Calculateur louer ou acheter sa résidence
Ne comparez pas la mensualité d'un prêt au loyer : c'est la mauvaise comparaison. Cet outil investit la différence de trésorerie des deux côtés et affiche votre patrimoine net au fil du temps, avec l'horizon exact de rentabilité.
Vos chiffres
= 80 000 €
Hypothèse modifiable — il ne s'agit pas d'un taux réel proposé.
C'est ce qui pèse le plus sur le résultat.
Hypothèses avancées
Verdict
Acheter devient avantageux si vous restez 15 ans 4 mois ou plus.
Sur votre horizon de 7 ans, louer vous laisse environ 29 091 € de mieux.
Seuil de rentabilité
15 a 4 m
Patrimoine en achetant · année 7
183 956 €
Patrimoine en louant · année 7
213 047 €
Patrimoine au fil du temps
Sortie de trésorerie du premier mois
- Acheter (capital + intérêts + frais)
- 2 847,62 €
- Louer (+ assurance)
- 2 015,00 €
- Capital + intérêts
- 2 022,62 €
- Trésorerie initiale pour acheter
- 92 000 €
Ce qui détermine le résultat
- Votre horizon de 7 ans est plus court que le seuil de rentabilité de 15 a 4 m — les horizons courts favorisent la location, car les frais d'achat et de vente sont répartis sur moins d'années.
- Le rendement de vos placements (6%) dépasse la valorisation du logement (3,5%) de 2,5%, ce qui fait pencher le calcul vers la location et le placement.
- On suppose que le loyer augmente de 3%/an — plus le loyer monte vite, plus l'achat devient intéressant avec le temps.
Comparaison année par année (tableau de données)
| Année | Valeur du logement | Capital restant dû | Patrimoine en achetant | Patrimoine en louant | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414 000 € | 316 423 € | 68 597 € | 107 601 € | −39 004 € |
| 2 | 428 490 € | 312 607 € | 85 889 € | 123 730 € | −37 841 € |
| 3 | 443 487 € | 308 535 € | 103 908 € | 140 407 € | −36 499 € |
| 4 | 459 009 € | 304 191 € | 122 688 € | 157 653 € | −34 965 € |
| 5 | 475 075 € | 299 555 € | 142 264 € | 175 493 € | −33 229 € |
| 6 | 491 702 € | 294 609 € | 162 674 € | 193 949 € | −31 275 € |
| 7 | 508 912 € | 289 332 € | 183 956 € | 213 047 € | −29 091 € |
Comment fonctionne ce calculateur
Chaque mois, nous modélisons les deux options avec le même montant total. L'acheteur verse l'apport et les frais de notaire au départ ; le locataire investit cette même somme. Ensuite, l'option qui se révèle la moins chère un mois donné investit l'excédent, de sorte qu'aucune des deux n'obtient un avantage caché en liquidités. Nous amortissons le prêt, capitalisons la valeur du bien ainsi que les deux portefeuilles d'investissement et, pour comparer de façon équitable, nous valorisons le bien au prix du marché net des frais de revente, comme si vous le vendiez ce mois-là.
Patrimoine net (achat) = capital du bien en cas de revente (valeur valorisée − frais de revente − prêt restant dû) + tout investissement complémentaire. Patrimoine net (location) = le solde du portefeuille d'investissement. Le point de rentabilité est le premier mois où le patrimoine net de l'achat rattrape celui de la location. Chaque hypothèse est modifiable et documentée sur notre page de méthodologie, y compris un exemple détaillé que vous pouvez vérifier à la main.
Questions fréquentes
Est-il moins cher de louer ou d'acheter ?
Cela dépend surtout de la durée de votre occupation. L'achat implique d'importants frais ponctuels (apport, frais de notaire et, plus tard, frais de revente) ; sur des horizons courts, louer et investir la différence l'emporte donc généralement. Plus vous restez longtemps, plus ces frais ponctuels se répartissent et plus le capital constitué et la valorisation jouent en faveur de l'achat. Ce calculateur détermine le point de rentabilité exact pour vos chiffres.
Au bout de combien d'années l'achat dépasse-t-il la location ?
Avec des hypothèses courantes, le point de rentabilité se situe souvent entre 4 et 8 ans, mais il est très sensible à vos données : en particulier la valorisation du bien face au rendement de l'investissement, la hausse des loyers et les frais d'achat-revente. Saisissez vos propres chiffres pour voir votre seuil de rentabilité en années et en mois.
Cet outil tient-il compte de l'investissement de l'apport ?
Oui. Le locataire investit l'argent que l'acheteur aurait dépensé au départ (l'apport plus les frais de notaire) et, chaque mois, l'option la moins chère des deux investit la différence, de sorte que les deux scénarios mobilisent exactement la même somme. Nous comparons ensuite le patrimoine net final. Cette approche qui consiste à investir la différence est ce qui rend la comparaison équitable.
Pourquoi ne suffit-il pas de comparer ma mensualité de prêt au loyer ?
Une mensualité de prêt ignore la taxe foncière, l'entretien, l'assurance et les frais de transaction du côté de l'achat, et elle ignore aussi ce qu'un locataire pourrait gagner en investissant l'argent qu'il ne dépense pas. Comparer la mensualité au loyer induit systématiquement en erreur. La comparaison correcte est un modèle de patrimoine net qui tient compte du capital constitué, de la valorisation, des coûts et du rendement des placements.
Quel apport devrais-je verser ?
Un apport plus important réduit votre emprunt et, selon le pays, peut supprimer l'assurance hypothécaire une fois 20 % de capital atteint, mais il immobilise aussi un argent que vous pourriez investir. Le bon montant dépend de votre taux d'emprunt face au rendement attendu de l'investissement et de votre besoin de liquidité. Essayez ici différents pourcentages d'apport et observez comment évoluent le point de rentabilité et les courbes de patrimoine net.