Come evitare il PMI (e quando conviene pagarlo)

Cos'è il PMI e perché i finanziatori lo richiedono

L'assicurazione ipotecaria privata è un costo aggiuntivo presente in molti prestiti convenzionali in cui l'acconto è inferiore al 20 per cento del valore dell'abitazione. Non protegge te, il mutuatario. Protegge il finanziatore dalla possibilità che tu smetta di pagare e l'abitazione venga venduta a un prezzo inferiore al saldo del prestito.

I finanziatori lo richiedono perché un acconto più piccolo comporta un prestito più grande rispetto al valore dell'immobile, una cifra nota come rapporto prestito-valore. Un prestito pari al 95 per cento del valore lascia un margine più sottile rispetto a uno all'80 per cento, quindi il finanziatore compensa quel rischio aggiuntivo con un'assicurazione che paghi tu. Una volta che il tuo capitale proprio cresce abbastanza da rendere di nuovo ampio quel margine, il motivo dell'assicurazione viene meno, ed è per questo che il PMI di solito è temporaneo e non permanente.

Quanto costa il PMI

Il PMI viene normalmente espresso come percentuale annua del saldo del tuo prestito, che poi viene ripartita in importi mensili aggiunti alla tua rata. Il tasso dipende soprattutto dal tuo profilo di credito e da quanto versi di acconto: un acconto più alto e un credito più solido di solito significano un tasso più basso.

Solo a titolo di esempio, supponiamo che tu prenda in prestito 300.000 dollari e che il tasso del PMI sia dello 0,5 per cento all'anno. Sono circa 1.500 dollari l'anno, ovvero più o meno 125 dollari aggiunti a ogni rata mensile. Con un tasso più alto la cifra sale; con un tasso più basso, scende. Sono numeri di esempio per mostrare l'ordine di grandezza, non un'offerta né una previsione. Il tuo finanziatore ti comunica il tasso reale, e puoi sommare quell'importo mensile al capitale e agli interessi con la calcolatrice del mutuo per vedere la rata completa.

Modi per evitare il PMI

Non esiste un unico trucco che vada bene per tutti. Ognuna di queste strade elimina o aggira il PMI in modo diverso, e ciascuna ha un compromesso che vale la pena soppesare.

• Versa un 20 per cento di acconto. La via più diretta. Su un prestito convenzionale, un acconto del 20 per cento o più di solito significa nessun PMI fin dal primo giorno. Il prezzo da pagare è che immobilizzi più denaro in anticipo, il che ha un suo costo opportunità. Usa la calcolatrice dell'acconto per vedere esattamente quanto è un 20 per cento per il tuo prezzo obiettivo.
• Usa una struttura combinata, o 80-10-10. Qui un primo mutuo copre l'80 per cento del prezzo, un secondo prestito copre il 10 per cento e tu versi il 10 per cento di acconto. Poiché il primo mutuo resta all'80 per cento, non fa scattare il PMI. Il secondo prestito di solito ha un tasso più alto, quindi il risparmio dipende da quel tasso e dalla rapidità con cui lo rimborsi.
• Valuta il PMI pagato dal finanziatore. Invece di un costo mensile a parte, il finanziatore accetta un tasso di interesse leggermente più alto che copre l'assicurazione. Non c'è una voce di PMI, ma il tasso più alto dura per tutta la vita del prestito a meno che tu non rifinanzi, quindi non sparisce come fa invece il PMI pagato dal mutuatario una volta raggiunto il 20 per cento di capitale proprio.
• Controlla i programmi di prestito che non usano un PMI mensile. Alcuni programmi funzionano diversamente. I prestiti VA per i mutuatari idonei, per esempio, non addebitano un PMI mensile. Tieni presente che le opzioni garantite dallo Stato spesso comportano una propria assicurazione o proprie commissioni con regole specifiche, quindi "niente PMI" non sempre significa "niente assicurazione ipotecaria". Leggi i dettagli di qualsiasi programma tu stia valutando.

Quando pagare il PMI conviene davvero

Evitare il PMI non è sempre la scelta più conveniente una volta che tieni conto di quanto costa aspettare. Risparmiare un 20 per cento completo può richiedere anni, e quegli anni non sono gratis.

Innanzitutto, c'è il costo opportunità della somma in un'unica soluzione. Ogni dollaro in più che accumuli in un acconto è un dollaro che non tieni investito né conservi come cuscinetto di emergenza. Se arrivare al 20 per cento ti lascerebbe senza risparmi, pagare il PMI su un acconto più piccolo può essere il piano più resiliente. La guida sul costo opportunità illustra come soppesare quel compromesso.

In secondo luogo, c'è ciò che accade mentre risparmi. L'affitto continua a uscire ogni mese, e i prezzi delle abitazioni possono muoversi durante l'attesa. Su periodi lunghi, i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti hanno in genere mostrato una tendenza al rialzo, anche se non salgono ogni anno e possono scendere in alcune regioni e in alcuni periodi. Se dedichi tre anni a risparmiare per evitare un costo che comunque sarebbe finito in tre anni, potresti pagare più in affitto e un prezzo di acquisto più alto di quanto il PMI ti sarebbe mai costato.

Il modo onesto di decidere è confrontare le due strade direttamente: comprare ora con un PMI che potrai cancellare in seguito, oppure aspettare e comprare più tardi con un acconto più alto. La guida su quanta casa puoi permetterti può aiutarti a dimensionare una rata che riesci a sostenere su entrambe le strade.

Come cancellare il PMI

Per il PMI pagato dal mutuatario su un prestito convenzionale contano due soglie di capitale proprio, e si basano sul valore originario dell'abitazione al momento dell'acquisto:

• La richiesta all'80 per cento. Una volta che il saldo del tuo prestito raggiunge l'80 per cento del valore originario, puoi chiedere al gestore del mutuo di cancellare il PMI. In genere devi essere in regola con i pagamenti e avere uno storico dei pagamenti recente senza irregolarità.
• La regola automatica del 78 per cento. Una volta che è previsto che il saldo raggiunga il 78 per cento del valore originario, il gestore del mutuo deve cancellare il PMI automaticamente, purché tu sia in regola. Non devi farne richiesta, anche se conviene tenerlo sotto controllo per confermare che accada davvero.

Puoi raggiungere quelle soglie più velocemente del calendario standard in due modi. I pagamenti aggiuntivi di capitale riducono prima il saldo, ed è uno dei motivi per cui vale la pena guardare un piano di ammortamento e vedere come i pagamenti aggiuntivi anticipano l'estinzione. Anche la rivalutazione può aiutare: se la tua abitazione ha guadagnato valore, una nuova perizia può mostrare che hai superato prima la linea del capitale proprio, e la politica del tuo gestore del mutuo può consentire la cancellazione sulla base del valore attuale invece che del valore originario. Chiedi al tuo gestore del mutuo quale documentazione richiede prima di pagare una perizia.

Prova con i numeri

La scelta giusta dipende dal tuo prezzo, dal denaro che hai a disposizione e da quanto durerebbe davvero il PMI, quindi vale la pena modellarla invece di tirare a indovinare. Inizia con la calcolatrice dell'acconto per vedere come acconti diversi cambiano se il PMI si applica e quanto denaro richiede ciascuno. Poi passa alla calcolatrice del mutuo per aggiungere una stima del PMI al capitale e agli interessi e confrontare le rate mensili complete fianco a fianco.

Da lì la decisione diventa più chiara: se un acconto più piccolo più qualche anno di PMI cancellabile ti permette di comprare prima, mantenere un sano cuscinetto di liquidità e smettere di pagare l'affitto, questo può battere l'attesa per mettere insieme un 20 per cento completo. Se hai già il denaro in abbondanza e il tuo obiettivo è la rata più bassa possibile, un 20 per cento di acconto evita il PMI senza complicazioni. In ogni caso, stai scegliendo con i numeri reali davanti invece di trattare il PMI come qualcosa da schivare a ogni costo.