch. Wenn Kaufen nur bei optimistischer Wertsteigerung gewinnt, zeigt Ihnen das, wie sehr Sie konkret auf den Immobilienmarkt setzen.