Metodología: cómo hacemos los cálculos
Creemos que una herramienta financiera debe mostrar sus cálculos. Esta página documenta el modelo exacto que hay detrás de la Calculadora de Alquilar vs Comprar: la filosofía, cada fórmula, nuestros supuestos por defecto y un ejemplo resuelto que puedes reproducir a mano.
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El principio: compara el patrimonio neto, no las cuotas
La comparación de alquilar frente a comprar más habitual — tu cuota de la hipoteca frente a tu alquiler — induce a error. Ignora el impuesto sobre bienes inmuebles, el mantenimiento, el seguro y los grandes costes puntuales de comprar y vender, y pasa por alto lo que un inquilino podría ganar invirtiendo el efectivo que no inmovilizó en una vivienda.
En su lugar utilizamos un modelo de patrimonio neto invirtiendo la diferencia. Ambos escenarios destinan el mismo efectivo total en cada momento. El comprador mete su efectivo en una vivienda; el inquilino invierte el efectivo equivalente en una cartera diversificada. Después comparamos el patrimonio neto de cada trayectoria a lo largo del tiempo e informamos del horizonte de equilibrio: el primer mes en que comprar adelanta a alquilar.
El algoritmo mensual
Simulamos mes a mes. Para cada mes:
Trayectoria de compra
- Efectivo inicial = entrada + gastos de compra del comprador (gastados en el mes 0).
- Salida de caja mensual = principal e intereses de la hipoteca + impuesto sobre bienes inmuebles + seguro + mantenimiento + gastos de comunidad + seguro hipotecario (hasta un 20% de capital propio).
- Amortización: intereses = saldo × (tipo ÷ 12); el resto de la cuota reduce el principal (tu capital propio).
- El valor de la vivienda se capitaliza al ritmo de revalorización; el impuesto sobre bienes inmuebles y el mantenimiento crecen con él.
- Ventaja fiscal opcional (cuando el interruptor de deducción está activado) = tipo marginal × intereses deducibles + impuesto sobre bienes inmuebles deducible con límite, abonada anualmente.
Trayectoria de alquiler
- Salida de caja mensual = alquiler (creciendo al ritmo de crecimiento del alquiler) + seguro del inquilino.
- Inversión inicial: el inquilino invierte el efectivo inicial del comprador (entrada + gastos de compra) en el mes 0.
- Invertir la diferencia: cada mes la trayectoria más barata invierte el excedente, de modo que ambas destinan el mismo efectivo. Las carteras se capitalizan mensualmente al ritmo de la rentabilidad de la inversión.
Comparación y punto de equilibrio
Para comparar con justicia, valoramos la vivienda a precio de mercado como si se vendiera ese mes:
- Patrimonio neto (compra) = (valor de la vivienda − gastos de venta − préstamo pendiente) + cualquier inversión adicional del comprador.
- Patrimonio neto (alquiler) = el saldo de la cartera de inversión.
- Punto de equilibrio = el primer mes en que el patrimonio neto (compra) ≥ patrimonio neto (alquiler). Si nunca ocurre dentro de un horizonte de 40 años, lo decimos en lugar de inventar uno.
Un ejemplo resuelto que puedes reproducir
Datos de entrada: alquiler 2000 €/mes, precio 400.000 €, 20 % de entrada, 6 % de tipo, plazo de 30 años, horizonte de 7 años; 3 % de revalorización, 3 % de crecimiento del alquiler, 5 % de rentabilidad de la inversión; 1 % de impuesto sobre bienes inmuebles, 1 % de mantenimiento, 1200 €/año de seguro, 3 % de gastos de compra, 6 % de gastos de venta; sin deducción fiscal.
| Magnitud | Valor |
|---|---|
| Importe del préstamo (precio − 20 %) | 320.000 € |
| Efectivo inicial (entrada + 3 % de gastos de compra) | 92.000 € |
| Principal e intereses mensuales | 1918,56 € |
| Salida de caja de compra del mes 1 (P&I + impuesto + seguro + mant.) | ≈ 2685 € |
| Salida de caja de alquiler del mes 1 (alquiler + seguro del inquilino) | 2015 € |
| Valor de la vivienda en el año 7 (3 %/año) | 491.950 € |
| Saldo del préstamo en el año 7 | 286.846 € |
| Capital propio en el año 7 si se vende (valor × 0,94 − saldo) | 175.587 € |
| Cartera del inquilino en el año 7 | 183.412 € |
| Patrimonio neto — compra | 175.587 € |
| Patrimonio neto — alquiler | 183.412 € |
| Resultado a los 7 años | Alquilar va por delante en ≈ 7825 € |
| Punto de equilibrio | 8 años 3 meses |
Compruébalo tú mismo: el capital propio en el año 7 es 491.950 € × 0,94 − 286.846 € = 175.587 €. Como el coste mensual del comprador se mantiene por encima del alquiler (de crecimiento lento) durante los siete años, el inquilino invierte la diferencia cada mes y la cartera adicional del comprador se queda a cero, de modo que el patrimonio neto (compra) equivale al capital propio de la vivienda. Aquí alquilar gana a los 7 años, sobre todo porque el 5 % de rentabilidad de la inversión supera al 3 % de revalorización de la vivienda; lleva el horizonte a 8 años 3 meses y comprar alcanza al alquiler.
Nuestros supuestos por defecto (United States)
Son puntos de partida editables, no previsiones ni cotizaciones en tiempo real. Cada uno refleja un supuesto a largo plazo y de término medio; cámbialos para ajustarlos a tu mercado y a tu situación.
| Supuesto | Por defecto | Justificación |
|---|---|---|
| Tipo de interés hipotecario | 6,5% | Supuesto editable, no es un tipo cotizado en tiempo real. |
| Plazo del préstamo | 30 años | Opciones: 15, 20, 30 años. |
| Revalorización de la vivienda | 3,5%/año | Supuesto de crecimiento nominal del precio de la vivienda a largo plazo. |
| Rentabilidad de la inversión | 6%/año | Coste de oportunidad del efectivo: supuesto de una cartera diversificada. |
| Crecimiento del alquiler | 3%/año | Sigue aproximadamente la inflación a largo plazo. |
| Tipo del impuesto sobre bienes inmuebles | 1,1%/año | Sobre el valor de la vivienda; varía mucho según la localidad. |
| Mantenimiento | 1%/año | Sobre el valor de la vivienda: la habitual regla práctica del 1 %. |
| Seguro del hogar | 1500 €/año | Crece con la inflación. |
| Gastos de compra (comprador) | 3% | Sobre el precio de compra, pagados por adelantado. |
| Gastos de venta (agencia + impuestos) | 7% | Agencia + impuestos, pagados en la venta. |
| Inflación general | 2,5%/año | Hace crecer los costes recurrentes fijos. |
Lo que deliberadamente no modelamos
- El impuesto sobre las plusvalías del crecimiento de la inversión o de la venta de la vivienda (a menudo se aplica una exención por vivienda habitual); ambos se muestran antes de impuestos.
- La refinanciación o los reajustes de tipos variables: asumimos un tipo fijo durante todo el plazo.
- Los matices de la tributación detallada más allá de un límite sencillo: la deducción opcional es una simplificación y viene desactivada por defecto.
- El riesgo de calendario de la transacción: la venta justo en el horizonte, sin efectos de desocupación ni de sincronización con el mercado.
Estas simplificaciones mantienen el modelo transparente y reproducible. Para la versión en lenguaje sencillo, lee cómo funcionan las matemáticas de alquilar vs comprar; para las definiciones de los términos, consulta el glosario.
Fuentes y referencias
Referencias primarias y autorizadas sobre los datos, las reglas y las convenciones de nuestras calculadoras y guías.
- Owning a Home: mortgage process and costs — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- What is private mortgage insurance (PMI)? — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Understand closing costs and the Loan Estimate — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Primary Mortgage Market Survey (mortgage rate history) — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)
- House Price Index (long-run home-price growth) — U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA)
- Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Topic No. 503: Deductible Taxes (state and local / SALT cap) — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Consumer Price Index (inflation) — U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS)