Koszty transakcyjne i sprzedaży, wyjaśnione

Większość rozważań o wynajmie kontra kupnie skupia się na racie miesięcznej. Większym zaskoczeniem jest gotówka, którą wydajesz tylko po to, by wejść w posiadanie i z niego wyjść. To jednorazowe koszty transakcyjne i nie budują kapitału. To opłata, którą wnosisz za wejście do domu, i opłata, którą wnosisz za wyjście z niego. Ich zrozumienie stanowi różnicę między decyzją o zakupie, która się opłaca, a taką, która po cichu traci pieniądze.

Koszty transakcyjne kupującego, w szczegółach

Koszty transakcyjne kupującego to opłaty, podatki i pozycje płacone z góry, wymagalne, gdy kredyt zostaje wypłacony, a tytuł własności przeniesiony. Jako przybliżony punkt odniesienia w USA sumują się one do około 2 do 5 procent ceny zakupu, oddzielnie od wkładu własnego. Dokładna kwota zależy od stanu, kredytu i banku. Oto, na co zwykle idą te pieniądze.

• Opłaty banku i za udzielenie kredytu. Ocena wniosku, udzielenie kredytu oraz punkty dyskontowe, które decydujesz się wykupić, by obniżyć oprocentowanie.
• Usługi firm zewnętrznych. Wycena, raport kredytowy, certyfikat strefy zalewowej i podobne kontrole wymagane przez bank.
• Tytuł własności i obsługa transakcji. Sprawdzenie tytułu, ubezpieczenie tytułu dla banku, ubezpieczenie tytułu dla właściciela (często opcjonalne, ale rozsądne) oraz wynagrodzenie agenta powierniczego lub prowadzącego zamknięcie transakcji.
• Opłaty administracyjne. Opłaty za wpis do rejestru oraz, w wielu stanach lub miastach, podatek od przeniesienia własności lub od hipoteki. Różnią się one znacznie w zależności od lokalizacji.
• Płatności z góry i rachunek powierniczy. Odsetki płacone z góry do pierwszej raty, pierwsza składka ubezpieczenia nieruchomości oraz początkowa wpłata na rachunek powierniczy na podatek od nieruchomości i ubezpieczenie.

Tylko jako ilustracja: przy zakupie za 400 000 dolarów łączne 3 procent daje około 12 000 dolarów kosztów transakcyjnych, oprócz tego, co wpłacasz jako wkład własny. Potraktuj to jako założenie do sprawdzenia, a nie jako wycenę.

Koszty sprzedającego, w szczegółach

Gdy sprzedajesz, koszty są wyższe, ponieważ prowizja agenta jest pozycją główną. Sprzedający zwykle wydają około 6 do 8 procent ceny sprzedaży. Najważniejsze składniki znajdują się poniżej.

• Prowizja agenta. Historycznie największa pozycja, często około 5 do 6 procent łącznie. Ustalenia dotyczące prowizji są teraz bardziej negocjowalne, więc potwierdź warunki na piśmie.
• Podatki od przeniesienia własności i opłaty za tytuł. Stanowe i lokalne podatki od przeniesienia własności oraz część opłat za tytuł i obsługę transakcji przypadająca na sprzedającego, które zależą od lokalnego zwyczaju.
• Ustępstwa i naprawy. Upusty, których udzielasz kupującemu po inspekcji, lub naprawy, na które się zgadzasz, by utrzymać transakcję przy życiu.
• Koszty przygotowania i utrzymania. Aranżacja, sprzątanie, drobne ulepszenia oraz kredyt, podatki i media, które nadal opłacasz, aż transakcja się zamknie.

Dlaczego te koszty dominują w decyzjach krótkoterminowych

Dodaj oba końce, a pojedynczy cykl kupna, a następnie sprzedaży może łatwo pochłonąć około 8 do 13 procent wartości domu w czystych kosztach transakcyjnych. To pieniądze stracone niezależnie od tego, co dzieje się na rynku.

Rozłożona na dwadzieścia lat, ta opłata jest niewielka w skali roku. Rozłożona na dwa lata, jest dotkliwa. Dom musiałby zyskać na wartości na tyle, by odzyskać wszystkie te koszty, zanim osiągniesz punkt równowagi w stosunku do wynajmu i inwestowania różnicy. Właśnie dlatego krótki przewidywany pobyt przechyla rachunek w stronę wynajmu i dlatego nasz model podaje horyzont równowagi zamiast prostego tak lub nie. Im dłużej zostajesz, tym więcej lat na zamortyzowanie jednorazowych kosztów.

Jak oszacować swoje

Nie potrzebujesz dokładnych liczb, by podjąć trafną decyzję; potrzebujesz realistycznego oszacowania. Zacznij od tych kroków.

1. Skorzystaj z kalkulatora kosztów transakcyjnych, by przypisać kwotę do swoich kosztów po stronie kupującego na podstawie ceny, rodzaju kredytu i lokalizacji.
2. Sprawdź stanowy i lokalny podatek od przeniesienia własności, ponieważ ta jedna pozycja zmienia łączną kwotę bardziej niż niemal cokolwiek innego.
3. W przypadku sprzedaży załóż mniej więcej od 6 do 8 procent prawdopodobnej przyszłej ceny sprzedaży, a następnie skoryguj, jeśli w Twojej okolicy prowizje są niższe lub podatki od przeniesienia własności wyższe.
4. Wprowadź oba końce do kalkulatora wynajem czy kupno, aby koszty znalazły odzwierciedlenie w Twoim horyzoncie równowagi, zamiast zostać pominięte.

Gdy nadejdzie Twoja prawdziwa oferta, Loan Estimate, a później Closing Disclosure podadzą Ci szczegółowe liczby właściwe dla Twojego banku. Porównaj je ze swoim oszacowaniem i dopytaj o wszystko, co wyraźnie wzrosło.

Sposoby na ich obniżenie

Część tych kosztów ustala prawo lub lokalizacja, ale kilka da się negocjować. Rozsądne kroki obejmują następujące.

• Porównaj banki. Zestaw Loan Estimate z więcej niż jednego banku; opłaty za udzielenie kredytu i oprocentowanie różnią się, a kredyt od banku może zrekompensować gotówkę potrzebną z góry w zamian za wyższe oprocentowanie.
• Negocjuj prowizję. Stawki prowizji i to, kto je płaci, są teraz bardziej otwarcie negocjowalne niż dawniej.
• Poproś o ustępstwa sprzedającego. Jako kupujący możesz poprosić o upust na poczet kosztów transakcyjnych w ramach oferty.
• Zaplanuj swój pobyt. Najpotężniejszą dźwignią wcale nie jest żaden rabat. Planowanie dłuższego pobytu rozkłada koszty stałe na więcej lat i to najpewniej zamienia zakup w trafną decyzję.

Powyższe liczby i procenty to ogólne zakresy dla USA oraz przykłady ilustracyjne pomagające w planowaniu, a nie wyceny czy prognozy dla Twojej konkretnej transakcji. Twoje rzeczywiste koszty zależą od ceny, kredytu i lokalizacji. Aby zobaczyć, jak każdy parametr przepływa przez nasze porównanie wartości netto majątku, zobacz metodologię.