Encargos de fecho e de venda, explicados

A maioria do raciocínio sobre arrendar ou comprar fixa-se na prestação mensal. A maior surpresa é o dinheiro que gastas só para entrar e sair da propriedade. São custos de transação únicos e não geram capital próprio. São a portagem que pagas para entrar na casa e a portagem que pagas para sair dela. Compreendê-los é a diferença entre uma decisão de compra que compensa e outra que perde dinheiro sem que te apercebas.

Encargos de fecho do comprador, descriminados

Os encargos de fecho do comprador são as comissões, impostos e itens pagos antecipadamente que vencem quando o crédito é desembolsado e o título é transmitido. Como referência aproximada nos EUA, somam cerca de 2 a 5 por cento do preço de compra, à parte da entrada. O valor exato depende do teu estado, do teu crédito e do teu mutuante. Eis onde costuma ir o dinheiro.

• Comissões do mutuante e de abertura. Análise do processo, abertura e quaisquer pontos de desconto que decidas pagar para reduzir a taxa de juro.
• Serviços de terceiros. Avaliação, relatório de crédito, certificação de zona inundável e verificações semelhantes exigidas pelo mutuante.
• Título e liquidação. Pesquisa de título, seguro de título para o mutuante, seguro de título para o proprietário (muitas vezes opcional, mas aconselhável) e os honorários do agente de garantia (escrow) ou de liquidação.
• Encargos administrativos. Taxas de registo e, em muitos estados ou cidades, um imposto sobre a transmissão ou sobre a hipoteca. Variam muito consoante a localização.
• Pagamentos antecipados e conta de garantia. Juros pagos antecipadamente até à primeira prestação, o primeiro prémio do seguro de habitação e um depósito inicial na tua conta de garantia (escrow) para o imposto sobre a propriedade e o seguro.

Apenas a título ilustrativo: numa compra de 400 000 dólares, um total de 3 por cento equivale a cerca de 12 000 dólares em encargos de fecho, para além do que deres de entrada. Encara isto como uma hipótese a testar, não como um orçamento.

Encargos do vendedor, descriminados

Quando vendes, os custos são maiores porque a comissão do agente é a rubrica de destaque. Os vendedores costumam gastar cerca de 6 a 8 por cento do preço de venda. As principais componentes são as seguintes.

• Comissão do agente. Historicamente a maior rubrica, muitas vezes em torno de 5 a 6 por cento do total. Os acordos de comissão são agora mais negociáveis, por isso confirma as condições por escrito.
• Impostos sobre a transmissão e honorários de título. Impostos estaduais e locais sobre a transmissão, mais a parte do vendedor nos honorários de título e de liquidação, que dependem do costume local.
• Concessões e reparações. Créditos que concedes ao comprador após a inspeção, ou arranjos que aceitas fazer para manter o negócio vivo.
• Custos de preparação e de manutenção. Encenação da casa (staging), limpeza, pequenas melhorias e o crédito, os impostos e os consumos que continuas a pagar até o negócio fechar.

Porque estes custos dominam as decisões de curto prazo

Soma os dois extremos e um único ciclo de comprar e depois vender pode facilmente consumir cerca de 8 a 13 por cento do valor da casa em custos de transação puros. Esse dinheiro perde-se, aconteça o que acontecer no mercado.

Repartida ao longo de vinte anos, essa portagem é pequena por ano. Repartida ao longo de dois anos, é brutal. A casa teria de valorizar o suficiente para recuperar todos esses custos antes de chegares ao ponto de equilíbrio face a arrendar e investir a diferença. É precisamente por isso que uma estadia curta prevista inclina as contas para o arrendamento e por isso o nosso modelo indica um horizonte de equilíbrio em vez de um simples sim ou não. Quanto mais tempo ficares, mais anos haverá para absorver os custos únicos.

Como estimar os teus

Não precisas de valores exatos para tomar uma boa decisão; precisas de uma estimativa realista. Começa por estes passos.

1. Usa o estimador de encargos de fecho para colocar um valor nos custos do teu lado como comprador, segundo o preço, o tipo de crédito e a localização.
2. Verifica o imposto estadual e local sobre a transmissão, já que esta única rubrica faz variar o total mais do que quase tudo o resto.
3. Para a venda, assume aproximadamente 6 a 8 por cento de um preço de venda futuro plausível e depois ajusta se na tua zona as comissões forem mais baixas ou os impostos sobre a transmissão mais altos.
4. Introduz ambos os extremos na calculadora de arrendar ou comprar para que os custos se reflitam no teu horizonte de equilíbrio, em vez de serem ignorados.

Quando chegar a tua proposta real, o Loan Estimate e, mais tarde, o Closing Disclosure dar-te-ão valores detalhados e específicos do teu mutuante. Compara-os com a tua estimativa e pergunta sobre qualquer coisa que tenha disparado.

Formas de os reduzir

Alguns destes custos são fixados por lei ou pela localização, mas vários são negociáveis. Entre as medidas razoáveis estão as seguintes.

• Compara mutuantes. Coteja os Loan Estimate de mais do que um mutuante; as comissões de abertura e as taxas variam, e um crédito do mutuante pode compensar o dinheiro inicial em troca de uma taxa mais alta.
• Negoceia a comissão. As percentagens de comissão e quem as paga são agora mais abertamente negociáveis do que eram antes.
• Pede concessões ao vendedor. Como comprador, podes solicitar um crédito para os encargos de fecho como parte da proposta.
• Planeia a tua estadia. A alavanca mais poderosa não é nenhum desconto. Prever ficar mais tempo reparte os custos fixos por mais anos e é o que com maior fiabilidade transforma a compra numa boa decisão.

Os valores e percentagens acima são intervalos gerais dos EUA e exemplos ilustrativos para te ajudar a planear, não orçamentos nem previsões para a tua operação concreta. Os teus custos reais dependem do teu preço, do teu crédito e da tua localização. Para veres como cada dado flui através da nossa comparação de património líquido, consulta a metodologia.