Deve amortizar o crédito habitação antecipadamente ou investir?

A resposta curta

Coloque os dois números lado a lado: a taxa de juro do seu crédito habitação e o retorno líquido de impostos que realisticamente espera ao investir. Amortizar o crédito antecipadamente proporciona-lhe um retorno garantido exatamente igual à sua taxa, porque cada euro de capital que liquida é um euro pelo qual nunca mais voltará a pagar juros. Investir tem um retorno esperado mais alto a longo prazo, mas esse retorno é incerto em qualquer ano em concreto.

Por isso a regra prática é simples, ainda que a decisão não o seja. Se o seu retorno líquido esperado estiver confortavelmente acima da taxa do seu crédito, investir costuma vencer nos números. Se a sua taxa for alta face ao que consegue obter com segurança, amortizar o empréstimo é a jogada mais forte e de menor risco. Quando os dois valores estão próximos, a escolha depende de quanta incerteza quer carregar, não dos números.

As contas: retorno garantido face a retorno esperado

Pense numa amortização extra do crédito como um investimento que paga um retorno fixo e sem risco igual à sua taxa de juro. Se a sua taxa for de 6 por cento, amortizar capital é como obter um 6 por cento garantido, sem risco de mercado e sem anos maus. Não existe nenhum ativo que iguale com segurança uma taxa de crédito alta, e é por isso que amortizar um empréstimo caro é tão apelativo.

Investir oferece um retorno esperado mais alto, mas a palavra esperado faz aqui muito trabalho. Uma carteira diversificada de ações e obrigações rendeu historicamente algures entre dígitos baixos e dígitos altos de um só algarismo ao ano antes da inflação, ao longo de períodos prolongados, mas qualquer ano em concreto pode ser fortemente negativo. A liquidação do crédito não tem essa variabilidade. Está a ponderar um retorno certo face a outro incerto e, em média, mais alto.

Para que a comparação seja honesta, ajuste ambos os lados. Subtraia impostos e comissões ao retorno do seu investimento para obter um valor líquido de impostos, já que é isso que realmente acaba no seu bolso. Apenas a título de exemplo: uma taxa de crédito de 7 por cento face a um retorno líquido esperado de 5 por cento favorece amortizar o empréstimo, enquanto uma taxa de 4 por cento face a um retorno esperado de 6 por cento favorece investir. São valores de exemplo para ilustrar a lógica, não previsões nem taxas reais.

Risco, liquidez e comportamento

Uma folha de cálculo trata um 5 por cento garantido e um 5 por cento esperado como equivalentes. A sua vida não. O dilema entre o garantido e o incerto é o verdadeiro cerne desta decisão, e duas pessoas com números idênticos podem, com bom critério, escolher de forma diferente.

Antes de fazer qualquer uma das duas coisas, resolva duas prioridades que quase sempre vêm primeiro:

• O fundo de emergência primeiro. Uma almofada de liquidez de vários meses de despesas protege-o face à perda de emprego ou a uma despesa inesperada. O capital extra do crédito é difícil de recuperar, e os investimentos podem estar em baixa precisamente quando precisa deles. A liquidez vem antes de qualquer otimização.
• A contribuição da entidade patronal primeiro. Se o seu plano de reforma no trabalho iguala as suas contribuições, esse complemento é um retorno imediato, muitas vezes de 50 a 100 por cento sobre o dinheiro. Nenhuma taxa de crédito nem nenhum retorno de mercado esperado consegue competir com dinheiro gratuito da entidade patronal, por isso aproveite a contribuição completa antes de mais nada.

Depois disso, o comportamento importa mais do que as pessoas admitem. Amortizar um crédito é ilíquido: o dinheiro fica preso na habitação até a vender ou se endividar contra ela. Investir mantém o seu dinheiro acessível, mas expõe-no a oscilações de mercado às quais pode sentir-se tentado a reagir. O melhor plano é aquele que realmente vai manter ao longo de um ano mau, não o que parece melhor numa folha de cálculo tranquila.

A questão fiscal

As pessoas costumam supor que a dedução dos juros do crédito habitação inclina a decisão para manter o empréstimo. Para a maioria dos contribuintes, não é assim. Desde que a dedução padrão subiu, a maioria das famílias aplica-a em vez de discriminar as deduções, o que significa que não obtêm qualquer benefício fiscal específico pelos juros do seu crédito.

Se aplica a dedução padrão, a taxa do seu crédito é a verdadeira barreira. Não há nenhuma vantagem fiscal a baixar discretamente o seu custo real, por isso a taxa nominal é o que uma amortização extra tem de superar. Se de facto discrimina as deduções e os juros do seu crédito ultrapassam realmente a dedução padrão, então a sua taxa efetiva líquida de impostos é algo mais baixa do que a taxa nominal, o que empurra a decisão para investir. Verifique em que grupo está antes de assumir que a dedução o beneficia, porque para a maioria das pessoas não faz parte da equação.

Uma via intermédia: divida o dinheiro extra

Isto raramente é tudo ou nada. Uma abordagem habitual e sensata é dividir o seu dinheiro extra: destine uma parte a amortizar capital adicional e invista o resto. Capta parte do maior retorno esperado do mercado enquanto reduz, de forma constante e garantida, o seu empréstimo e o seu risco.

Dividir também o protege de se enganar sobre o futuro. Se os mercados desiludirem, ficará contente por ter amortizado o crédito. Se correrem bem, ficará contente por ter continuado a investir. Uma combinação abdica de um pouco de retorno esperado em troca de um resultado mais estável e menos arrependimentos, o que para muita gente é uma troca que vale a pena. A divisão adequada depende de quanto a sua taxa se situa abaixo ou acima do seu retorno esperado, e de quanta certeza precisa pessoalmente.

Como isto se relaciona com arrendar ou comprar

Esta é exatamente a mesma lógica de custo de oportunidade que impulsiona a decisão de arrendar ou comprar. Arrendar e comprar diferem sobretudo no destino do seu dinheiro: quem arrenda pode investir o dinheiro que quem compra imobiliza numa entrada e no capital próprio da habitação. Amortizar um crédito antecipadamente não é mais do que escolher pôr mais dinheiro na habitação em vez de no mercado, a mesma bifurcação no caminho.

A nossa ferramenta principal incorpora isto com um modelo de investir a diferença. Assume que quem arrenda investe a entrada e qualquer diferença mensal, e depois acompanha o património líquido em ambos os caminhos para encontrar um horizonte de equilíbrio. Um retorno de investimento esperado mais alto afasta esse ponto de equilíbrio, e é o mesmo retorno que o inclinaria para investir em vez de fazer amortizações extra do crédito. Para a versão mais aprofundada deste dilema, leia o custo de oportunidade da sua entrada, que explica como o dinheiro imobilizado é valorizado face ao que poderia render. Pode ver a abordagem completa na página de metodologia e fazer a sua própria comparação na calculadora de arrendar ou comprar.

Experimente com amortizações extra

Os números tornam isto concreto. Para ver o que o capital extra realmente faz, abra o mapa de amortização e acrescente uma amortização extra recorrente ou pontual. Observe como a data de liquidação se antecipa e como os juros totais descem. Como a amortização concentra os juros nos primeiros anos, as amortizações extra nos primeiros anos eliminam a maior quantidade de juros totais, algo que vale a pena comprovar por si próprio.

Depois compare essa poupança garantida com o seu retorno líquido esperado, usando o raciocínio acima. Se ainda está a comparar propostas ou a refinanciar, a calculadora de crédito habitação mostra como a própria taxa define a barreira que cada euro extra tem de superar. O objetivo não é uma única resposta universalmente correta. É ver o seu próprio dilema com clareza, decidir quanta certeza quer e escolher de olhos abertos.