Як уникнути PMI (і коли його варто платити)

Що таке PMI і чому кредитори його вимагають

Приватне іпотечне страхування — це додатковий збір за багатьма звичайними позиками, де перший внесок становить менше 20 відсотків від вартості житла. Воно захищає не вас, позичальника. Воно захищає кредитора від імовірності, що ви перестанете платити, а житло продадуть за суму, меншу від залишку позики.

Кредитори вимагають його тому, що менший перший внесок означає більшу позику відносно вартості нерухомості — показник, що зветься співвідношенням позики до вартості (loan-to-value). Позика на рівні 95 відсотків вартості залишає тонший запас, ніж позика на рівні 80 відсотків, тож кредитор компенсує цей додатковий ризик страхуванням, яке оплачуєте ви. Щойно ваш власний капітал зростає достатньо, щоб запас знову став великим, причина для страхування зникає, і саме тому PMI зазвичай тимчасовий, а не постійний.

Скільки коштує PMI

PMI зазвичай зазначають як річний відсоток від залишку вашої позики, який потім розподіляють на щомісячні суми, що додаються до вашого платежу. Ставка залежить здебільшого від вашого кредитного профілю та від того, скільки ви вносите першим внеском: більший перший внесок і міцніша кредитна історія зазвичай означають нижчу ставку.

Лише для прикладу: припустімо, ви позичаєте 300 000 доларів, а ставка PMI становить 0,5 відсотка на рік. Це приблизно 1500 доларів на рік, або близько 125 доларів, доданих до кожного щомісячного платежу. За вищої ставки цифра зростає; за нижчої — падає. Це приклади чисел, щоб показати порядок величини, а не пропозиція чи прогноз. Реальну ставку надає ваш кредитор, і ви можете додати цю щомісячну суму до тіла кредиту та відсотків за допомогою іпотечного калькулятора, щоб побачити повний платіж.

Способи уникнути PMI

Немає єдиного трюку, що підходить усім. Кожен із цих шляхів усуває чи оминає PMI по-своєму, і кожен має компроміс, який варто зважити.

• Внесіть 20 відсотків першого внеску. Найпряміший шлях. За звичайною позикою перший внесок у 20 відсотків чи більше зазвичай означає відсутність PMI з першого дня. Ціна цього в тому, що ви заморожуєте більше грошей наперед, а це має свою альтернативну вартість. Скористайтеся калькулятором першого внеску, щоб побачити, скільки саме становить 20 відсотків для вашої цільової ціни.
• Використайте комбіновану структуру, або 80-10-10. Тут перша іпотека покриває 80 відсотків ціни, друга позика покриває 10 відсотків, а ви вносите 10 відсотків першим внеском. Оскільки перша іпотека залишається на рівні 80 відсотків, вона не запускає PMI. Друга позика зазвичай має вищу ставку, тож заощадження залежать від цієї ставки та від того, наскільки швидко ви її погасите.
• Розгляньте PMI, оплачуваний кредитором. Замість окремого щомісячного збору кредитор приймає трохи вищу відсоткову ставку, яка покриває страхування. Окремої статті PMI немає, але вища ставка триває весь термін позики, доки ви не рефінансуєте, тож вона не зникає так, як PMI, оплачуваний позичальником, щойно ви досягаєте 20 відсотків власного капіталу.
• Перевірте кредитні програми, що не використовують щомісячний PMI. Деякі програми працюють інакше. Позики VA для прийнятних позичальників, наприклад, не стягують щомісячного PMI. Зверніть увагу, що варіанти з державною підтримкою часто мають власне страхування чи збори зі своїми правилами, тож «без PMI» не завжди означає «без іпотечного страхування». Прочитайте деталі будь-якої програми, яку розглядаєте.

Коли сплата PMI справді варта того

Уникнення PMI не завжди є дешевшим вибором, щойно ви врахуєте, у що обходиться очікування. Назбирати повні 20 відсотків може зайняти роки, а ці роки не безкоштовні.

По-перше, є альтернативна вартість одноразової суми. Кожен зайвий долар, який ви вкладаєте в перший внесок, — це долар, який ви не тримаєте інвестованим чи в резерві на випадок надзвичайних обставин. Якщо досягнення 20 відсотків спустошило б ваші заощадження, сплата PMI на меншому першому внеску може бути стійкішим планом. Посібник про альтернативну вартість розбирає, як зважити цей компроміс.

По-друге, є те, що відбувається, поки ви заощаджуєте. Оренда щомісяця продовжує витікати, а ціни на житло можуть змінюватися під час очікування. За тривалі періоди ціни на житло у США загалом мали тенденцію до зростання, хоча вони зростають не щороку і можуть падати в деяких регіонах та періодах. Якщо ви витратите три роки на заощадження, щоб уникнути збору, який однаково закінчився б за три роки, ви можете заплатити більше за оренду й вищу ціну купівлі, ніж PMI коштував би взагалі.

Чесний спосіб вирішити — порівняти ці два шляхи напряму: купити зараз із PMI, який зможете скасувати згодом, або зачекати й купити пізніше з більшим першим внеском. Посібник про те, яке житло ви можете собі дозволити, допоможе підібрати платіж, який ви здатні витримати на будь-якому з цих шляхів.

Як скасувати PMI

Для PMI, оплачуваного позичальником, за звичайною позикою важать два пороги власного капіталу, і вони ґрунтуються на початковій вартості житла на момент купівлі:

• Запит на рівні 80 відсотків. Щойно залишок вашої позики сягне 80 відсотків від початкової вартості, ви можете попросити свого обслуговувача скасувати PMI. Зазвичай вам потрібно вчасно вносити платежі та мати чисту нещодавню історію платежів.
• Автоматичне правило 78 відсотків. Щойно за графіком залишок має сягнути 78 відсотків від початкової вартості, обслуговувач зобов’язаний скасувати PMI автоматично, доки ви вчасно платите. Вам не потрібно просити, хоча варто стежити, щоб переконатися, що це справді відбувається.

Ви можете досягти цих порогів швидше, ніж за стандартним графіком, двома способами. Додаткові платежі за тілом кредиту зменшують залишок раніше, і це одна з причин поглянути на графік амортизації та побачити, як додаткові платежі наближають ваше погашення. Подорожчання теж може допомогти: якщо ваше житло зросло у вартості, нова оцінка може показати, що ви перетнули межу власного капіталу раніше, а політика вашого обслуговувача може дозволити скасування на основі поточної вартості, а не початкової. Запитайте свого обслуговувача, які документи він вимагає, перш ніж платити за оцінку.

Спробуйте на числах

Правильне рішення залежить від вашої ціни, ваших готівкових коштів і того, скільки PMI насправді тривав би, тож це варто змоделювати, а не вгадувати. Почніть із калькулятора першого внеску, щоб побачити, як різні перші внески змінюють те, чи застосовується PMI і скільки готівки потребує кожен. Потім перейдіть до іпотечного калькулятора, щоб додати оцінку PMI до тіла кредиту й відсотків та порівняти повні щомісячні платежі поруч.

Звідти рішення стає зрозумілішим: якщо менший перший внесок плюс кілька років PMI, що його можна скасувати, дають змогу купити раніше, зберегти здоровий запас готівки та припинити платити оренду, це може перевершити очікування задля повних 20 відсотків. Якщо у вас уже є зайва готівка, а ваша мета — найнижчий можливий платіж, 20 відсотків першого внеску чисто усувають PMI. У будь-якому разі ви робите вибір із реальними числами перед очима, а не ставитеся до PMI як до чогось, чого слід уникати за будь-яку ціну.