Quale casa puoi permetterti di comprare?

La risposta breve

La capacità di acquisto è un rapporto, non una cifra unica. Il prezzo della casa che puoi sostenere dipende da quattro variabili: il tuo reddito lordo, i debiti che già porti con te, quanto versi come anticipo e il tasso del mutuo che riesci a ottenere. Cambia una qualsiasi di queste e il tuo prezzo massimo si sposta. Per questo due famiglie che guadagnano lo stesso stipendio possono comprare in modo responsabile case che differiscono di centomila euro o più.

Il metodo pratico consiste nel partire dal tuo reddito, applicare i limiti di prestito abituali e poi lavorare a ritroso fino a un prezzo in cui rientri la rata mensile completa. Il nostro calcolatore di capacità di mutuo lo fa per te: inserisci il tuo reddito, i debiti, l'anticipo e un tasso ipotizzato, e stima una fascia di prezzo. Il resto di questa guida spiega cosa fa il calcolatore e come leggere il suo risultato con lucidità.

La regola del 28/36 spiegata

La regola del 28/36 è la scorciatoia più usata per la capacità di acquisto. Fissa due tetti, entrambi misurati rispetto al tuo reddito lordo mensile, cioè il tuo reddito al lordo delle imposte.

• Il rapporto iniziale (28 per cento): il tuo costo mensile totale per la casa dovrebbe restare pari o inferiore a circa il 28 per cento del reddito lordo mensile. Qui per casa si intende la rata completa, non solo il prestito.
• Il rapporto finale (36 per cento): tutte le tue rate mensili di debito nel loro insieme, inclusa la casa più i prestiti per l'auto, i prestiti per gli studi, i pagamenti minimi delle carte di credito e altri obblighi, dovrebbero restare pari o inferiori a circa il 36 per cento del reddito lordo mensile.

Il tuo massimo reale è determinato dal limite che raggiungi per primo. Se non porti con te nessun altro debito, di solito è vincolante il limite del 28 per cento per la casa. Se hai una rata dell'auto e prestiti per gli studi, il limite del 36 per cento sul debito totale spesso si raggiunge prima, il che riduce quanto puoi spendere per la casa. Un esempio rapido, puramente illustrativo: con 7.000 euro di reddito lordo mensile, il 28 per cento sono 1.960 euro per la casa e il 36 per cento sono 2.520 euro per tutto il debito. Se paghi già 700 euro al mese tra auto e prestiti, il limite finale lascia solo circa 1.820 euro per la casa, cifra inferiore ai 1.960 euro del rapporto iniziale, quindi il debito è il vincolo determinante.

Cosa c'è davvero nella rata mensile

L'errore più comune sulla capacità di acquisto è confrontare solo la rata del prestito. La cifra che conta per la prova del 28 per cento è il costo mensile totale della casa, spesso indicato come capitale, interessi, imposte e assicurazione più gli extra. Ha diverse componenti.

• Capitale e interessi: la rata del prestito vera e propria. È ciò che la maggior parte delle stime online mostra per prima. Il calcolatore di mutuo lo scompone per qualsiasi prezzo, tasso e durata.
• Imposta sulla proprietà: stabilita dalla tua amministrazione locale come quota del valore della casa, fatturata annualmente e di solito riscossa mensilmente tramite il conto di deposito a garanzia. Le aliquote variano molto a seconda della località.
• Assicurazione sulla casa: richiesta dagli istituti di credito e anch'essa riscossa tramite il conto di deposito a garanzia. I premi dipendono dalla casa, dalla località e dalla copertura.
• Assicurazione ipotecaria privata (PMI): un costo mensile aggiuntivo che di solito si applica quando il tuo anticipo è inferiore al 20 per cento su un mutuo convenzionale. La guida per evitare la PMI spiega quando si applica e come eliminarla.
• Spese condominiali: se la casa si trova in un complesso con condominio, queste spese mensili rientrano nel tuo costo per la casa anche se non fanno parte del prestito.

Imposte, assicurazione, PMI e spese condominiali possono aggiungere una somma rilevante sopra il capitale e gli interessi. Poiché escono dalle tue tasche in contanti ogni mese, una stima seria della capacità di acquisto le include tutte. Lasciarle fuori è il modo in cui gli acquirenti finiscono per essere approvati per una rata che non riescono a sostenere con comodità.

Come anticipo e tasso spostano il tuo massimo

Una volta fissato un tetto di costo mensile a partire dalla regola del 28/36, due leve decidono quanta casa compra quel tetto: il tuo anticipo e il tasso del tuo mutuo.

Anticipo

Un anticipo maggiore riduce il capitale del prestito, il che abbassa il capitale e gli interessi, e una volta superato il 20 per cento di anticipo su un mutuo convenzionale di solito elimina anche la PMI. Entrambi gli effetti liberano margine sotto il tuo tetto mensile, così un anticipo maggiore può alzare il prezzo che puoi sostenere, oppure ridurre la rata a parità di prezzo. Il contrappeso è che quella liquidità non è più disponibile per riserve o investimenti. Il calcolatore dell'anticipo mostra come ciascun importo cambia il costo mensile, e il nostro calcolatore affitto o acquisto soppesa il costo opportunità di immobilizzare quella liquidità invece di affittare e investirla.

Tasso del mutuo

Il tasso ha un effetto enorme sulla capacità di acquisto perché cambia il costo di ogni euro preso in prestito per tutta la durata del mutuo. Un tasso più alto aumenta il capitale e gli interessi mensili, il che significa che un prestito più piccolo rientra sotto lo stesso tetto, e questo riduce il prezzo che puoi permetterti. Un tasso più basso fa l'opposto. Poiché i tassi si muovono con il mercato e con il tuo profilo creditizio, il prezzo che puoi permetterti non è fisso. Quando modelli la capacità di acquisto, usa come ipotesi un tasso attuale e realistico, e prova con uno leggermente più alto per vedere quanto margine avresti se i tassi salissero prima di bloccare il tuo.

Sostenibile contro confortevole

L'approvazione di un istituto di credito risponde a una domanda precisa: la banca ti presterà questa somma? Non risponde alla domanda che conta di più per la tua vita: puoi vivere bene mentre sostieni questa rata? Sono cose diverse, e il divario tra le due è dove le persone si mettono nei guai.

Una rata può superare la prova del 28/36 e comunque metterti alle strette se toglie spazio alle cose che mantengono solide le tue finanze. Prima di fissare una cifra, verifica alcuni aspetti che i rapporti non catturano.

• Fondo di emergenza: comprare una casa non ferma il bisogno di riserve di liquidità; lo aumenta, perché ora le riparazioni sono a tuo carico. Assicurati che la rata ti permetta ancora di tenere a disposizione diversi mesi di spese.
• Tasso di risparmio: se la rata ti costringe a smettere di versare per la pensione o per altri obiettivi, la casa costa più di quanto mostri l'estratto del mutuo. Proteggi prima il tuo tasso di risparmio e poi dimensiona la rata intorno a esso.
• Stile di vita e margine: un budget che funziona solo in un mese perfetto è fragile. Scegli una rata che potresti coprire anche in un periodo difficile, durante un cambio di lavoro o di fronte a una spesa imprevista.

Un'abitudine ragionevole è trattare il massimo dell'istituto di credito come il tetto e puntare a un punto al di sotto di esso come obiettivo. La giusta distanza al di sotto dipende da quanto è stabile il tuo reddito e da quanto valore dai al margine finanziario.

Come usare il calcolatore

Il modo più rapido per trasformare tutto questo in una cifra è modellarlo. Apri il calcolatore di capacità di mutuo e percorrilo in ordine.

• Inserisci il tuo reddito lordo mensile, al lordo delle imposte.
• Aggiungi le tue rate mensili di debito attuali, come prestiti per l'auto, prestiti per gli studi e pagamenti minimi delle carte di credito, così che il rapporto finale sia accurato.
• Inserisci l'anticipo che hai pianificato e un tasso del mutuo ipotizzato. Usa un tasso realistico e attuale, e valuta di provarne uno più alto per sicurezza.
• Includi stime per l'imposta sulla proprietà, l'assicurazione, la PMI se il tuo anticipo è inferiore al 20 per cento, e le spese condominiali, così da catturare la rata mensile completa.

Il calcolatore restituisce una fascia di prezzo costruita a partire dal minore tra i tuoi limiti iniziale e finale. Leggi l'estremo superiore di quella fascia come un massimo, non come una raccomandazione, e poi scegli un obiettivo al di sotto di esso che lasci comunque margine per il tuo fondo di emergenza e il tuo risparmio. Da lì, il calcolatore di mutuo può mostrare il dettaglio mensile esatto per un prezzo specifico, e il calcolatore affitto o acquisto può dirti se comprare a quel prezzo è probabile che superi l'affitto negli anni in cui prevedi di restare.

Questa pagina è un'informazione generale per aiutarti a ragionare sulla capacità di acquisto; non è una consulenza finanziaria personalizzata, né un'offerta di prestito, né una previsione di tassi o prezzi. Le cifre in euro che compaiono qui sono solo esempi illustrativi. Quando c'è molto in gioco, verifica i numeri per la tua situazione specifica e valuta di parlare con un istituto di credito o un professionista finanziario qualificato.