Metodologia: jak wykonujemy obliczenia
Uważamy, że narzędzie finansowe powinno pokazywać swoje obliczenia. Ta strona dokumentuje dokładny model stojący za Kalkulatorem Wynajem vs Zakup: filozofię, każdy wzór, nasze domyślne założenia oraz przykład, który możesz odtworzyć ręcznie.
Ostatnia aktualizacja
Zasada: porównuj wartość netto, a nie raty
Najczęstsze porównanie wynajmu z zakupem — twoja rata kredytu hipotecznego kontra twój czynsz — wprowadza w błąd. Pomija podatek od nieruchomości, konserwację, ubezpieczenie oraz duże jednorazowe koszty zakupu i sprzedaży, a także pomija to, co najemca mógłby zarobić, inwestując gotówkę, której nie zamroził w nieruchomości.
Zamiast tego stosujemy model wartości netto z inwestowaniem różnicy. Oba scenariusze przeznaczają tę samą łączną gotówkę w każdym momencie. Kupujący lokuje gotówkę w nieruchomości; najemca inwestuje równoważną gotówkę w zdywersyfikowany portfel. Następnie porównujemy wartość netto każdej ścieżki w czasie i podajemy horyzont opłacalności: pierwszy miesiąc, w którym zakup wychodzi na prowadzenie.
Algorytm miesięczny
Symulujemy miesiąc po miesiącu. Dla każdego miesiąca:
Ścieżka zakupu
- Gotówka początkowa = wkład własny + koszty transakcyjne kupującego (wydane w miesiącu 0).
- Miesięczny wypływ gotówki = kapitał i odsetki kredytu + podatek od nieruchomości + ubezpieczenie + konserwacja + czynsz administracyjny + ubezpieczenie kredytu hipotecznego (do osiągnięcia 20% kapitału własnego).
- Amortyzacja: odsetki = saldo × (oprocentowanie ÷ 12); reszta raty zmniejsza kapitał (twój kapitał własny).
- Wartość nieruchomości kapitalizuje się w tempie wzrostu wartości; podatek od nieruchomości i konserwacja rosną wraz z nią.
- Opcjonalna korzyść podatkowa (gdy przełącznik odliczenia jest włączony) = stawka krańcowa × odliczalne odsetki + odliczalny podatek od nieruchomości z limitem, rozliczana corocznie.
Ścieżka wynajmu
- Miesięczny wypływ gotówki = czynsz (rosnący w tempie wzrostu czynszu) + ubezpieczenie najemcy.
- Inwestycja początkowa: najemca inwestuje gotówkę początkową kupującego (wkład własny + koszty zakupu) w miesiącu 0.
- Inwestowanie różnicy: co miesiąc tańsza ścieżka inwestuje nadwyżkę, tak że obie przeznaczają identyczną gotówkę. Portfele kapitalizują się co miesiąc w tempie stopy zwrotu z inwestycji.
Porównanie i punkt opłacalności
Aby porównać uczciwie, wyceniamy nieruchomość po cenie rynkowej, jak gdyby została sprzedana w danym miesiącu:
- Wartość netto (zakup) = (wartość nieruchomości − koszty sprzedaży − pozostały kredyt) + wszelkie dodatkowe inwestycje kupującego.
- Wartość netto (wynajem) = saldo portfela inwestycyjnego.
- Punkt opłacalności = pierwszy miesiąc, w którym wartość netto (zakup) ≥ wartość netto (wynajem). Jeśli nigdy nie nastąpi w horyzoncie 40 lat, mówimy to wprost, zamiast wymyślać wynik.
Przykład, który możesz odtworzyć
Dane wejściowe: czynsz 2000 zł/mies., cena 400 000 zł, 20% wkładu własnego, 6% oprocentowania, okres 30 lat, horyzont 7 lat; 3% wzrostu wartości, 3% wzrostu czynszu, 5% stopy zwrotu z inwestycji; 1% podatku od nieruchomości, 1% konserwacji, 1200 zł/rok ubezpieczenia, 3% kosztów zakupu, 6% kosztów sprzedaży; bez odliczenia podatkowego.
| Wielkość | Wartość |
|---|---|
| Kwota kredytu (cena − 20%) | 320 000 zł |
| Gotówka początkowa (wkład własny + 3% kosztów zakupu) | 92 000 zł |
| Miesięczny kapitał i odsetki | 1918,56 zł |
| Wypływ zakupu w miesiącu 1 (kapitał i odsetki + podatek + ubezp. + konserw.) | ≈ 2685 zł |
| Wypływ wynajmu w miesiącu 1 (czynsz + ubezp. najemcy) | 2015 zł |
| Wartość nieruchomości w roku 7 (3%/rok) | 491 950 zł |
| Saldo kredytu w roku 7 | 286 846 zł |
| Kapitał własny w roku 7 przy sprzedaży (wartość × 0,94 − saldo) | 175 587 zł |
| Portfel najemcy w roku 7 | 183 412 zł |
| Wartość netto — zakup | 175 587 zł |
| Wartość netto — wynajem | 183 412 zł |
| Wynik po 7 latach | Wynajem na prowadzeniu o ≈ 7825 zł |
| Punkt opłacalności | 8 lat 3 miesiące |
Sprawdź to samodzielnie: kapitał własny w roku 7 to 491 950 zł × 0,94 − 286 846 zł = 175 587 zł. Ponieważ miesięczny koszt kupującego utrzymuje się powyżej (powoli rosnącego) czynszu przez wszystkie siedem lat, najemca inwestuje różnicę co miesiąc, a dodatkowy portfel kupującego pozostaje na zerze, dzięki czemu wartość netto (zakup) równa się kapitałowi własnemu w nieruchomości. Tutaj wynajem wygrywa po 7 latach głównie dlatego, że 5% stopy zwrotu z inwestycji przewyższa 3% wzrostu wartości nieruchomości; przesuń horyzont do 8 lat i 3 miesięcy, a zakup nadrabia różnicę.
Nasze domyślne założenia (United States)
To edytowalne punkty wyjścia, a nie prognozy ani notowania w czasie rzeczywistym. Każde odzwierciedla długoterminowe, umiarkowane założenie; zmień je, aby dopasować je do swojego rynku i sytuacji.
| Założenie | Domyślnie | Uzasadnienie |
|---|---|---|
| Oprocentowanie kredytu hipotecznego | 6,5% | Założenie do edycji, nie jest to notowanie w czasie rzeczywistym. |
| Okres kredytowania | 30 lat | Opcje: 15, 20, 30 lat. |
| Wzrost wartości nieruchomości | 3,5%/rok | Założenie długoterminowego nominalnego wzrostu cen nieruchomości. |
| Stopa zwrotu z inwestycji | 6%/rok | Koszt alternatywny gotówki: założenie dla zdywersyfikowanego portfela. |
| Wzrost czynszu | 3%/rok | Z grubsza podąża za inflacją w długim okresie. |
| Stawka: podatek od nieruchomości | 1,1%/rok | Od wartości nieruchomości; bardzo różni się w zależności od lokalizacji. |
| Konserwacja | 1%/rok | Od wartości nieruchomości: typowa reguła kciuka na poziomie 1%. |
| Ubezpieczenie nieruchomości | 1500 zł/rok | Rośnie wraz z inflacją. |
| Koszty transakcyjne (kupujący) | 3% | Od ceny zakupu, płacone z góry. |
| Koszty sprzedaży (pośrednik + podatek) | 7% | Prowizja + opłaty transakcyjne, płacone przy sprzedaży. |
| Inflacja ogólna | 2,5%/rok | Powoduje wzrost stałych kosztów powtarzalnych. |
Czego celowo nie modelujemy
- Podatku od zysków kapitałowych ze wzrostu inwestycji lub sprzedaży nieruchomości (często stosuje się zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania); oba pokazywane są przed opodatkowaniem.
- Refinansowania ani resetów oprocentowania zmiennego: zakładamy stałe oprocentowanie przez cały okres.
- Niuansów szczegółowego rozliczenia wykraczających poza prosty limit: opcjonalne odliczenie jest uproszczeniem i jest domyślnie wyłączone.
- Ryzyka harmonogramu transakcji: sprzedaż dokładnie w momencie horyzontu, bez efektów pustostanu czy synchronizacji z rynkiem.
Te uproszczenia sprawiają, że model pozostaje przejrzysty i odtwarzalny. Aby poznać wersję w prostym języku, przeczytaj jak działa matematyka wynajmu kontra zakupu; aby poznać definicje pojęć, zajrzyj do słownika.
Źródła i odniesienia
Podstawowe, wiarygodne źródła danych, zasad i konwencji stosowanych w naszych kalkulatorach i poradnikach.
- Owning a Home: mortgage process and costs — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- What is private mortgage insurance (PMI)? — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Understand closing costs and the Loan Estimate — U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Primary Mortgage Market Survey (mortgage rate history) — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)
- House Price Index (long-run home-price growth) — U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA)
- Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Topic No. 503: Deductible Taxes (state and local / SALT cap) — U.S. Internal Revenue Service (IRS)
- Consumer Price Index (inflation) — U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS)