Crédito habitação a 15 ou a 30 anos: qual é melhor?

A resposta breve

Não há um único vencedor. O crédito a 15 anos é a opção de menor custo total: paga um valor maior todos os meses, mas o empréstimo costuma ter uma taxa de juro mais baixa, fica liquidado em metade do tempo e custa muito menos juros no total. O crédito a 30 anos é a opção de maior flexibilidade: a prestação obrigatória é mais pequena, o que liberta dinheiro para outros objetivos, mas fica endividado o dobro do tempo e paga mais juros no conjunto.

A decisão honesta assenta em duas perguntas. Primeira: consegue suportar com folga a prestação mais alta a 15 anos sem sufocar o seu fundo de emergência, os seus planos de reforma ou outras prioridades? Segunda: se contratasse a de 30 anos e ficasse com a prestação mais baixa, o que faria realmente com a diferença? Essas duas respostas importam mais do que qualquer regra geral.

Prestação face aos juros totais

A forma mais clara de ver a contrapartida é manter fixo o montante do empréstimo e comparar os dois prazos. Os valores abaixo são um exemplo ilustrativo com taxas arredondadas e assumidas, não cotações reais nem uma previsão. Os seus números reais serão diferentes, por isso encare isto apenas como uma maneira de entender a forma da decisão.

Destacam-se duas coisas. A prestação é mais alta, mas não o dobro, porque a taxa mais baixa e a amortização mais curta suavizam a diferença. E a poupança em juros é grande, porque pede o empréstimo a uma taxa mais baixa e deixa de pagar juros quinze anos mais cedo. Para ver os valores do seu próprio preço e taxa, faça-os passar pela calculadora de crédito habitação e compare os dois prazos lado a lado.

A que velocidade gera património

O património é a parte da casa que realmente possui, e os dois prazos geram-no a velocidades muito diferentes. Cada prestação mensal reparte-se entre juros e capital. No início de um crédito a 30 anos, a maior parte da prestação são juros e só uma pequena fração reduz o saldo, pelo que o património cresce devagar durante os primeiros anos. Um crédito a 15 anos reembolsa o mesmo saldo em metade do tempo, por isso uma parte muito maior de cada prestação é canalizada para capital logo desde o primeiro mês.

O efeito prático é que quem tem um crédito a 15 anos possui uma participação significativa na casa muito mais cedo, algo que pode importar se prevê vender, refinanciar ou pedir um empréstimo com garantia do património na primeira década. Pode acompanhar como muda mês a mês a repartição entre capital e juros no mapa de amortização, que torna concreta, e não abstrata, a diferença entre os dois prazos.

O argumento da flexibilidade

O argumento mais forte a favor do crédito a 30 anos não é a prestação mais baixa em si; é o que essa prestação obrigatória mais baixa lhe permite fazer. Como o mínimo é mais pequeno, mantém o controlo sobre a diferença todos os meses. Há duas formas habituais de a aproveitar bem.

Contratar a de 30 anos e amortizar a diferença

Pode contratar um crédito a 30 anos e acrescentar voluntariamente capital extra todos os meses, apontando à mesma data de liquidação que um a 15 anos. Isto imita a liquidação a 15 anos conservando o mínimo mais baixo como válvula de segurança: num mês apertado pode voltar à prestação obrigatória. O custo é que um crédito a 30 anos costuma ter uma taxa mais alta do que um verdadeiro crédito a 15 anos, pelo que sacrifica parte da poupança em juros em troca dessa flexibilidade. Confirme que o seu crédito não tem comissão por amortização antecipada antes de confiar nesta abordagem.

Contratar a de 30 anos e investir a diferença

Em alternativa, pode contratar a de 30 anos e investir a diferença de prestação em vez de a canalizar para o crédito. Que isto supere a amortização antecipada depende da taxa do seu crédito face à rendibilidade depois de impostos que espera dessas aplicações, mais a sua tolerância ao risco e a sua vontade de estar livre de dívidas. É a mesma disjuntiva entre amortizar e investir que o nosso guia sobre amortizar o crédito mais cedo ou investir analisa em detalhe.

A quem convém cada opção

Nenhum prazo é universalmente mais inteligente. A melhor escolha depende da estabilidade dos seus rendimentos, dos seus outros objetivos e de como se comporta com o dinheiro que não é obrigado a gastar.

Um crédito a 15 anos costuma convir-lhe se

• Conseguir cobrir a prestação mais alta e mesmo assim financiar por completo os seus planos de reforma e um fundo de emergência sólido.
• Quiser estar livre de dívidas numa data concreta, como antes de se reformar ou antes de um filho entrar na universidade.
• Minimizar os juros totais e gerar património depressa lhe importar mais do que a flexibilidade mensal.

Um crédito a 30 anos costuma convir-lhe se

• Os seus rendimentos forem variáveis ou estiver no início da carreira, e uma prestação obrigatória mais baixa lhe der uma margem valiosa para respirar.
• Tiver usos mais prioritários para o dinheiro, como contribuições para a reforma com contrapartida da entidade empregadora ou amortizar dívida com uma taxa mais alta.
• Quiser a opção de amortizar quando puder, mantendo um patamar baixo nos meses fracos.

Para qualquer lado que se incline, não deixe que o prazo do crédito o empurre para uma casa que esticará o seu orçamento. O prazo é uma decisão de financiamento; o preço que consegue sustentar é uma questão à parte, e uma prestação mais alta a 15 anos nunca deveria ser o motivo pelo qual dispensa um fundo de emergência.

Experimente os números

A forma mais limpa de decidir é comparar os seus próprios valores em vez de confiar nas médias. Comece pela calculadora de crédito habitação para ver a prestação e os juros totais de cada prazo com as taxas que de facto lhe oferecem, e depois abra o mapa de amortização para observar a que velocidade cada um gera património. Se a sua escolha real for entre comprar com um dos prazos e continuar a arrendar, a calculadora de arrendar ou comprar reúne toda a decisão num só sítio.

Esta página é informação geral para o ajudar a raciocinar sobre os prazos de um crédito habitação, não aconselhamento financeiro personalizado. As taxas e as suas próprias circunstâncias mudam, por isso confirme os valores atuais com uma instituição e, quando houver muito em jogo, pondere falar com um profissional qualificado.