Das Preis-Miet-Verhältnis, erklärt

Was das Verhältnis ist und wie man es berechnet

Das Preis-Miet-Verhältnis vergleicht die Kosten des Kaufs einer Immobilie mit den Kosten, eine ähnliche zu mieten. Es beantwortet eine einfache Frage mit einer einzigen Zahl: Wie viele Jahre Miete wären nötig, um dem Kaufpreis zu entsprechen? Die Formel ist einfach der Preis geteilt durch die Jahresmiete, wobei die Jahresmiete die monatliche Miete multipliziert mit 12 ist.

Ausgeschrieben lautet die Formel: Preis-Miet-Verhältnis = Immobilienpreis / (monatliche Miete x 12). Beide Hälften sollten vergleichbare Immobilien in derselben Gegend beschreiben, sonst ist das Ergebnis nur Rauschen.

Der größte praktische Fehler ist, Immobilien zu vergleichen, die sich nicht ähneln. Ein Dreizimmerhaus zum Verkauf und ein Apartment zur Miete ergeben ein Verhältnis, das nichts bedeutet. Damit der Vergleich ehrlich bleibt, bringe die zum Verkauf stehende Immobilie und die Mietwohnung in Größe, Zustand und Lage so gut wie möglich in Übereinstimmung. Wenn du nur grobe Vergleichsobjekte findest, betrachte das Verhältnis als ungefähr und runde es auf die nächste ganze Zahl, statt einer falschen Genauigkeit nachzujagen.

Was die gängigen Schwellenwerte bedeuten (und warum sie nur grob sind)

Das Verhältnis wird üblicherweise an drei lockeren Bändern abgelesen. Das sind weit verbreitete Faustregeln, keine offiziellen Grenzwerte, also betrachte sie als eine Möglichkeit, einen Markt in eine Tendenz statt in eine Kategorie einzuordnen.

• Unter etwa 15: Immobilien sind im Vergleich zu den lokalen Mieten relativ günstig. Dieses Band tendiert eher zum Kaufen, weil der Preis, den du für das Eigentum zahlst, im Verhältnis zu dem niedrig ist, was du andernfalls für Miete ausgeben würdest.
• Etwa 15 bis 21: der gemischte Mittelbereich. Weder das Eigentum noch das Mieten hat aus dem Verhältnis allein einen offensichtlichen Vorteil, und deine persönlichen Zahlen werden das Ergebnis entscheiden.
• Über etwa 21: Immobilien sind im Vergleich zu den lokalen Mieten teuer. Dieses Band tendiert eher zum Mieten und dazu, das Geld anzulegen, das du in einem Kauf gebunden hättest.

Diese Bänder sind aus gutem Grund grob. Sie wurden als überschlägige Faustregel bekannt, und die genauen Grenzwerte schwanken von Quelle zu Quelle. Ein Verhältnis von 14,5 unterscheidet sich nicht wesentlich von 15,2, auch wenn das eine in das Kaufband fällt und das andere in den Mittelbereich. Nutze die Schwellenwerte zur Orientierung, nicht um harte Linien zu ziehen.

Warum das Verhältnis nur ein Ausgangspunkt ist

Das Preis-Miet-Verhältnis verwendet nur zwei Zahlen und lässt damit von vornherein fast alles andere außen vor, das bestimmt, ob Kaufen oder Mieten für dich die bessere finanzielle Entscheidung ist. Folgendes kann es nicht sehen.

Dein Hypothekenzins

Das Verhältnis behandelt den Immobilienpreis so, als hättest du bar bezahlt. In Wirklichkeit nehmen die meisten Käufer einen Kredit auf, und der Zinssatz verändert die wahren Kosten des Eigentums drastisch. Dieselbe Immobilie ist bei einem niedrigen Zins ein ganz anderes Geschäft als bei einem hohen, und doch meldet das Verhältnis in beiden Fällen dieselbe Zahl. Hypothekenzinsen bewegen sich im Lauf der Zeit, weshalb ein Markt, der teuer aussah, nach einem Zinsrückgang die Käufer begünstigen kann.

Wie lange du bleiben willst

Kaufen und Verkaufen sind mit hohen einmaligen Kosten verbunden, die sich umso breiter verteilen, je länger du Eigentümer bist. Das Verhältnis ignoriert deinen Zeithorizont vollständig, dabei ist er einer der wichtigsten Faktoren in der eigentlichen Entscheidung. Ein kurzer Aufenthalt kann den Kauf selbst in einem Markt mit niedrigem Verhältnis zu einer schlechten Wahl machen. Unser Leitfaden zum Break-even-Zeithorizont erklärt, wie die Dauer deines Aufenthalts die Waagschale verschiebt.

Steuern, Unterhalt und andere laufende Kosten

Eigentum bedeutet Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und oft Hausgeld, nichts davon erfasst das Verhältnis. Zwei Immobilien mit demselben Preis-Miet-Verhältnis können sehr unterschiedliche jährliche laufende Kosten haben, und diese Lücke kann die Entscheidung umkehren.

Was dein Geld anderswo erbringen könnte

Eigenkapital und Abschlusskosten sind Geld, das du stattdessen hättest anlegen können. Ein fairer Vergleich berücksichtigt diese Opportunitätskosten, denn ein Mieter, der die Differenz anlegt, baut auf einem getrennten Weg Vermögen auf. Das Verhältnis schweigt zu den Anlagerenditen, dabei ist die Lücke zwischen dem Wertzuwachs der Immobilie und der Portfoliorendite einer der größten Treiber des Ergebnisses.

Vom Verhältnis zu einer echten Entscheidung

Die richtige Art, das Verhältnis zu nutzen, ist als Triage-Schritt. Berechne es, sieh, in welches Band ein Markt fällt, und lass das dir sagen, wie genau du hinschauen solltest. Ein sehr niedriges Verhältnis ist ein Hinweis, dass es sich lohnen könnte, den Kauf im Detail zu modellieren; ein sehr hohes Verhältnis ist ein Hinweis, dass Mieten und die Differenz anzulegen schwer zu schlagen sein könnte. So oder so ist der nächste Schritt derselbe.

Übergib die Frage einem Modell, das die Zahlen einbezieht, die das Verhältnis nicht sehen kann. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner nutzt einen Nettovermögensansatz nach dem Prinzip Differenz-anlegen: Er vergleicht das Eigentum mit dem Mieten und dem Anlegen des Geldes, das du nicht in die Immobilie gesteckt hast, und meldet dann das Break-even-Jahr für deine konkreten Zahlen. Gib deinen Preis, deine Miete, deinen Hypothekenzins, deinen geplanten Aufenthalt, die Steuern und deine Renditeannahmen ein, und du erhältst eine Antwort, die deine Situation widerspiegelt statt eines generischen Schwellenwerts. Für den größeren Überblick, wie sich die beiden Wege vergleichen, beginne mit dem vollständigen Leitfaden zu Mieten oder Kaufen.

Ein paar illustrative Marktbeispiele

Die folgenden Beispiele sind erfunden, um zu zeigen, wie dasselbe Verhältnis zu unterschiedlichen Schlüssen führen kann, sobald die fehlenden Teile auftauchen. Sie sind keine Daten zu irgendeiner realen Stadt.

• Ein Markt mit niedrigem Verhältnis (etwa 12). Immobilien sind im Vergleich zur Miete günstig, also tendiert die Prüfung zum Kaufen. Doch wenn du erwartest, innerhalb von zwei Jahren umzuziehen, könnten die einmaligen Kosten von Kauf und Verkauf das Mieten in diesem Zeitfenster dennoch zum günstigeren Weg machen. Der Zeithorizont sticht das Verhältnis.
• Ein Markt im gemischten Mittelbereich (etwa 18). Das Verhältnis gibt kein klares Signal. Hier hängt die Entscheidung fast vollständig von deinem Hypothekenzins ab, davon, wie lange du bleibst, und davon, was du annimmst, dass deine Anlagen erbringen. Das ist das Band, in dem der vollständige Vergleich am meisten zählt.
• Ein Markt mit hohem Verhältnis (etwa 25). Immobilien sind im Vergleich zur Miete teuer, also tendiert die Prüfung zum Mieten. Und doch könnte ein langfristiger Käufer, der einen niedrigen Zins festschreibt und ein starkes Mietwachstum erwartet, dennoch besser fahren. Ein hohes Verhältnis ist ein Warnsignal, kein Stoppschild.

Das Muster ist in allen drei Fällen dasselbe: Das Verhältnis legt die anfängliche Tendenz fest, und die Zahlen, die es ignoriert, entscheiden das Ergebnis. Nutze es, um dich in eine Richtung zu orientieren, und bestätige es dann mit dem Rechner. Diese Seite enthält allgemeine Informationen, die dir helfen sollen, über die Abwägung nachzudenken; sie ist keine persönliche Finanzberatung.