Como evitar o PMI (e quando vale a pena pagá-lo)

O que é o PMI e por que razão os credores o exigem

O seguro de crédito habitação privado é um encargo adicional em muitos créditos convencionais em que a entrada é inferior a 20 por cento do valor da habitação. Não o protege a si, o mutuário. Protege o credor face à possibilidade de deixar de pagar e de a habitação ser vendida por menos do que o saldo do crédito.

Os credores exigem-no porque uma entrada mais pequena implica um crédito maior em relação ao valor do imóvel, um valor a que se chama rácio empréstimo-valor. Um crédito de 95 por cento do valor deixa uma margem mais fina do que um de 80 por cento, por isso o credor compensa esse risco adicional com um seguro que é pago por si. Assim que o seu capital próprio cresce o suficiente para que a margem volte a ser ampla, o motivo do seguro desvanece-se, e é por isso que o PMI costuma ser temporário e não permanente.

Quanto custa o PMI

O PMI exprime-se normalmente como uma percentagem anual do saldo do seu crédito, que depois se reparte em montantes mensais somados à sua prestação. A taxa depende sobretudo do seu perfil de crédito e de quanto dá de entrada: uma entrada maior e um crédito mais sólido costumam significar uma taxa mais baixa.

A título meramente ilustrativo, suponha que pede emprestados 300.000 euros e a taxa do PMI é de 0,5 por cento ao ano. Isso são cerca de 1.500 euros por ano, ou aproximadamente 125 euros somados a cada prestação mensal. Com uma taxa mais alta o valor sobe; com uma taxa mais baixa, desce. São números de exemplo para mostrar a ordem de grandeza, não uma proposta nem uma previsão. O seu credor fornece a taxa real, e pode somar esse montante mensal ao capital e aos juros com a calculadora de crédito habitação para ver a prestação completa.

Formas de evitar o PMI

Não existe um único truque que sirva para todos. Cada uma destas vias elimina ou contorna o PMI de uma forma distinta, e cada uma tem uma contrapartida que vale a pena ponderar.

• Dê 20 por cento de entrada. A via mais direta. Num crédito convencional, uma entrada de 20 por cento ou mais normalmente significa não pagar PMI desde o primeiro dia. O custo é que imobiliza mais dinheiro à partida, o que tem o seu próprio custo de oportunidade. Use a calculadora de entrada para ver exatamente quanto é 20 por cento para o seu preço alvo.
• Use uma estrutura combinada, ou 80-10-10. Aqui um primeiro crédito cobre 80 por cento do preço, um segundo empréstimo cobre 10 por cento e dá 10 por cento de entrada. Como o primeiro crédito fica nos 80 por cento, não ativa o PMI. O segundo empréstimo costuma ter uma taxa mais alta, por isso a poupança depende dessa taxa e da rapidez com que o amortiza.
• Pondere o PMI pago pelo credor. Em vez de um encargo mensal à parte, o credor aceita um juro ligeiramente mais alto que cobre o seguro. Não há uma rubrica de PMI, mas o juro mais alto dura toda a vida do crédito, a menos que refinancie, por isso não desaparece como acontece com o PMI pago pelo mutuário assim que atinge 20 por cento de capital próprio.
• Verifique os programas de crédito que não usam PMI mensal. Alguns programas funcionam de outra forma. Os empréstimos VA para mutuários elegíveis, por exemplo, não cobram PMI mensal. Tenha em conta que as opções com garantia do Estado muitas vezes implicam o seu próprio seguro ou as suas próprias comissões com regras próprias, por isso "sem PMI" nem sempre significa "sem seguro de crédito habitação". Leia os detalhes de qualquer programa que esteja a considerar.

Quando pagar PMI realmente vale a pena

Evitar o PMI nem sempre é a opção mais barata, uma vez que se tem em conta o que custa esperar. Poupar uns 20 por cento completos pode levar anos, e esses anos não são gratuitos.

Primeiro, há o custo de oportunidade do montante único. Cada euro extra que acumula numa entrada é um euro que não mantém investido nem guarda como almofada de emergência. Se chegar aos 20 por cento o deixasse sem poupanças, pagar PMI sobre uma entrada mais pequena pode ser o plano mais resiliente. O guia sobre o custo de oportunidade explica como ponderar essa contrapartida.

Segundo, há o que acontece enquanto poupa. A renda continua a sair todos os meses, e os preços da habitação podem mover-se durante a espera. Ao longo de períodos prolongados, os preços da habitação nos Estados Unidos têm tendido, em geral, a subir, embora não subam todos os anos e possam descer em algumas regiões e períodos. Se dedicar três anos a poupar para evitar um encargo que de qualquer forma teria terminado em três anos, pode acabar por pagar mais em renda e um preço de compra mais alto do que aquilo que o PMI alguma vez lhe teria custado.

A forma honesta de decidir é comparar as duas vias diretamente: comprar agora com um PMI que poderá cancelar mais tarde, ou esperar e comprar mais tarde com uma entrada maior. O guia de quanta casa pode pagar pode ajudá-lo a dimensionar uma prestação que consiga sustentar em qualquer das duas vias.

Como cancelar o PMI

Para o PMI pago pelo mutuário num crédito convencional, importam dois limiares de capital próprio, e baseiam-se no valor original da habitação quando a comprou:

• O pedido aos 80 por cento. Assim que o saldo do seu crédito atinge 80 por cento do valor original, pode pedir à sua entidade gestora que cancele o PMI. Por norma, precisa de estar em dia com os pagamentos e de ter um histórico de pagamentos recente sem incidentes.
• A regra automática dos 78 por cento. Assim que estiver previsto que o saldo atinja 78 por cento do valor original, a entidade gestora tem de cancelar o PMI automaticamente, desde que esteja em dia. Não tem de o pedir, embora convenha acompanhar para confirmar que isso realmente acontece.

Pode chegar a esses limiares mais depressa do que no calendário padrão de duas formas. Os pagamentos adicionais de capital reduzem o saldo mais cedo, o que é uma razão para olhar para um mapa de amortização e ver como os pagamentos adicionais antecipam a sua liquidação. A valorização também pode ajudar: se a sua habitação ganhou valor, uma nova avaliação pode mostrar que ultrapassou a linha de capital próprio mais cedo, e a política da sua entidade gestora pode permitir o cancelamento com base no valor atual em vez do valor original. Pergunte à sua entidade gestora que documentação exige antes de pagar uma avaliação.

Experimente com os números

A decisão acertada depende do seu preço, do seu dinheiro disponível e de quanto tempo o PMI duraria realmente, por isso vale a pena modelá-la em vez de adivinhar. Comece com a calculadora de entrada para ver como diferentes entradas mudam se o PMI se aplica e quanto dinheiro cada uma exige. Depois passe para a calculadora de crédito habitação para somar uma estimativa de PMI ao capital e aos juros e comparar prestações mensais completas lado a lado.

A partir daí, a decisão torna-se mais clara: se uma entrada mais pequena mais alguns anos de PMI cancelável lhe permitir comprar mais cedo, manter uma almofada de dinheiro saudável e deixar de pagar renda, isso pode superar esperar para reunir uns 20 por cento completos. Se já tem o dinheiro de sobra e o seu objetivo é a prestação mais baixa possível, 20 por cento de entrada evita o PMI sem complicações. Em qualquer dos casos, está a escolher com os números reais à frente, em vez de tratar o PMI como algo a contornar a todo o custo.