Glosario de finanzas inmobiliarias
Definiciones claras y autónomas de los términos hipotecarios y de alquiler frente a compra que se usan en todo RentBuyPlanner.
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Estas definiciones explican el vocabulario que hay detrás de la Calculadora de alquilar o comprar y del resto del sitio. Cada entrada está redactada para entenderse por sí sola, así que puedes leer solo el término que necesites. Cuando una calculadora lleva un concepto a la práctica, enlazamos a ella. Para conocer el modelo completo que hay detrás de estas cifras, consulta la metodología.
Términos de la A a la Z
Amortización
La amortización es el proceso de saldar un préstamo mediante pagos periódicos fijos que cubren tanto los intereses como el capital. Los primeros pagos son en su mayoría intereses; con el tiempo, una parte mayor de cada cuota se destina al capital, de modo que tu saldo baja más rápido cerca del final. Puedes ver este reparto mes a mes en el cuadro de amortización.
Revalorización
La revalorización es el aumento del valor de mercado de una vivienda con el tiempo. Suele expresarse como un porcentaje anual, como una hipótesis a largo plazo de en torno al 3 por ciento al año, aunque los resultados reales varían mucho según la ubicación y el periodo. La revalorización genera patrimonio para los propietarios, pero es una hipótesis, no una garantía, y los precios también pueden caer.
TAE frente al tipo de interés
El tipo de interés es el coste de pedir prestado el capital del préstamo, expresado como un porcentaje anual. La tasa anual equivalente (TAE) es más amplia: integra ciertas comisiones y puntos del prestamista en un único tipo anual, por lo que suele ser algo más alta que el tipo nominal. La TAE te ayuda a comparar ofertas de forma más homogénea, mientras que el tipo de interés determina tu cuota mensual en la calculadora de hipoteca.
Horizonte de equilibrio
El horizonte de equilibrio es el momento en el que comprar una vivienda te deja en una situación no peor que alquilar e invertir la diferencia. Antes de ese horizonte, alquilar suele salir ganando por los elevados costes iniciales y de venta; después de él, comprar tiende a adelantarse. La Calculadora de alquilar o comprar indica este horizonte, y la guía del horizonte de equilibrio explica cómo interpretarlo.
Gastos de cierre
Los gastos de cierre son las comisiones puntuales que se pagan para formalizar la compra de una vivienda, además de la entrada. Suelen incluir comisiones del prestamista, de titularidad, de tasación y de inscripción, y a menudo se sitúan entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra. Estima los tuyos con el estimador de gastos de cierre.
Ratio deuda-ingresos (DTI)
El ratio deuda-ingresos, o DTI, es la parte de tus ingresos mensuales brutos que se destina al pago de deudas, expresada como porcentaje. Los prestamistas lo usan para valorar qué hipoteca puedes asumir, y suelen buscar un DTI total igual o inferior a un rango de entre el 35 y el 40 y pocos por ciento. Comprueba tu situación con la calculadora de capacidad de compra.
Entrada
La entrada es el dinero que pagas por adelantado a cuenta del precio de una vivienda, mientras que el resto lo cubre tu hipoteca. Una entrada mayor reduce el importe del préstamo y la cuota mensual, y puede eliminar la necesidad de un seguro hipotecario. La calculadora de entrada muestra cómo distintos importes cambian tu préstamo.
Patrimonio (equity)
El patrimonio es la parte de tu vivienda que realmente posees: su valor de mercado actual menos el saldo que aún debes de la hipoteca. Crece a medida que amortizas capital y la vivienda se revaloriza, y se reduce si los valores caen. El patrimonio es la riqueza que acumula un comprador, pero no es dinero líquido hasta que vendes o pides un préstamo contra él.
Cuenta de depósito en garantía (escrow)
El depósito en garantía es un mecanismo de custodia gestionado por un tercero neutral. Durante una compra retiene fondos y documentos hasta que se cierra la operación; con una hipoteca, una cuenta de depósito recoge parte de tu cuota mensual para pagar el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro del hogar en tu nombre. El depósito en garantía no incrementa tu coste total, pero sí agrupa esas facturas dentro de tu cuota.
Hipoteca a tipo fijo
Una hipoteca a tipo fijo mantiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo del préstamo, de modo que tu cuota de capital e intereses nunca cambia. Esto hace que el presupuesto sea predecible y te protege si los tipos suben, aunque tendrías que refinanciar para beneficiarte si los tipos bajan. Es el tipo de préstamo que nuestra calculadora de hipoteca modela por defecto.
Cuota de comunidad (HOA)
Una cuota de comunidad de propietarios (HOA) es un cargo recurrente que pagan los propietarios en ciertas urbanizaciones, edificios de apartamentos o desarrollos planificados. Financia el mantenimiento compartido, como jardinería, zonas comunes y reparaciones de áreas comunes, y es independiente de tu hipoteca, tus impuestos y tu seguro. Las cuotas de comunidad pueden subir con el tiempo y son un coste real de la propiedad que conviene incluir en cualquier comparación de alquilar frente a comprar.
Seguro del hogar
El seguro del hogar protege tu propiedad y tus pertenencias frente a sucesos cubiertos como incendios, tormentas y robos, e incluye cobertura de responsabilidad civil. Los prestamistas lo exigen mientras tengas una hipoteca, y la prima suele pagarse mensualmente a través de la cuenta de depósito en garantía. Es un coste recurrente de la propiedad que un inquilino normalmente no asume, más allá de un seguro de inquilino más barato.
Inflación
La inflación es la subida general de los precios con el tiempo, que reduce el poder adquisitivo de una cantidad fija de dinero. En una comparación de alquilar frente a comprar importa porque los alquileres, el mantenimiento, los impuestos y el seguro tienden a crecer más o menos al ritmo de la inflación, mientras que una cuota hipotecaria fija se mantiene igual en términos nominales. Nuestro modelo te permite fijar una hipótesis de inflación para hacer crecer los costes recurrentes.
Intereses
Los intereses son el coste que un prestamista cobra por dejarte pedir dinero prestado, calculado como un porcentaje del saldo pendiente. En una hipoteca son mayores al principio, cuando el saldo es elevado, y disminuyen a medida que amortizas capital. La parte de intereses de cada cuota se muestra línea a línea en el cuadro de amortización.
LTV (relación préstamo-valor)
La relación préstamo-valor, o LTV, es el importe de tu hipoteca dividido por el valor de la vivienda, expresado como porcentaje. Una entrada del 20 por ciento, por ejemplo, supone un LTV del 80 por ciento. Un LTV más bajo indica menos riesgo para los prestamistas y es el umbral en el que normalmente puede eliminarse el seguro hipotecario privado.
Reserva para mantenimiento
Una reserva para mantenimiento es el dinero que un propietario aparta para conservación y reparaciones, desde el mantenimiento rutinario hasta la sustitución del tejado o de electrodomésticos. Una regla general habitual presupuesta en torno al 1 por ciento del valor de la vivienda al año, aunque las viviendas antiguas pueden costar más. Como los inquilinos por lo general no pagan esto, es un coste importante que incluir en cualquier comparación honesta.
Tipo impositivo marginal
Tu tipo impositivo marginal es el porcentaje de impuestos que pagas sobre tu siguiente euro de ingresos, según tu tramo impositivo más alto. Importa al comprar porque determina el valor de cualquier deducción por intereses hipotecarios y por impuesto sobre bienes inmuebles: una deducción te ahorra aproximadamente tu tipo marginal multiplicado por el importe deducible. El beneficio solo se aplica si desglosas las deducciones en lugar de aplicar la deducción estándar.
Hipoteca
Una hipoteca es un préstamo que se usa para comprar una vivienda, garantizado por la propia propiedad, que el prestamista puede reclamar si dejas de pagar. La devuelves a lo largo de un plazo fijado mediante pagos periódicos de capital e intereses, a menudo más impuestos y seguro. La calculadora de hipoteca estima la cuota mensual para un precio, una entrada, un tipo y un plazo determinados.
Coste de oportunidad
El coste de oportunidad es la rentabilidad a la que renuncias por usar el dinero de una forma en lugar de otra. En alquilar frente a comprar, el ejemplo clásico es la entrada y los gastos de cierre: el dinero inmovilizado en una vivienda podría invertirse en otra cosa. Nuestro modelo recoge esto haciendo que el inquilino invierta la diferencia, y la guía del coste de oportunidad explica por qué puede cambiar la respuesta.
PITI
PITI corresponde a capital, intereses, impuestos y seguro (por sus siglas en inglés): las cuatro partes que componen una cuota hipotecaria mensual típica. El capital y los intereses amortizan el préstamo, mientras que los impuestos y el seguro suelen cobrarse a través de la cuenta de depósito en garantía. Los prestamistas fijan en tu PITI completo, no solo en el capital y los intereses, al valorar la capacidad de pago.
PMI (seguro hipotecario privado)
El seguro hipotecario privado, o PMI, es un cargo mensual adicional que los prestamistas exigen cuando tu entrada es inferior al 20 por ciento (un LTV superior al 80 por ciento). Protege al prestamista, no a ti, y normalmente puede eliminarse una vez que alcanzas en torno al 20 o 22 por ciento de patrimonio. La calculadora de hipoteca incorpora el PMI a la cuota hasta que se cumple ese umbral de patrimonio.
Capital
El capital es la cantidad que realmente pediste prestada, distinta de los intereses que se cobran sobre ella. Cada cuota de la hipoteca se reparte entre intereses y una parte de capital, y amortizar capital es lo que genera tu patrimonio. Los pagos extra aplicados al capital acortan el préstamo y reducen el total de intereses, como puede ilustrar el cuadro de amortización.
Impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto recurrente que cobran las administraciones locales en función del valor catastral de tu vivienda, normalmente un porcentaje que se paga cada año. Los tipos varían mucho según la ubicación, y a menudo se sitúan entre aproximadamente el 0,5 y el 2,5 por ciento del valor. Suele cobrarse a través de la cuenta de depósito en garantía y es un coste continuo que, a diferencia de una hipoteca, no termina cuando se salda el préstamo.
Crecimiento del alquiler
El crecimiento del alquiler es el ritmo al que sube el alquiler con el tiempo, normalmente expresado como un porcentaje anual. A largo plazo tiende a seguir a la inflación, aunque los mercados locales pueden moverse más rápido o más despacio. Es una hipótesis clave en alquilar frente a comprar: un crecimiento del alquiler más rápido hace que una cuota hipotecaria fija parezca mejor en comparación, algo que puedes probar en la Calculadora de alquilar o comprar.
Costes de venta
Los costes de venta son los gastos que un propietario paga al vender una vivienda, incluidas las comisiones del agente, los impuestos de transmisión y diversas comisiones de cierre. En conjunto suelen sumar en torno al 6 u 8 por ciento del precio de venta y se descuentan de tus ingresos. Al ser elevados y puntuales, alejan el horizonte de equilibrio de la compra, como se explica en la guía de gastos de cierre y de venta.
Deducción estándar
La deducción estándar es una cantidad fija que puedes restar de la renta imponible sin desglosar las deducciones individuales. Importa para los compradores porque los intereses hipotecarios y el impuesto sobre bienes inmuebles solo reducen tus impuestos si tu total desglosado es mayor que la deducción estándar. Para muchos hogares la deducción estándar es más alta, lo que significa que el beneficio fiscal de ser propietario es menor de lo que suele suponerse.
Plazo
El plazo es el periodo de tiempo a lo largo del cual devuelves una hipoteca, habitualmente 15 o 30 años. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta el total de intereses pagados; un plazo más corto hace lo contrario. Puedes comparar cómo distintos plazos cambian la cuota y los intereses en la calculadora de hipoteca.
Impuesto de transmisión
Un impuesto de transmisión es un impuesto puntual que algunas administraciones autonómicas o locales cobran cuando la propiedad cambia de titular, normalmente un porcentaje del precio de venta. Según las normas locales, puede pagarlo el comprador, el vendedor o repartirse entre ambos. Donde se aplica, forma parte de los gastos de cierre o de venta y debería contarse en una comparación completa de alquilar frente a comprar.
Bajo el agua (patrimonio negativo)
Una vivienda está bajo el agua, o en patrimonio negativo, cuando debes más de la hipoteca de lo que vale la propiedad en ese momento. Esto puede ocurrir si los precios caen o si compraste con una entrada muy pequeña y aún no has acumulado patrimonio. Estar bajo el agua hace que vender salga caro, porque la venta no cubriría el préstamo restante, y es un riesgo que conviene sopesar antes de comprar con poco margen.
¿Aún tienes alguna duda?
Si un término que necesitas no está aquí, la página de metodología define cómo cada dato alimenta el modelo, y la guía de alquilar o comprar recorre la decisión más amplia. También puedes ponerte en contacto con nosotros con una sugerencia de definición que añadir.