Cómo funcionan las cuentas de alquilar vs comprar

Por qué comparar cuota con alquiler es el enfoque equivocado

La forma más habitual en que la gente compara alquilar y comprar es enfrentar la cuota mensual de la hipoteca al alquiler mensual. Resulta intuitivo, pero compara en silencio dos tipos de euro distintos.

El alquiler es puro gasto. Te compra un sitio donde vivir y nada más. Una cuota hipotecaria es una mezcla. Una parte amortiza el capital, que se convierte en patrimonio que conservas. El resto, los intereses más el impuesto sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento, es dinero que se va y no vuelve nunca, exactamente igual que el alquiler.

Así que una cuota hipotecaria de 2.400 euros no son 2.400 euros de coste. Y un inquilino que paga menos cada mes está sentado sobre un dinero extra que puede invertir. Una comparación de cuota frente a alquiler ignora ambos efectos. Para obtener una respuesta honesta tienes que seguir cada euro hasta el final de tu horizonte temporal y ver quién es realmente más rico. Eso es lo que hace una calculadora de alquilar vs comprar que invierte la diferencia.

Paso 1: ambos lados gastan el mismo dinero

La piedra angular de un modelo justo es sencilla: el comprador y el inquilino tienen el mismo presupuesto. El dinero que un lado no gasta en vivienda lo tiene el otro lado disponible para invertir. Esta es la idea de "invertir la diferencia".

El comprador destina una gran suma a la vivienda por adelantado: la entrada más los gastos de cierre. El inquilino no. Así que, en el modelo, el inquilino invierte de inmediato esa misma suma. Cada mes, el lado que tenga el coste total de vivienda más bajo invierte el excedente. Si comprar cuesta más en un mes determinado, el comprador no invierte nada extra y el inquilino invierte la diferencia. Si más adelante alquilar cuesta más porque el alquiler ha subido, es el comprador quien empieza a invertir la diferencia.

Paso 2: el lado de comprar (patrimonio, revalorización, costes)

Para el comprador, el patrimonio neto al final del horizonte proviene de lo que vale la vivienda, menos lo que todavía se debe y menos el coste de venderla.

• Patrimonio por amortizar el préstamo. Cada cuota hipotecaria va reduciendo el capital. Al principio la mayor parte de la cuota son intereses, así que el patrimonio crece despacio; más adelante se acelera. Puedes ver este patrón en un cuadro de amortización.
• Revalorización (o depreciación). Si la vivienda se revaloriza, esa ganancia pertenece al comprador. Si baja, la pérdida también. La revalorización es un supuesto, no una garantía.
• Costes corrientes de mantenimiento. El impuesto sobre la propiedad, el seguro del hogar, el mantenimiento y cualquier cuota de comunidad son gastos reales que reducen cuánto puede invertir el comprador. La calculadora de hipoteca te ayuda a estimar la parte de capital e intereses.
• Costes de venta al final. Cuando se vende la vivienda, las comisiones del agente y otros gastos de la operación salen de los ingresos. La guía de gastos de cierre y de venta explica por qué esto importa.

El patrimonio neto final del comprador es el valor proyectado de la vivienda, menos el saldo pendiente del préstamo, menos los costes de venta, más las inversiones complementarias que haya podido hacer en los meses en que comprar salía más barato que alquilar.

Paso 3: el lado de alquilar (invertir la diferencia)

El patrimonio neto del inquilino es una sola cuenta: la cartera de inversión. Empieza con la suma que el comprador gastó en la entrada y los gastos de cierre, y luego crece de dos maneras.

• La suma inicial se capitaliza. Como el inquilino nunca inmovilizó dinero en una entrada, ese dinero gana el rendimiento de inversión supuesto durante todo el horizonte. Este es el coste de oportunidad de la entrada, y suele ser el factor más decisivo del resultado.
• El excedente mensual se va sumando. En cualquier mes en que alquilar cueste menos que ser propietario, la diferencia también se invierte y se capitaliza a partir de ahí.

El alquiler en sí suele subir con el tiempo. El modelo aplica un supuesto anual de crecimiento del alquiler, de modo que el coste de vivienda del inquilino sube año tras año, lo que reduce el excedente mensual y puede acabar invirtiéndolo, de forma que sea el comprador quien invierte de más.

Paso 4: comparar el patrimonio neto y hallar el equilibrio

Ahora ambos lados se miden de la misma forma: patrimonio neto total al final del horizonte. Resta uno del otro y tienes una respuesta limpia para ese horizonte. El modelo también recorre año a año y reporta el horizonte de equilibrio, el punto en el que el patrimonio neto del comprador supera por primera vez al del inquilino.

Como el resultado depende por completo de los supuestos, conviene meter tus propias cifras en la calculadora de alquilar vs comprar y leer la metodología, que expone las fórmulas exactas y un ejemplo completamente desarrollado.

Las palancas que mueven la respuesta

Un puñado de datos hace casi todo el trabajo. Entenderlos te indica cuándo comprar tiende a ganar y cuándo lo hace alquilar.

Cuánto tiempo te quedas (el horizonte)

El tiempo es el mejor aliado del comprador. Los costes iniciales de compra y de venta se reparten entre más años, y el patrimonio tiene más tiempo para acumularse. Las estancias cortas suelen favorecer al alquiler porque no hay tiempo suficiente para recuperar los costes de la operación.

Diferencia entre revalorización y rentabilidad de la inversión

Lo que de verdad importa no es la revalorización por sí sola, sino cómo se compara con lo que podría ganar el dinero invertido del inquilino. Si se espera que una cartera diversificada rinda más que la subida del precio de la vivienda, la entrada invertida del inquilino es una ventaja poderosa. Si se espera que la revalorización supere a la rentabilidad de la inversión, comprar toma la delantera más rápido.

Crecimiento del alquiler

Un crecimiento más rápido del alquiler ayuda al comprador. La cuota de capital e intereses de una hipoteca es fija, mientras que el alquiler tiende a subir. Cuanto antes sube el alquiler, antes pierde el inquilino su ventaja de coste mensual.

Costes en ambos lados

El impuesto sobre la propiedad, el seguro, el mantenimiento, los gastos de cierre y las comisiones de venta lastran al comprador. Unos costes más altos alejan el año de equilibrio. La calculadora de entrada y el estimador de gastos de cierre te ayudan a precisar estos datos antes de comparar.

Ninguna de estas palancas zanja la cuestión por sí sola. El sentido del cálculo es mantenerlas todas juntas de forma honesta para que veas qué camino te deja en mejor posición durante el tiempo que de verdad piensas quedarte. Esto es información general, no asesoramiento personalizado, así que trata el resultado como un punto de partida para tu propia planificación.