Jak działają obliczenia: wynajem czy zakup

Dlaczego rata kontra czynsz to złe porównanie

Najczęstszy sposób, w jaki ludzie porównują wynajem i zakup, to zestawienie miesięcznej raty kredytu z miesięcznym czynszem. Wydaje się to intuicyjne, ale po cichu porównuje dwa różne rodzaje złotówki.

Czynsz to czysty wydatek. Kupuje ci miejsce do życia i nic więcej. Rata kredytu to mieszanka. Część z niej spłaca kapitał, który zamienia się w kapitał własny, jaki zachowujesz. Reszta, czyli odsetki plus podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania, to pieniądze, które odpływają i nigdy nie wracają, dokładnie tak jak czynsz.

Tak więc rata kredytu w wysokości 2400 złotych to nie 2400 złotych kosztu. A najemca, który płaci mniej co miesiąc, siedzi na dodatkowej gotówce, którą może zainwestować. Porównanie raty z czynszem ignoruje oba te efekty. Aby uzyskać uczciwą odpowiedź, musisz prześledzić każdą złotówkę do końca swojego horyzontu czasowego i zobaczyć, kto naprawdę jest bogatszy. Właśnie to robi kalkulator wynajem czy zakup, który inwestuje różnicę.

Krok 1: obie strony wydają te same pieniądze

Fundamentem uczciwego modelu jest prosta zasada: kupujący i najemca mają ten sam budżet. Pieniądze, których jedna strona nie wydaje na mieszkanie, druga strona ma dostępne do zainwestowania. To jest idea „inwestowania różnicy".

Kupujący wpłaca z góry dużą sumę na nieruchomość: wkład własny plus koszty transakcyjne. Najemca nie. Więc w modelu najemca od razu inwestuje tę samą sumę. Co miesiąc strona, która ma niższy całkowity koszt mieszkania, inwestuje nadwyżkę. Jeśli w danym miesiącu zakup kosztuje więcej, kupujący nie inwestuje nic dodatkowo, a najemca inwestuje różnicę. Jeśli później wynajem kosztuje więcej, bo czynsz wzrósł, to kupujący zaczyna inwestować różnicę.

Krok 2: strona zakupu (kapitał własny, wzrost wartości, koszty)

Dla kupującego majątek netto na koniec horyzontu wynika z tego, ile warta jest nieruchomość, minus to, co wciąż jest do spłaty, i minus koszt jej sprzedaży.

• Kapitał własny ze spłaty kredytu. Każda rata kredytu zmniejsza kapitał. Na początku większość raty to odsetki, więc kapitał własny rośnie powoli; później przyspiesza. Ten schemat widać w harmonogramie amortyzacji.
• Wzrost wartości (lub spadek). Jeśli nieruchomość zyskuje na wartości, ten zysk należy do kupującego. Jeśli traci, strata również. Wzrost wartości to założenie, a nie gwarancja.
• Bieżące koszty utrzymania. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu, koszty utrzymania i wszelkie opłaty wspólnotowe to realne wydatki, które zmniejszają to, ile kupujący może zainwestować. Kalkulator kredytu hipotecznego pomaga oszacować część kapitałowo-odsetkową.
• Koszty sprzedaży na koniec. Gdy nieruchomość jest sprzedawana, prowizje pośrednika i inne opłaty transakcyjne pochłaniają część przychodu. Przewodnik o kosztach transakcyjnych i kosztach sprzedaży wyjaśnia, dlaczego to ma znaczenie.

Końcowy majątek netto kupującego to prognozowana wartość nieruchomości, minus pozostałe saldo kredytu, minus koszty sprzedaży, plus wszelkie dodatkowe inwestycje, jakie udało mu się zrobić w miesiącach, gdy zakup był tańszy niż wynajem.

Krok 3: strona wynajmu (inwestuj różnicę)

Majątek netto najemcy to tylko jeden rachunek: portfel inwestycyjny. Zaczyna się od sumy, którą kupujący wydał na wkład własny i koszty transakcyjne, a następnie rośnie na dwa sposoby.

• Początkowa suma się kapitalizuje. Ponieważ najemca nigdy nie zamroził gotówki we wkładzie własnym, te pieniądze zarabiają założoną stopę zwrotu przez cały horyzont. To jest koszt alternatywny wkładu własnego, i często jest to najważniejszy pojedynczy czynnik wyniku.
• Miesięczna nadwyżka jest dodawana. W każdym miesiącu, w którym wynajem kosztuje mniej niż posiadanie, różnica również jest inwestowana i od tego momentu się kapitalizuje.

Sam czynsz zazwyczaj rośnie z czasem. Model stosuje roczne założenie wzrostu czynszu, więc koszt mieszkania najemcy rośnie rok po roku, co zmniejsza miesięczną nadwyżkę i może ostatecznie ją odwrócić, tak że to kupujący inwestuje nadwyżkę.

Krok 4: porównaj majątek netto i znajdź punkt równowagi

Teraz obie strony są mierzone tak samo: całkowity majątek netto na koniec horyzontu. Odejmij jeden od drugiego, a masz czystą odpowiedź dla tego horyzontu. Model przechodzi też rok po roku i podaje horyzont równowagi, czyli punkt, w którym majątek netto kupującego po raz pierwszy przewyższa majątek najemcy.

Ponieważ wynik zależy całkowicie od założeń, warto wprowadzić własne liczby do kalkulatora wynajem czy zakup i przeczytać metodologię, która przedstawia dokładne wzory oraz w pełni rozpisany przykład.

Dźwignie, które poruszają odpowiedź

Garstka danych wejściowych wykonuje większość pracy. Ich zrozumienie podpowiada ci, kiedy zakup zwykle wygrywa, a kiedy wygrywa wynajem.

Jak długo zostajesz (horyzont)

Czas jest najlepszym sprzymierzeńcem kupującego. Początkowe koszty zakupu i sprzedaży rozkładają się na więcej lat, a kapitał własny ma więcej czasu, by rosnąć. Krótkie pobyty zwykle sprzyjają wynajmowi, bo nie ma wystarczająco dużo czasu, by odzyskać koszty transakcyjne.

Różnica między wzrostem wartości a zwrotem z inwestycji

Tak naprawdę liczy się nie sam wzrost wartości, ale jak wypada on w porównaniu z tym, co mogłaby zarobić zainwestowana gotówka najemcy. Jeśli oczekuje się, że zdywersyfikowany portfel zarobi więcej niż wzrost cen nieruchomości, zainwestowany wkład własny najemcy jest potężną przewagą. Jeśli oczekuje się, że wzrost wartości przewyższy zwrot z inwestycji, zakup wychodzi na prowadzenie szybciej.

Wzrost czynszu

Szybszy wzrost czynszu pomaga kupującemu. Rata kapitałowo-odsetkowa kredytu jest stała, podczas gdy czynsz ma tendencję do wzrostu. Im szybciej rośnie czynsz, tym wcześniej najemca traci swoją przewagę w miesięcznym koszcie.

Koszty po obu stronach

Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty utrzymania, koszty transakcyjne i prowizje od sprzedaży — wszystko to obciąża kupującego. Wyższe koszty oddalają rok równowagi. Kalkulator wkładu własnego oraz kalkulator kosztów transakcyjnych pomagają doprecyzować te dane przed porównaniem.

Żadna z tych dźwigni nie rozstrzyga sprawy samodzielnie. Sens obliczeń polega na uczciwym uwzględnieniu ich wszystkich naraz, abyś zobaczył, która ścieżka zostawia cię w lepszej sytuacji w okresie, w którym naprawdę zamierzasz zostać. To informacja ogólna, a nie spersonalizowana porada, więc traktuj wynik jako punkt wyjścia do własnego planowania.