Mieten oder Kaufen Rechner
Vergleichen Sie nicht die Rate eines Hypothekenkredits mit der Miete — das ist der falsche Vergleich. Dieses Tool investiert die Cashflow-Differenz auf beiden Seiten und zeigt Ihr Nettovermögen im Zeitverlauf, samt dem genauen Break-even-Horizont.
Deine Zahlen
= 80.000 €
Anpassbare Annahme – kein verbindlich angebotener Zinssatz.
Das bestimmt das Ergebnis maßgeblich.
Erweiterte Annahmen
Fazit
Kaufen lohnt sich, wenn du 15 Jahre 4 Monate oder länger bleibst.
Bei deinem Horizont von 7 Jahren stehst du durch Mieten um etwa 29.091 € besser da.
Break-even
15 J 4 M
Vermögen beim Kaufen · Jahr 7
183.956 €
Vermögen beim Mieten · Jahr 7
213.047 €
Vermögensentwicklung über die Zeit
Liquiditätsabfluss im ersten Monat
- Kaufen (Zins+Tilgung + Kosten)
- 2.847,62 €
- Mieten (+ Versicherung)
- 2.015,00 €
- Zins + Tilgung
- 2.022,62 €
- Anfangskapital für den Kauf
- 92.000 €
Was das Ergebnis bestimmt
- Dein Horizont von 7 Jahren ist kürzer als der Break-even bei 15 J 4 M – kurze Horizonte sprechen für Mieten, weil sich die Kauf- und Verkaufskosten auf weniger Jahre verteilen.
- Deine Anlagerendite (6%) übertrifft die Wertsteigerung der Immobilie (3,5%) um 2,5%, was für Mieten und Anlegen spricht.
- Es wird angenommen, dass die Miete um 3%/Jahr steigt – stärkere Mietsteigerungen lassen Kaufen mit der Zeit besser dastehen.
Vergleich Jahr für Jahr (Datentabelle)
| Jahr | Immobilienwert | Darlehensrestschuld | Vermögen beim Kaufen | Vermögen beim Mieten | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414.000 € | 316.423 € | 68.597 € | 107.601 € | −39.004 € |
| 2 | 428.490 € | 312.607 € | 85.889 € | 123.730 € | −37.841 € |
| 3 | 443.487 € | 308.535 € | 103.908 € | 140.407 € | −36.499 € |
| 4 | 459.009 € | 304.191 € | 122.688 € | 157.653 € | −34.965 € |
| 5 | 475.075 € | 299.555 € | 142.264 € | 175.493 € | −33.229 € |
| 6 | 491.702 € | 294.609 € | 162.674 € | 193.949 € | −31.275 € |
| 7 | 508.912 € | 289.332 € | 183.956 € | 213.047 € | −29.091 € |
So funktioniert dieser Rechner
Jeden Monat modellieren wir beide Optionen mit dem gleichen Gesamtbetrag. Der Käufer zahlt Eigenkapital und Kaufnebenkosten im Voraus; wer mietet, investiert denselben Betrag. Danach investiert die Option, die in einem bestimmten Monat günstiger ist, den Überschuss, sodass keine der beiden einen versteckten Liquiditätsvorteil erhält. Wir tilgen die Hypothek, verzinsen den Immobilienwert und beide Anlageportfolios und — um fair zu vergleichen — bewerten die Immobilie zum Marktwert abzüglich der Verkaufskosten, so als würden Sie in diesem Monat verkaufen.
Nettovermögen (Kaufen) = Eigenkapital der Immobilie bei Verkauf (gestiegener Wert − Verkaufskosten − Restschuld) + etwaige zusätzliche Anlagen. Nettovermögen (Mieten) = der Stand des Anlageportfolios. Der Break-even ist der erste Monat, in dem das Nettovermögen beim Kaufen das beim Mieten einholt. Jede Annahme ist editierbar und auf unserer Methodik-Seite dokumentiert, einschließlich eines durchgerechneten Beispiels, das Sie von Hand überprüfen können.
Häufig gestellte Fragen
Ist Mieten oder Kaufen günstiger?
Das hängt vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben. Der Kauf ist mit hohen Einmalkosten verbunden (Eigenkapital, Kaufnebenkosten und später Verkaufskosten), sodass sich über kurze Zeiträume Mieten und das Investieren der Differenz meist lohnt. Je länger Sie bleiben, desto mehr verteilen sich diese Einmalkosten und desto stärker sprechen aufgebautes Eigenkapital und Wertsteigerung für den Kauf. Dieser Rechner ermittelt den genauen Break-even-Punkt für Ihre Zahlen.
Nach wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?
Bei üblichen Annahmen liegt der Break-even oft irgendwo zwischen 4 und 8 Jahren, reagiert aber sehr empfindlich auf Ihre Eingaben — vor allem auf die Wertsteigerung der Immobilie gegenüber der Anlagerendite, das Mietwachstum und die Kauf- und Verkaufskosten. Geben Sie Ihre eigenen Werte ein, um Ihren Break-even in Jahren und Monaten zu sehen.
Berücksichtigt der Rechner das Investieren des Eigenkapitals?
Ja. Wer mietet, investiert das Geld, das der Käufer im Voraus ausgegeben hätte (Eigenkapital plus Kaufnebenkosten), und in jedem Monat investiert die günstigere der beiden Optionen die Differenz, sodass beide Szenarien exakt dasselbe Geld einsetzen. Anschließend vergleichen wir das End-Nettovermögen. Dieser Ansatz, die Differenz zu investieren, macht den Vergleich erst fair.
Warum reicht es nicht, meine Kreditrate mit der Miete zu vergleichen?
Eine Kreditrate ignoriert Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung und Transaktionskosten auf der Kaufseite und sie ignoriert, was Mieter durch das Investieren ihres nicht ausgegebenen Geldes verdienen könnten. Rate mit Miete zu vergleichen führt systematisch in die Irre. Der richtige Vergleich ist ein Nettovermögens-Modell, das Eigenkapital, Wertsteigerung, Kosten und Anlagerenditen berücksichtigt.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?
Mehr Eigenkapital senkt Ihren Kredit und kann je nach Land bei 20 % Eigenkapitalanteil eine Hypothekenversicherung entfallen lassen, bindet aber auch Geld, das Sie sonst anlegen könnten. Der richtige Betrag hängt von Ihrem Hypothekenzins im Vergleich zur erwarteten Anlagerendite und Ihrem Liquiditätsbedarf ab. Probieren Sie hier verschiedene Eigenkapital-Prozentsätze aus und beobachten Sie, wie sich der Break-even und die Nettovermögens-Linien verschieben.