Kalkulator wynajem czy kupno mieszkania
Nie porównuj raty kredytu hipotecznego z czynszem — to błędne porównanie. To narzędzie inwestuje różnicę w przepływach pieniężnych po obu stronach i pokazuje Twój majątek netto w czasie, wraz z dokładnym horyzontem progu opłacalności.
Twoje dane
= 80 000 zł
Założenie do edycji — to nie jest aktualnie oferowane oprocentowanie.
To czynnik, który najmocniej wpływa na wynik.
Założenia zaawansowane
Werdykt
Zakup wychodzi korzystniej, jeśli zostaniesz 15 lata 4 miesiące lub dłużej.
Przy horyzoncie 7 lat najem daje Ci około 29 091 zł przewagi.
Punkt opłacalności
15 l 4 mies.
Majątek netto przy zakupie · rok 7
183 956 zł
Majątek netto przy najmie · rok 7
213 047 zł
Majątek netto w czasie
Wydatek gotówkowy w 1. miesiącu
- Zakup (kapitał + odsetki + koszty)
- 2847,62 zł
- Najem (+ ubezpieczenie)
- 2015,00 zł
- Kapitał + odsetki
- 2022,62 zł
- Gotówka początkowa na zakup
- 92 000 zł
Co decyduje o wyniku
- Twój horyzont 7 lat jest krótszy niż punkt opłacalności 15 l 4 mies. — krótkie horyzonty sprzyjają najmowi, ponieważ koszty zakupu i sprzedaży rozkładają się na mniej lat.
- Zwrot z Twojej inwestycji (6%) przewyższa wzrost wartości nieruchomości (3,5%) o 2,5%, co przechyla rachunek na stronę najmu i inwestowania.
- Zakłada się, że czynsz rośnie o 3%/rok — szybszy wzrost czynszu z czasem korzystniej wypada dla zakupu.
Porównanie rok po roku (tabela danych)
| Rok | Wartość nieruchomości | Saldo kredytu | Majątek netto przy zakupie | Majątek netto przy najmie | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 414 000 zł | 316 423 zł | 68 597 zł | 107 601 zł | −39 004 zł |
| 2 | 428 490 zł | 312 607 zł | 85 889 zł | 123 730 zł | −37 841 zł |
| 3 | 443 487 zł | 308 535 zł | 103 908 zł | 140 407 zł | −36 499 zł |
| 4 | 459 009 zł | 304 191 zł | 122 688 zł | 157 653 zł | −34 965 zł |
| 5 | 475 075 zł | 299 555 zł | 142 264 zł | 175 493 zł | −33 229 zł |
| 6 | 491 702 zł | 294 609 zł | 162 674 zł | 193 949 zł | −31 275 zł |
| 7 | 508 912 zł | 289 332 zł | 183 956 zł | 213 047 zł | −29 091 zł |
Jak działa ten kalkulator
Każdego miesiąca modelujemy obie opcje z tą samą łączną kwotą. Kupujący wydaje na starcie wkład własny i koszty zakupu; osoba wynajmująca inwestuje tę samą kwotę. Następnie opcja, która okaże się tańsza w danym miesiącu, inwestuje nadwyżkę, dzięki czemu żadna ze stron nie uzyskuje ukrytej przewagi gotówkowej. Amortyzujemy kredyt, kapitalizujemy wartość nieruchomości oraz oba portfele inwestycyjne i — aby porównanie było uczciwe — wyceniamy nieruchomość po cenie rynkowej pomniejszonej o koszty sprzedaży, tak jakbyś sprzedał ją w tym miesiącu.
Majątek netto (kupno) = kapitał własny w nieruchomości w razie sprzedaży (wartość po wzroście − koszty sprzedaży − pozostały kredyt) + wszelkie dodatkowe inwestycje. Majątek netto (wynajem) = saldo portfela inwestycyjnego. Próg opłacalności to pierwszy miesiąc, w którym majątek netto z kupna dogania ten z wynajmu. Każde założenie można edytować i jest ono udokumentowane na naszej stronie metodologii, łącznie z rozwiązanym przykładem, który możesz sprawdzić ręcznie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy taniej jest wynajmować, czy kupić?
Zależy to przede wszystkim od tego, jak długo zostaniesz. Kupno wiąże się z dużymi jednorazowymi kosztami (wkład własny, koszty zakupu, a później koszty sprzedaży), więc w krótkim okresie wynajem i inwestowanie różnicy zwykle wygrywa. Im dłużej mieszkasz, tym bardziej te jednorazowe koszty się rozkładają i tym bardziej kapitał własny oraz wzrost wartości przemawiają za kupnem. Ten kalkulator znajduje dokładny próg opłacalności dla Twoich liczb.
Po ilu latach kupno staje się korzystniejsze od wynajmu?
Przy typowych założeniach próg opłacalności często mieści się między 4 a 8 latami, ale jest bardzo wrażliwy na Twoje dane — zwłaszcza na wzrost wartości nieruchomości w stosunku do stopy zwrotu z inwestycji, wzrost czynszu oraz koszty kupna i sprzedaży. Wprowadź własne wartości, aby zobaczyć swój próg opłacalności w latach i miesiącach.
Czy kalkulator uwzględnia inwestowanie wkładu własnego?
Tak. Osoba wynajmująca inwestuje pieniądze, które kupujący wydałby na starcie (wkład własny plus koszty zakupu), a w każdym miesiącu tańsza z dwóch opcji inwestuje różnicę, dzięki czemu oba scenariusze angażują dokładnie tyle samo pieniędzy. Następnie porównujemy końcowy majątek netto. To podejście „inwestuj różnicę” sprawia, że porównanie jest uczciwe.
Dlaczego porównanie raty kredytu z czynszem nie wystarczy?
Rata kredytu pomija podatek od nieruchomości, utrzymanie, ubezpieczenie i koszty transakcyjne po stronie kupna, a także pomija to, co osoba wynajmująca mogłaby zarobić, inwestując niewydane pieniądze. Porównywanie raty z czynszem systematycznie wprowadza w błąd. Właściwym porównaniem jest model majątku netto, który uwzględnia kapitał własny, wzrost wartości, koszty i zwroty z inwestycji.
Jaki wkład własny powinienem wnieść?
Wyższy wkład własny zmniejsza kwotę kredytu i, w zależności od kraju, może znieść ubezpieczenie kredytu po osiągnięciu 20% kapitału własnego, ale jednocześnie zamraża pieniądze, które mógłbyś zainwestować. Odpowiednia kwota zależy od oprocentowania kredytu w stosunku do oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji oraz od Twojej potrzeby płynności. Wypróbuj tutaj różne wartości procentowe wkładu własnego i obserwuj, jak przesuwają się próg opłacalności oraz linie majątku netto.