Que casa pode comprar?

A resposta curta

A capacidade de compra é uma proporção, não um valor único. O preço da casa que consegue sustentar depende de quatro variáveis: o seu rendimento bruto, as dívidas que já tem, quanto dá de entrada e a taxa de juro do crédito que conseguir. Mude qualquer uma delas e o seu preço máximo altera-se. É por isso que dois agregados que ganham o mesmo salário podem comprar de forma responsável casas que diferem em cem mil euros ou mais.

O método prático consiste em partir do seu rendimento, aplicar os limites de crédito habituais e depois trabalhar de trás para a frente até um preço em que a prestação mensal completa encaixe. A nossa calculadora de capacidade de crédito habitação faz isto por si: introduza o seu rendimento, dívidas, entrada e uma taxa de juro suposta, e ela estima um intervalo de preços. O resto deste guia explica o que a calculadora está a fazer e como ler o seu resultado com a cabeça fria.

A regra dos 28/36 explicada

A regra dos 28/36 é o atalho mais utilizado para a capacidade de compra. Fixa dois tetos, ambos medidos face ao seu rendimento bruto mensal, ou seja, o seu rendimento antes de impostos.

• O rácio inicial (28 por cento): o seu custo mensal total de habitação deve manter-se igual ou abaixo de cerca de 28 por cento do rendimento bruto mensal. Aqui, habitação significa a prestação completa, não apenas o crédito.
• O rácio final (36 por cento): todos os seus pagamentos mensais de dívida em conjunto, incluindo a habitação mais os créditos automóvel, os créditos ao estudo, os pagamentos mínimos de cartões de crédito e outras obrigações, devem manter-se iguais ou abaixo de cerca de 36 por cento do rendimento bruto mensal.

O seu máximo real é determinado pelo limite que atingir primeiro. Se não tiver mais nenhuma dívida, costuma ser determinante o limite dos 28 por cento da habitação. Se tiver uma prestação de automóvel e créditos ao estudo, o limite dos 36 por cento de dívida total é muitas vezes atingido mais cedo, o que reduz quanto pode gastar em habitação. Um exemplo rápido, puramente ilustrativo: com 7.000 euros de rendimento bruto mensal, 28 por cento são 1.960 euros para habitação e 36 por cento são 2.520 euros para toda a dívida. Se já paga 700 euros por mês em automóvel e créditos, o limite final deixa apenas cerca de 1.820 euros para habitação, o que está abaixo do valor de 1.960 euros do rácio inicial, por isso a dívida é a restrição determinante.

O que está realmente na prestação mensal

O erro de capacidade de compra mais comum é comparar apenas a prestação do crédito. O valor que importa para o teste dos 28 por cento é o custo mensal total da habitação, muitas vezes abreviado como capital, juros, impostos e seguro mais extras. Tem várias componentes.

• Capital e juros: a prestação do crédito em si. É o que a maioria das estimativas online mostra primeiro. A calculadora de crédito habitação faz a decomposição para qualquer preço, taxa de juro e prazo.
• Imposto sobre o imóvel: fixado pela sua administração local como uma parte do valor do imóvel, faturado anualmente e normalmente cobrado mensalmente através da conta de garantia. As taxas variam muito consoante a localização.
• Seguro de habitação: exigido pelos bancos e também cobrado através da conta de garantia. Os prémios dependem do imóvel, da localização e da cobertura.
• Seguro de crédito habitação (PMI): um encargo mensal adicional que costuma aplicar-se quando a sua entrada está abaixo dos 20 por cento num crédito convencional. O guia para evitar o PMI explica quando se aplica e como o eliminar.
• Quotas de condomínio: se a casa estiver num empreendimento com condomínio, estas quotas mensais contam dentro do seu custo de habitação ainda que não façam parte do crédito.

Os impostos, o seguro, o PMI e as quotas de condomínio podem somar um montante considerável por cima do capital e dos juros. Como saem do seu bolso em dinheiro todos os meses, uma estimativa séria da capacidade de compra inclui-os a todos. Deixá-los de fora é a forma como os compradores acabam aprovados para uma prestação que não conseguem sustentar com conforto.

Como a entrada e a taxa de juro mexem com o seu máximo

Uma vez fixado um teto de custo mensal a partir da regra dos 28/36, duas alavancas decidem quanta casa esse teto compra: a sua entrada e a taxa de juro do seu crédito.

Entrada

Uma entrada maior reduz o capital em dívida, o que baixa o capital e os juros, e assim que ultrapassa os 20 por cento de entrada num crédito convencional normalmente também elimina o PMI. Ambos os efeitos libertam margem sob o seu teto mensal, de modo que uma entrada maior pode elevar o preço que consegue sustentar, ou reduzir a prestação ao mesmo preço. A contrapartida é que esse dinheiro deixa de estar disponível para reservas ou investimentos. A calculadora de entrada mostra como cada montante muda o custo mensal, e a nossa calculadora de arrendar ou comprar pondera o custo de oportunidade de imobilizar esse dinheiro em vez de arrendar e investi-lo.

Taxa de juro do crédito

A taxa de juro tem um efeito enorme sobre a capacidade de compra porque muda o custo de cada euro emprestado ao longo de toda a vida do crédito. Uma taxa mais alta eleva o capital e os juros mensais, o que significa que um crédito mais pequeno encaixa sob o mesmo teto, o que reduz o preço que pode comprar. Uma taxa mais baixa faz o contrário. Como as taxas se movem com o mercado e com o seu perfil de crédito, o preço que pode comprar não é fixo. Quando modelar a capacidade de compra, use como pressuposto uma taxa atual e realista, e experimente uma um pouco mais alta para ver quanta folga teria se as taxas subissem antes de fixar a sua.

Acessível face a confortável

A aprovação de um banco responde a uma pergunta concreta: o banco vai emprestar-lhe esta quantia? Não responde à pergunta que mais importa para a sua vida: consegue viver bem enquanto sustenta esta prestação? São coisas diferentes, e a distância entre ambas é onde as pessoas se metem em sarilhos.

Uma prestação pode passar no teste dos 28/36 e mesmo assim sufocá-lo se afastar as coisas que mantêm as suas finanças resistentes. Antes de fixar um valor, reveja alguns pontos que os rácios não captam.

• Fundo de emergência: comprar casa não suspende a necessidade de reservas de dinheiro; aumenta-a, porque agora as reparações são por sua conta. Certifique-se de que a prestação ainda lhe permite manter vários meses de despesas disponíveis.
• Taxa de poupança: se a prestação o obrigar a deixar de contribuir para a reforma ou para outros objetivos, a casa custa mais do que mostra o extrato do crédito. Proteja primeiro a sua taxa de poupança e depois dimensione a prestação em torno dela.
• Estilo de vida e folga: um orçamento que só funciona num mês perfeito é frágil. Escolha uma prestação que conseguisse cobrir mesmo numa fase difícil, numa mudança de emprego ou perante uma despesa inesperada.

Um hábito sensato é tratar o máximo do banco como o teto e apontar para um ponto abaixo dele como objetivo. A distância adequada abaixo depende de quão estável é o seu rendimento e de quanto valoriza a margem financeira.

Como usar a calculadora

A forma mais rápida de transformar tudo isto num valor é modelá-lo. Abra a calculadora de capacidade de crédito habitação e percorra-a por ordem.

• Introduza o seu rendimento bruto mensal, antes de impostos.
• Acrescente os seus pagamentos mensais de dívida atuais, como créditos automóvel, créditos ao estudo e pagamentos mínimos de cartões de crédito, para que o rácio final seja preciso.
• Introduza a entrada que planeia e uma taxa de juro suposta do crédito. Use uma taxa realista e atual, e pondere experimentar uma mais alta por segurança.
• Inclua estimativas do imposto sobre o imóvel, do seguro, do PMI se a sua entrada estiver abaixo dos 20 por cento, e das quotas de condomínio, para que a prestação mensal completa seja captada.

A calculadora devolve um intervalo de preços construído a partir do menor dos seus limites inicial e final. Leia o extremo superior desse intervalo como um máximo, não como uma recomendação, e depois escolha um objetivo abaixo dele que ainda deixe margem para o seu fundo de emergência e para a sua poupança. A partir daí, a calculadora de crédito habitação pode mostrar a decomposição mensal exata para um preço concreto, e a calculadora de arrendar ou comprar pode dizer-lhe se comprar a esse preço deverá compensar face ao arrendamento durante os anos que planeia ficar.

Esta página é informação geral para o ajudar a raciocinar sobre a capacidade de compra; não é aconselhamento financeiro personalizado, nem uma oferta de crédito, nem uma previsão de taxas ou preços. Os valores em euros que aqui aparecem são apenas exemplos ilustrativos. Quando houver muito em jogo, confirme os números para a sua própria situação e pondere falar com um banco ou um profissional financeiro qualificado.