Gastos de cierre y de venta, explicados

La mayoría de los razonamientos sobre alquilar o comprar se obsesionan con la cuota mensual. La mayor sorpresa es el efectivo que gastas solo por entrar y salir de la propiedad. Son costes de transacción únicos, y no generan patrimonio. Son el peaje que pagas por entrar en la vivienda y el peaje que pagas por salir de ella. Entenderlos marca la diferencia entre una decisión de compra que sale a cuenta y otra que pierde dinero sin que te des cuenta.

Gastos de cierre del comprador, desglosados

Los gastos de cierre del comprador son las comisiones, impuestos y conceptos pagados por anticipado que vencen cuando se desembolsa el préstamo y se transmite el título. Como referencia aproximada en EE. UU., suman alrededor del 2 al 5 por ciento del precio de compra, aparte de la entrada. La cifra exacta depende de tu estado, tu préstamo y tu prestamista. Esto es a lo que suele destinarse ese dinero.

• Comisiones del prestamista y de apertura. Estudio de la solicitud, apertura y los puntos de descuento que decidas pagar para rebajar el tipo de interés.
• Servicios de terceros. Tasación, informe de crédito, certificación de zona inundable y comprobaciones similares que exige el prestamista.
• Título y gestoría. Búsqueda del título, seguro de título para el prestamista, seguro de título para el propietario (a menudo opcional pero recomendable) y los honorarios del agente de fideicomiso o de cierre.
• Cargos administrativos. Tasas de registro y, en muchos estados o ciudades, un impuesto de transmisión o de hipoteca. Varían mucho según la ubicación.
• Pagos anticipados y fideicomiso. Intereses pagados por adelantado hasta la primera cuota, la primera prima del seguro de hogar y un depósito inicial en tu cuenta de fideicomiso para el impuesto sobre la propiedad y el seguro.

Solo a modo de ilustración: en una compra de 400.000 dólares, un total del 3 por ciento equivale a unos 12.000 dólares en gastos de cierre, además de lo que aportes de entrada. Tómalo como una hipótesis que debes comprobar, no como un presupuesto.

Gastos del vendedor, desglosados

Cuando vendes, los costes son mayores porque la comisión del agente es la partida principal. Los vendedores suelen gastar alrededor del 6 al 8 por ciento del precio de venta. Los componentes principales son los siguientes.

• Comisión del agente. Históricamente la mayor partida, a menudo en torno al 5 o 6 por ciento del total. Los acuerdos de comisión son ahora más negociables, así que confirma las condiciones por escrito.
• Impuestos de transmisión y honorarios de título. Impuestos estatales y locales de transmisión más la parte del vendedor de los honorarios de título y de cierre, que dependen de la costumbre local.
• Concesiones y reparaciones. Créditos que le concedes al comprador tras la inspección, o arreglos que aceptas hacer para mantener vivo el acuerdo.
• Gastos de preparación y de mantenimiento. Puesta a punto, limpieza, pequeñas mejoras y la hipoteca, los impuestos y los suministros que sigues pagando hasta que se cierra la venta.

Por qué estos costes dominan las decisiones a corto plazo

Suma los dos extremos y un solo ciclo de comprar y luego vender puede consumir fácilmente en torno al 8 al 13 por ciento del valor de la vivienda en costes de transacción puros. Ese dinero se pierde, pase lo que pase en el mercado.

Repartido a lo largo de veinte años, ese peaje es pequeño cada año. Repartido a lo largo de dos años, es brutal. La vivienda tendría que revalorizarse lo suficiente para recuperar todos esos costes antes de que llegues al punto de equilibrio frente a alquilar e invertir la diferencia. Por eso, precisamente, una estancia corta prevista inclina las cuentas hacia el alquiler, y por eso nuestro modelo indica un horizonte de equilibrio en lugar de un simple sí o no. Cuanto más tiempo te quedes, más años habrá para absorber los costes únicos.

Cómo estimar los tuyos

No necesitas cifras exactas para tomar una buena decisión; necesitas una estimación realista. Empieza con estos pasos.

1. Usa el estimador de gastos de cierre para poner una cifra a los costes de tu lado como comprador según el precio, el tipo de préstamo y la ubicación.
2. Consulta el impuesto de transmisión estatal y local, ya que esta sola partida hace variar el total más que casi cualquier otra cosa.
3. Para la venta, asume aproximadamente entre el 6 y el 8 por ciento de un precio de venta futuro plausible, y luego ajústalo si en tu zona las comisiones son más bajas o los impuestos de transmisión más altos.
4. Introduce ambos extremos en la calculadora de alquilar o comprar para que los costes se reflejen en tu horizonte de equilibrio, en lugar de ignorarse.

Cuando llegue tu oferta real, el Loan Estimate y, más adelante, el Closing Disclosure te darán cifras detalladas y específicas de tu prestamista. Compáralas con tu estimación y pregunta por cualquier cosa que se haya disparado.

Formas de reducirlos

Algunos de estos costes los fija la ley o la ubicación, pero varios son negociables. Entre las medidas razonables están las siguientes.

• Compara prestamistas. Coteja los Loan Estimate de más de un prestamista; las comisiones de apertura y los tipos varían, y un crédito del prestamista puede compensar el efectivo inicial a cambio de un tipo más alto.
• Negocia la comisión. Los porcentajes de comisión y quién los paga son ahora más abiertamente negociables que antes.
• Pide concesiones al vendedor. Como comprador, puedes solicitar un crédito para los gastos de cierre como parte de la oferta.
• Planifica tu estancia. La palanca más poderosa no es ningún descuento. Prever quedarte más tiempo reparte los costes fijos entre más años y es lo que con mayor fiabilidad convierte la compra en una buena decisión.

Las cifras y porcentajes anteriores son rangos generales de EE. UU. y ejemplos ilustrativos para ayudarte a planificar, no presupuestos ni predicciones para tu operación concreta. Tus costes reales dependen de tu precio, tu préstamo y tu ubicación. Para ver cómo fluye cada dato a través de nuestra comparación de patrimonio neto, consulta la metodología.