Abschluss- und Verkaufskosten, erklärt

Die meisten Überlegungen zu Mieten oder Kaufen kreisen um die monatliche Rate. Die größere Überraschung ist das Bargeld, das Sie allein für den Ein- und Ausstieg aus dem Eigentum ausgeben. Das sind einmalige Transaktionskosten, und sie bilden kein Eigenkapital. Sie sind die Maut, die Sie für den Einzug in die Immobilie zahlen, und die Maut, die Sie für den Auszug zahlen. Sie zu verstehen macht den Unterschied zwischen einer Kaufentscheidung, die aufgeht, und einer, die unbemerkt Geld verliert.

Abschlusskosten des Käufers, aufgeschlüsselt

Die Abschlusskosten des Käufers sind die Gebühren, Steuern und vorab fälligen Posten, die anfallen, wenn Ihr Darlehen ausgezahlt und das Eigentum übertragen wird. Als grobe US-Richtgröße summieren sie sich auf etwa 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises, getrennt von Ihrer Anzahlung. Der genaue Betrag hängt von Ihrem Bundesstaat, Ihrem Darlehen und Ihrem Kreditgeber ab. Hier fließt das Geld üblicherweise hin.

• Gebühren des Kreditgebers und für die Darlehenseröffnung. Prüfung des Antrags, Eröffnung und etwaige Discount Points, die Sie zur Senkung des Zinssatzes kaufen.
• Leistungen Dritter. Gutachten, Bonitätsauskunft, Hochwasserzertifizierung und ähnliche Prüfungen, die der Kreditgeber verlangt.
• Titel und Abwicklung. Titelrecherche, Titelversicherung für den Kreditgeber, Titelversicherung für den Eigentümer (oft optional, aber ratsam) sowie die Gebühr des Treuhand- oder Abwicklungsagenten.
• Behördliche Abgaben. Eintragungsgebühren und, in vielen Bundesstaaten oder Städten, eine Grunderwerb- oder Hypothekensteuer. Diese variieren stark je nach Standort.
• Vorauszahlungen und Treuhandkonto. Vorab gezahlte Zinsen bis zur ersten Rate, die erste Prämie der Wohngebäudeversicherung und eine Erstzahlung in Ihr Treuhandkonto für Grundsteuer und Versicherung.

Nur zur Veranschaulichung: Bei einem Kauf für 400.000 Dollar entspricht ein Gesamtwert von 3 Prozent etwa 12.000 Dollar an Abschlusskosten, zusätzlich zu Ihrer Anzahlung. Betrachten Sie das als eine zu prüfende Annahme, nicht als ein Angebot.

Verkäuferkosten, aufgeschlüsselt

Beim Verkauf sind die Kosten höher, weil die Maklerprovision der größte Posten ist. Verkäufer geben üblicherweise etwa 6 bis 8 Prozent des Verkaufspreises aus. Die wesentlichen Bestandteile sind nachstehend aufgeführt.

• Maklerprovision. Historisch der größte Posten, oft rund 5 bis 6 Prozent insgesamt. Provisionsvereinbarungen sind heute verhandelbarer, halten Sie die Bedingungen also schriftlich fest.
• Grunderwerbsteuern und Titelgebühren. Staatliche und kommunale Grunderwerbsteuern plus der Anteil des Verkäufers an den Titel- und Abwicklungsgebühren, die von der örtlichen Üblichkeit abhängen.
• Zugeständnisse und Reparaturen. Gutschriften, die Sie dem Käufer nach der Besichtigung gewähren, oder Ausbesserungen, denen Sie zustimmen, um den Abschluss am Leben zu halten.
• Vorbereitungs- und laufende Kosten. Herrichten, Reinigung, kleinere Verbesserungen sowie Hypothek, Steuern und Nebenkosten, die Sie bis zum Abschluss weiterzahlen.

Warum diese Kosten kurzfristige Entscheidungen dominieren

Addieren Sie beide Enden, und ein einziger Zyklus aus Kaufen und dann Verkaufen kann leicht rund 8 bis 13 Prozent des Immobilienwerts an reinen Transaktionskosten verschlingen. Dieses Geld ist weg, egal was am Markt passiert.

Auf zwanzig Jahre verteilt ist diese Maut pro Jahr gering. Auf zwei Jahre verteilt ist sie brutal. Die Immobilie müsste so stark an Wert gewinnen, dass alle diese Kosten wieder hereinkommen, bevor Sie gegenüber Mieten und Anlegen der Differenz den Break-even erreichen. Genau deshalb verschiebt eine kurze erwartete Wohndauer die Rechnung in Richtung Mieten, und genau deshalb gibt unser Modell einen Break-even-Horizont aus statt eines einfachen Ja oder Nein. Je länger Sie bleiben, desto mehr Jahre stehen zur Verfügung, um die einmaligen Kosten aufzufangen.

So schätzen Sie Ihre Kosten

Sie brauchen keine exakten Zahlen für eine fundierte Entscheidung; Sie brauchen eine realistische Schätzung. Beginnen Sie mit diesen Schritten.

1. Nutzen Sie den Abschlusskosten-Rechner, um Ihre käuferseitigen Kosten anhand von Preis, Darlehensart und Standort zu beziffern.
2. Schlagen Sie Ihre staatliche und kommunale Grunderwerbsteuer nach, denn dieser einzelne Posten lässt die Gesamtsumme stärker schwanken als fast alles andere.
3. Setzen Sie für den Verkauf etwa 6 bis 8 Prozent eines plausiblen künftigen Verkaufspreises an und passen Sie dies an, wenn in Ihrer Region die Provisionen niedriger oder die Grunderwerbsteuern höher sind.
4. Geben Sie beide Enden in den Mieten-oder-Kaufen-Rechner ein, damit sich die Kosten in Ihrem Break-even-Horizont widerspiegeln und nicht ignoriert werden.

Wenn Ihr echtes Angebot eintrifft, geben Ihnen das Loan Estimate und später das Closing Disclosure detaillierte, kreditgeberspezifische Zahlen. Vergleichen Sie sie mit Ihrer Schätzung und fragen Sie nach allem, was deutlich gestiegen ist.

Wege, sie zu senken

Einige dieser Kosten sind durch Gesetz oder Standort festgelegt, doch mehrere sind verhandelbar. Zu den sinnvollen Schritten gehören die folgenden.

• Vergleichen Sie Kreditgeber. Vergleichen Sie die Loan Estimates von mehr als einem Kreditgeber; Eröffnungsgebühren und Zinssätze unterscheiden sich, und eine Kreditgeber-Gutschrift kann anfängliches Bargeld im Tausch gegen einen höheren Zinssatz ausgleichen.
• Verhandeln Sie die Provision. Provisionssätze und wer sie zahlt, sind heute offener verhandelbar als früher.
• Bitten Sie um Zugeständnisse des Verkäufers. Als Käufer können Sie als Teil des Angebots eine Gutschrift für die Abschlusskosten verlangen.
• Planen Sie Ihre Wohndauer. Der wirksamste Hebel ist gar kein Rabatt. Vorzusehen, länger zu bleiben, verteilt die Fixkosten auf mehr Jahre und ist das, was am zuverlässigsten aus dem Kauf eine gute Entscheidung macht.

Die obigen Zahlen und Prozentsätze sind allgemeine US-Spannen und veranschaulichende Beispiele, die Ihnen bei der Planung helfen, keine Angebote oder Vorhersagen für Ihren konkreten Fall. Ihre tatsächlichen Kosten hängen von Ihrem Preis, Ihrem Darlehen und Ihrem Standort ab. Wie jeder Eingabewert in unseren Vermögensvergleich einfließt, sehen Sie in der Methodik.