Méthodologie : comment nous faisons les calculs
Nous pensons qu'un outil financier doit montrer ses calculs. Cette page documente le modèle exact qui sous-tend la calculatrice Louer vs Acheter : la philosophie, chaque formule, nos hypothèses par défaut et un exemple résolu que vous pouvez reproduire à la main.
Dernière mise à jour
Le principe : comparer le patrimoine net, pas les mensualités
La comparaison louer ou acheter la plus courante — votre mensualité de crédit immobilier face à votre loyer — est trompeuse. Elle ignore la taxe foncière, l'entretien, l'assurance et les importants frais ponctuels d'achat et de vente, et elle néglige ce qu'un locataire pourrait gagner en investissant la trésorerie qu'il n'a pas immobilisée dans un logement.
À la place, nous utilisons un modèle de patrimoine net en investissant la différence. Les deux scénarios mobilisent la même trésorerie totale à chaque instant. L'acheteur place sa trésorerie dans un logement ; le locataire investit la trésorerie équivalente dans un portefeuille diversifié. Nous comparons ensuite le patrimoine net de chaque trajectoire au fil du temps et nous indiquons l'horizon de rentabilité : le premier mois où acheter prend l'avantage sur louer.
L'algorithme mensuel
Nous simulons mois par mois. Pour chaque mois :
Trajectoire d'achat
- Trésorerie initiale = apport + frais d'acquisition de l'acheteur (dépensés au mois 0).
- Sortie de trésorerie mensuelle = capital et intérêts du crédit + taxe foncière + assurance + entretien + charges de copropriété + assurance de prêt (jusqu'à 20% de capital propre).
- Amortissement : intérêts = solde × (taux ÷ 12) ; le reste de la mensualité réduit le capital (votre capital propre).
- La valeur du logement se capitalise au rythme de l'appréciation ; la taxe foncière et l'entretien progressent avec elle.
- Avantage fiscal optionnel (lorsque l'option de déduction est activée) = taux marginal × intérêts déductibles + taxe foncière déductible plafonnée, créditée chaque année.
Trajectoire de location
- Sortie de trésorerie mensuelle = loyer (croissant au rythme de croissance du loyer) + assurance du locataire.
- Investissement initial : le locataire investit la trésorerie initiale de l'acheteur (apport + frais d'achat) au mois 0.
- Investir la différence : chaque mois, la trajectoire la moins chère investit l'excédent, de sorte que les deux mobilisent la même trésorerie. Les portefeuilles se capitalisent mensuellement au rythme du rendement de l'investissement.
Comparaison et seuil de rentabilité
Pour comparer équitablement, nous valorisons le logement au prix du marché comme s'il était vendu ce mois-là :
- Patrimoine net (achat) = (valeur du logement − frais de vente − prêt restant dû) + tout investissement complémentaire de l'acheteur.
- Patrimoine net (location) = le solde du portefeuille d'investissement.
- Seuil de rentabilité = le premier mois où le patrimoine net (achat) ≥ patrimoine net (location). Si cela ne se produit jamais dans un horizon de 40 ans, nous le disons plutôt que d'en inventer un.
Un exemple résolu que vous pouvez reproduire
Données d'entrée : loyer 2 000 €/mois, prix 400 000 €, 20 % d'apport, 6 % de taux, durée de 30 ans, horizon de 7 ans ; 3 % d'appréciation, 3 % de croissance du loyer, 5 % de rendement de l'investissement ; 1 % de taxe foncière, 1 % d'entretien, 1 200 €/an d'assurance, 3 % de frais d'achat, 6 % de frais de vente ; sans déduction fiscale.
| Grandeur | Valeur |
|---|---|
| Montant du prêt (prix − 20 %) | 320 000 € |
| Trésorerie initiale (apport + 3 % de frais d'achat) | 92 000 € |
| Capital et intérêts mensuels | 1 918,56 € |
| Sortie de trésorerie d'achat du mois 1 (capital+int. + taxe + assur. + entret.) | ≈ 2 685 € |
| Sortie de trésorerie de location du mois 1 (loyer + assur. locataire) | 2 015 € |
| Valeur du logement à l'année 7 (3 %/an) | 491 950 € |
| Solde du prêt à l'année 7 | 286 846 € |
| Capital propre à l'année 7 en cas de vente (valeur × 0,94 − solde) | 175 587 € |
| Portefeuille du locataire à l'année 7 | 183 412 € |
| Patrimoine net — achat | 175 587 € |
| Patrimoine net — location | 183 412 € |
| Résultat à 7 ans | Louer en avance d'environ 7 825 € |
| Seuil de rentabilité | 8 ans 3 mois |
Vérifiez-le vous-même : le capital propre à l'année 7 est 491 950 € × 0,94 − 286 846 € = 175 587 €. Comme le coût mensuel de l'acheteur reste supérieur au loyer (à croissance lente) pendant les sept années, le locataire investit la différence chaque mois et le portefeuille complémentaire de l'acheteur reste à zéro, de sorte que le patrimoine net (achat) équivaut au capital propre du logement. Ici, louer l'emporte à 7 ans, surtout parce que les 5 % de rendement de l'investissement dépassent les 3 % d'appréciation du logement ; portez l'horizon à 8 ans 3 mois et acheter rattrape louer.
Nos hypothèses par défaut (United States)
Ce sont des points de départ modifiables, pas des prévisions ni des cotations en temps réel. Chacun reflète une hypothèse à long terme et médiane ; modifiez-les pour les adapter à votre marché et à votre situation.
| Hypothèse | Par défaut | Justification |
|---|---|---|
| Taux d'intérêt hypothécaire | 6,5% | Hypothèse modifiable, pas un taux coté en temps réel. |
| Durée du prêt | 30 ans | Options : 15, 20, 30 ans. |
| Appréciation du logement | 3,5%/an | Hypothèse de croissance nominale du prix du logement à long terme. |
| Rendement de l'investissement | 6%/an | Coût d'opportunité de la trésorerie : hypothèse d'un portefeuille diversifié. |
| Croissance du loyer | 3%/an | Suit approximativement l'inflation à long terme. |
| Taux de la taxe foncière | 1,1%/an | Sur la valeur du logement ; varie beaucoup selon la commune. |
| Entretien | 1%/an | Sur la valeur du logement : la règle empirique habituelle de 1 %. |
| Assurance habitation | 1 500 €/an | Augmente avec l'inflation. |
| Frais d'acquisition (acheteur) | 3% | Sur le prix d'achat, payés d'avance. |
| Frais de vente (agence + droits de mutation) | 7% | Agence + impôts, payés à la vente. |
| Inflation générale | 2,5%/an | Fait croître les coûts récurrents fixes. |
Ce que nous ne modélisons délibérément pas
- L'impôt sur les plus-values de la croissance de l'investissement ou de la vente du logement (une exonération de résidence principale s'applique souvent) ; les deux sont présentés avant impôt.
- Le refinancement ou les réajustements de taux variables : nous supposons un taux fixe pendant toute la durée.
- Les subtilités de la déclaration détaillée au-delà d'un simple plafond : la déduction optionnelle est une simplification et est désactivée par défaut.
- Le risque de calendrier de la transaction : la vente exactement à l'horizon, sans effets de vacance ni de synchronisation avec le marché.
Ces simplifications maintiennent le modèle transparent et reproductible. Pour la version en langage simple, lisez comment fonctionnent les calculs de louer vs acheter ; pour les définitions des termes, consultez le glossaire.
Sources et références
Références primaires et faisant autorité sur les données, les règles et les conventions qui sous-tendent nos calculateurs et nos guides.
- Owning a Home: mortgage process and costs — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- What is private mortgage insurance (PMI)? — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Understand closing costs and the Loan Estimate — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Primary Mortgage Market Survey (mortgage rate history) — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)
- House Price Index (long-run home-price growth) — U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA)
- Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Topic No. 503: Deductible Taxes (state and local / SALT cap) — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Consumer Price Index (inflation) — U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS)