Glossar zur Immobilienfinanzierung
Klare, in sich geschlossene Definitionen der Hypotheken- und Miete-oder-Kauf-Begriffe, die in ganz RentBuyPlanner verwendet werden.
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Diese Definitionen erklären das Vokabular hinter dem Miete-oder-Kauf-Rechner und dem Rest der Website. Jeder Eintrag ist so geschrieben, dass er für sich allein verständlich ist, sodass du nur den Begriff lesen kannst, den du brauchst. Wo ein Rechner ein Konzept in die Praxis umsetzt, verlinken wir darauf. Das vollständige Modell hinter diesen Zahlen findest du in der Methodik.
Begriffe von A bis Z
Tilgung
Tilgung ist der Vorgang, ein Darlehen durch feste, regelmäßige Zahlungen abzubezahlen, die sowohl Zinsen als auch das Kapital decken. Die ersten Zahlungen bestehen größtenteils aus Zinsen; mit der Zeit fließt ein größerer Teil jeder Rate in das Kapital, sodass dein Saldo gegen Ende schneller sinkt. Diese Aufteilung kannst du Monat für Monat im Tilgungsplan sehen.
Wertsteigerung
Wertsteigerung ist der Anstieg des Marktwerts einer Immobilie im Laufe der Zeit. Sie wird in der Regel als jährlicher Prozentsatz angegeben, etwa als langfristige Annahme von rund 3 Prozent pro Jahr, auch wenn die tatsächlichen Ergebnisse je nach Lage und Zeitraum stark schwanken. Wertsteigerung baut Eigenkapital für Eigentümer auf, ist aber eine Annahme, keine Garantie, und die Preise können auch fallen.
Effektivzins vs. Nominalzins
Der Nominalzins sind die Kosten für die Aufnahme des Darlehenskapitals, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz. Der effektive Jahreszins (Effektivzins) ist umfassender: Er bezieht bestimmte Gebühren und Punkte des Kreditgebers in einen einzigen Jahreszins ein, sodass er meist etwas höher ist als der Nominalzins. Der Effektivzins hilft dir, Angebote auf einer vergleichbareren Grundlage zu beurteilen, während der Nominalzins deine monatliche Rate im Hypothekenrechner bestimmt.
Break-even-Horizont
Der Break-even-Horizont ist der Zeitpunkt, an dem dich der Kauf einer Immobilie nicht schlechter stellt als das Mieten und das Anlegen der Differenz. Vor diesem Horizont schneidet Mieten in der Regel besser ab, wegen der hohen Anfangs- und Verkaufskosten; danach zieht der Kauf tendenziell vorbei. Der Miete-oder-Kauf-Rechner gibt diesen Horizont aus, und der Leitfaden zum Break-even-Horizont erklärt, wie man ihn liest.
Abschlusskosten
Abschlusskosten sind die einmaligen Gebühren, die zum Abschluss eines Immobilienkaufs anfallen, zusätzlich zur Anzahlung. Sie umfassen häufig Gebühren des Kreditgebers, für die Eigentumssicherung, für die Bewertung und für die Eintragung und liegen oft im Bereich von 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Schätze deine mit dem Abschlusskosten-Rechner.
Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)
Das Schulden-Einkommens-Verhältnis, oder DTI, ist der Anteil deines monatlichen Bruttoeinkommens, der in Schuldenzahlungen fließt, ausgedrückt als Prozentsatz. Kreditgeber nutzen es, um zu beurteilen, wie viel Hypothek du tragen kannst, und achten oft auf ein Gesamt-DTI von höchstens etwa Mitte 30 bis Anfang 40 Prozent. Prüfe deine Lage mit dem Tragbarkeitsrechner.
Anzahlung
Die Anzahlung ist das Geld, das du im Voraus auf den Preis einer Immobilie zahlst, während der Rest durch deine Hypothek gedeckt wird. Eine höhere Anzahlung senkt deine Darlehenssumme und die monatliche Rate und kann die Notwendigkeit einer Hypothekenversicherung beseitigen. Der Anzahlungsrechner zeigt, wie verschiedene Beträge dein Darlehen verändern.
Eigenkapital
Eigenkapital ist der Teil deiner Immobilie, der dir tatsächlich gehört: ihr aktueller Marktwert minus dem Saldo, den du noch für die Hypothek schuldest. Es wächst, wenn du Kapital tilgst und sich die Immobilie im Wert steigert, und es schrumpft, wenn die Werte fallen. Eigenkapital ist das Vermögen, das ein Käufer aufbaut, aber es ist kein Bargeld, bis du verkaufst oder einen Kredit darauf aufnimmst.
Treuhandkonto (Escrow)
Ein Treuhandkonto ist eine Verwahrung, die von einer neutralen dritten Partei verwaltet wird. Während eines Kaufs hält es Gelder und Dokumente, bis das Geschäft abgeschlossen ist; bei einer Hypothek sammelt ein Treuhandkonto einen Teil deiner monatlichen Rate, um Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung in deinem Namen zu zahlen. Das Treuhandkonto erhöht deine Gesamtkosten nicht, aber es bündelt diese Rechnungen in deine Rate.
Festzinshypothek
Eine Festzinshypothek behält denselben Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit bei, sodass sich deine Kapital-und-Zins-Rate nie ändert. Das macht die Budgetplanung vorhersehbar und schützt dich, wenn die Zinsen steigen, allerdings müsstest du umschulden, um zu profitieren, wenn die Zinsen fallen. Es ist die Darlehensart, die unser Hypothekenrechner standardmäßig abbildet.
Eigentümergemeinschaftsbeitrag (HOA)
Ein Beitrag zur Eigentümergemeinschaft (HOA) ist eine wiederkehrende Gebühr, die Eigentümer in bestimmten Wohnanlagen, Eigentumswohnungen oder geplanten Siedlungen zahlen. Er finanziert die gemeinsame Instandhaltung, etwa Gartenpflege, Gemeinschaftseinrichtungen und Reparaturen an Gemeinschaftsbereichen, und ist getrennt von deiner Hypothek, deinen Steuern und deiner Versicherung. HOA-Beiträge können mit der Zeit steigen und sind ein echter Eigentumskostenpunkt, den man in jeden Miete-oder-Kauf-Vergleich einbeziehen sollte.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung schützt deine Immobilie und dein Eigentum vor abgedeckten Ereignissen wie Feuer, Stürmen und Diebstahl und enthält eine Haftpflichtdeckung. Kreditgeber verlangen sie, solange du eine Hypothek hast, und die Prämie wird oft monatlich über das Treuhandkonto gezahlt. Sie ist ein wiederkehrender Eigentumskostenpunkt, den ein Mieter in der Regel nicht trägt, abgesehen von einer günstigeren Hausratversicherung.
Inflation
Inflation ist der allgemeine Anstieg der Preise im Laufe der Zeit, der die Kaufkraft eines festen Geldbetrags verringert. In einem Miete-oder-Kauf-Vergleich ist sie wichtig, weil Mieten, Instandhaltung, Steuern und Versicherung tendenziell ungefähr im Tempo der Inflation wachsen, während eine feste Hypothekenrate nominal gleich bleibt. Unser Modell lässt dich eine Inflationsannahme festlegen, um die wiederkehrenden Kosten wachsen zu lassen.
Zinsen
Zinsen sind die Kosten, die ein Kreditgeber dafür berechnet, dass er dich Geld leihen lässt, berechnet als Prozentsatz des ausstehenden Saldos. Bei einer Hypothek sind sie am Anfang am höchsten, wenn der Saldo hoch ist, und sinken, je mehr du Kapital tilgst. Der Zinsanteil jeder Rate wird Zeile für Zeile im Tilgungsplan angezeigt.
LTV (Beleihungsauslauf)
Der Beleihungsauslauf, oder LTV, ist die Höhe deiner Hypothek geteilt durch den Wert der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Eine Anzahlung von 20 Prozent bedeutet zum Beispiel einen LTV von 80 Prozent. Ein niedrigerer LTV signalisiert Kreditgebern weniger Risiko und ist die Schwelle, bei der die private Hypothekenversicherung in der Regel entfernt werden kann.
Instandhaltungsrücklage
Eine Instandhaltungsrücklage ist Geld, das ein Eigentümer für Pflege und Reparaturen zurücklegt, von der routinemäßigen Wartung bis zum Austausch von Dach oder Geräten. Eine gängige Faustregel veranschlagt etwa 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr, auch wenn ältere Häuser mehr kosten können. Da Mieter dies in der Regel nicht zahlen, ist es ein wichtiger Kostenpunkt, den man in jeden ehrlichen Vergleich einbeziehen sollte.
Grenzsteuersatz
Dein Grenzsteuersatz ist der Prozentsatz an Steuern, den du auf deinen nächsten Euro Einkommen zahlst, basierend auf deinem höchsten Steuersatz. Er ist beim Kauf wichtig, weil er den Wert etwaiger Abzüge für Hypothekenzinsen und Grundsteuer bestimmt: Ein Abzug spart dir ungefähr deinen Grenzsteuersatz multipliziert mit dem absetzbaren Betrag. Der Vorteil gilt nur, wenn du die Abzüge einzeln aufführst, anstatt den Standardabzug zu nutzen.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie, das durch die Immobilie selbst besichert ist und das der Kreditgeber beanspruchen kann, wenn du nicht mehr zahlst. Du zahlst sie über eine feste Laufzeit durch regelmäßige Zahlungen aus Kapital und Zinsen zurück, oft zuzüglich Steuern und Versicherung. Der Hypothekenrechner schätzt die monatliche Rate für einen bestimmten Preis, eine Anzahlung, einen Zinssatz und eine Laufzeit.
Opportunitätskosten
Opportunitätskosten sind die Rendite, auf die du verzichtest, wenn du Geld auf eine Weise statt auf eine andere verwendest. Bei Miete-oder-Kauf ist das klassische Beispiel die Anzahlung und die Abschlusskosten: In einer Immobilie gebundenes Geld könnte sonst angelegt werden. Unser Modell erfasst dies, indem es den Mieter die Differenz anlegen lässt, und der Leitfaden zu Opportunitätskosten erklärt, warum das die Antwort verändern kann.
PITI
PITI steht für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (englisch principal, interest, taxes, insurance): die vier Teile, die eine typische monatliche Hypothekenrate ausmachen. Kapital und Zinsen tilgen das Darlehen, während Steuern und Versicherung oft über das Treuhandkonto eingezogen werden. Kreditgeber betrachten dein vollständiges PITI, nicht nur Kapital und Zinsen, wenn sie die Tragbarkeit beurteilen.
PMI (private Hypothekenversicherung)
Die private Hypothekenversicherung, oder PMI, ist eine zusätzliche monatliche Gebühr, die Kreditgeber verlangen, wenn deine Anzahlung unter 20 Prozent liegt (ein LTV über 80 Prozent). Sie schützt den Kreditgeber, nicht dich, und kann in der Regel entfernt werden, sobald du etwa 20 bis 22 Prozent Eigenkapital erreichst. Der Hypothekenrechner rechnet das PMI in die Rate ein, bis diese Eigenkapitalschwelle erreicht ist.
Kapital
Das Kapital ist der Betrag, den du tatsächlich geliehen hast, getrennt von den Zinsen, die darauf berechnet werden. Jede Hypothekenrate teilt sich in Zinsen und einen Kapitalanteil auf, und das Tilgen von Kapital ist es, was dein Eigenkapital aufbaut. Auf das Kapital angewandte Sonderzahlungen verkürzen das Darlehen und senken die Gesamtzinsen, wie der Tilgungsplan veranschaulichen kann.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine wiederkehrende Steuer, die lokale Behörden auf Grundlage des festgestellten Werts deiner Immobilie erheben, in der Regel ein Prozentsatz, der jährlich gezahlt wird. Die Sätze schwanken stark je nach Lage und liegen oft irgendwo zwischen ungefähr 0,5 und 2,5 Prozent des Werts. Sie wird in der Regel über das Treuhandkonto eingezogen und ist ein fortlaufender Kostenpunkt, der, anders als eine Hypothek, nicht endet, wenn das Darlehen abbezahlt ist.
Mietwachstum
Mietwachstum ist die Rate, mit der die Miete im Laufe der Zeit steigt, üblicherweise angegeben als jährlicher Prozentsatz. Langfristig folgt es tendenziell der Inflation, auch wenn sich lokale Märkte schneller oder langsamer bewegen können. Es ist eine zentrale Miete-oder-Kauf-Annahme: Schnelleres Mietwachstum lässt eine feste Hypothekenrate im Vergleich besser aussehen, was du im Miete-oder-Kauf-Rechner testen kannst.
Verkaufskosten
Verkaufskosten sind die Ausgaben, die ein Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie zahlt, darunter Maklerprovisionen, Übertragungssteuern und diverse Abschlussgebühren. Zusammen summieren sie sich oft auf rund 6 bis 8 Prozent des Verkaufspreises und werden von deinem Erlös abgezogen. Da sie hoch und einmalig sind, schieben sie den Break-even-Horizont für den Kauf weiter hinaus, wie im Leitfaden zu Abschluss- und Verkaufskosten behandelt.
Standardabzug
Der Standardabzug ist ein fester Betrag, den du vom zu versteuernden Einkommen abziehen kannst, ohne einzelne Abzüge aufzuführen. Er ist für Käufer wichtig, weil Hypothekenzinsen und Grundsteuer deine Steuern nur senken, wenn dein einzeln aufgeführter Gesamtbetrag größer ist als der Standardabzug. Für viele Haushalte ist der Standardabzug höher, was bedeutet, dass der steuerliche Vorteil des Eigentums kleiner ist, als oft angenommen wird.
Laufzeit
Die Laufzeit ist der Zeitraum, über den du eine Hypothek zurückzahlst, üblicherweise 15 oder 30 Jahre. Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die insgesamt gezahlten Zinsen; eine kürzere Laufzeit bewirkt das Gegenteil. Du kannst vergleichen, wie verschiedene Laufzeiten die Rate und die Zinsen verändern, im Hypothekenrechner.
Grunderwerbsteuer
Eine Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die manche Landes- oder Kommunalbehörden erheben, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, in der Regel ein Prozentsatz des Verkaufspreises. Je nach den lokalen Regeln kann sie vom Käufer, vom Verkäufer oder geteilt zwischen beiden gezahlt werden. Wo sie anfällt, ist sie Teil der Abschluss- oder Verkaufskosten und sollte in einen vollständigen Miete-oder-Kauf-Vergleich einbezogen werden.
Unter Wasser (negatives Eigenkapital)
Eine Immobilie ist unter Wasser, oder in negativem Eigenkapital, wenn du mehr für die Hypothek schuldest, als die Immobilie aktuell wert ist. Das kann passieren, wenn die Preise fallen oder wenn du mit einer sehr kleinen Anzahlung gekauft und noch kein Eigenkapital aufgebaut hast. Unter Wasser zu sein macht den Verkauf teuer, weil der Verkauf das verbleibende Darlehen nicht decken würde, und es ist ein Risiko, das man abwägen sollte, bevor man mit wenig Spielraum kauft.
Hast du noch eine Frage?
Wenn ein Begriff, den du brauchst, hier nicht steht, definiert die Methodik-Seite, wie jede Eingabe in das Modell einfließt, und der Miete-oder-Kauf-Leitfaden behandelt die größere Entscheidung. Du kannst uns auch kontaktieren mit einem Vorschlag für eine Definition, die wir hinzufügen sollen.