PMI vermeiden (und wann es sich lohnt, es zu zahlen)

Was PMI ist und warum Kreditgeber es verlangen

Die private Hypothekenversicherung ist ein zusätzlicher Aufschlag bei vielen konventionellen Darlehen, bei denen das Eigenkapital weniger als 20 Prozent des Immobilienwerts beträgt. Sie schützt nicht dich, den Kreditnehmer. Sie schützt den Kreditgeber vor dem Risiko, dass du nicht mehr zahlst und die Immobilie für weniger als den Darlehenssaldo verkauft wird.

Kreditgeber verlangen sie, weil ein kleineres Eigenkapital ein größeres Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie bedeutet, eine Kennzahl, die als Beleihungsauslauf bezeichnet wird. Ein Darlehen über 95 Prozent des Werts lässt einen dünneren Puffer als eines über 80 Prozent, daher gleicht der Kreditgeber dieses zusätzliche Risiko mit einer Versicherung aus, die du bezahlst. Sobald dein Eigenkapital so weit wächst, dass der Puffer wieder groß ist, verschwindet der Grund für die Versicherung, weshalb PMI in der Regel vorübergehend und nicht dauerhaft ist.

Wie viel PMI kostet

PMI wird normalerweise als jährlicher Prozentsatz deines Darlehenssaldos angegeben und dann in monatliche Beträge aufgeteilt, die zu deiner Rate hinzukommen. Der Satz hängt vor allem von deinem Bonitätsprofil und davon ab, wie viel Eigenkapital du einbringst: ein höheres Eigenkapital und eine stärkere Bonität bedeuten in der Regel einen niedrigeren Satz.

Nur zur Veranschaulichung: Angenommen, du leihst dir 300.000 Euro und der PMI-Satz beträgt 0,5 Prozent pro Jahr. Das sind etwa 1.500 Euro pro Jahr oder rund 125 Euro, die zu jeder Monatsrate hinzukommen. Bei einem höheren Satz steigt die Zahl; bei einem niedrigeren Satz sinkt sie. Das sind Beispielzahlen, um die Größenordnung zu zeigen, kein Angebot und keine Prognose. Deinen tatsächlichen Satz nennt dir dein Kreditgeber, und du kannst diesen monatlichen Betrag mit dem Hypothekenrechner auf Tilgung und Zinsen aufschlagen, um die volle Rate zu sehen.

Möglichkeiten, PMI zu vermeiden

Es gibt keinen einzelnen Trick, der für alle passt. Jeder dieser Wege beseitigt oder umgeht PMI auf andere Weise, und jeder hat eine Abwägung, die es sich zu durchdenken lohnt.

• Bringe 20 Prozent Eigenkapital ein. Der direkteste Weg. Bei einem konventionellen Darlehen bedeutet ein Eigenkapital von 20 Prozent oder mehr in der Regel kein PMI ab dem ersten Tag. Der Preis dafür ist, dass du mehr Geld im Voraus bindest, was seine eigenen Opportunitätskosten hat. Nutze den Eigenkapitalrechner, um genau zu sehen, wie viel 20 Prozent bei deinem Zielpreis ausmachen.
• Nutze eine kombinierte Struktur, oder 80-10-10. Hier deckt eine erste Hypothek 80 Prozent des Preises ab, ein zweites Darlehen deckt 10 Prozent ab, und du bringst 10 Prozent Eigenkapital ein. Da die erste Hypothek bei 80 Prozent bleibt, löst sie kein PMI aus. Das zweite Darlehen hat meist einen höheren Zinssatz, daher hängt die Ersparnis von diesem Satz ab und davon, wie schnell du es tilgst.
• Ziehe vom Kreditgeber bezahltes PMI in Betracht. Statt eines gesonderten monatlichen Aufschlags akzeptiert der Kreditgeber einen etwas höheren Zinssatz, der die Versicherung abdeckt. Es gibt keinen PMI-Posten, aber der höhere Satz gilt für die gesamte Laufzeit des Darlehens, sofern du nicht umschuldest, und fällt daher nicht so weg wie vom Kreditnehmer bezahltes PMI, sobald du 20 Prozent Eigenkapital erreichst.
• Prüfe Darlehensprogramme, die kein monatliches PMI verwenden. Einige Programme funktionieren anders. VA-Darlehen für berechtigte Kreditnehmer etwa erheben kein monatliches PMI. Beachte, dass staatlich abgesicherte Optionen oft eine eigene Versicherung oder eigene Gebühren mit eigenen Regeln mit sich bringen, daher bedeutet "kein PMI" nicht immer "keine Hypothekenversicherung". Lies die Details zu jedem Programm, das du in Betracht ziehst.

Wann es sich wirklich lohnt, PMI zu zahlen

PMI zu vermeiden ist nicht immer die günstigere Wahl, sobald du berücksichtigst, was das Warten kostet. Volle 20 Prozent anzusparen kann Jahre dauern, und diese Jahre sind nicht umsonst.

Erstens gibt es die Opportunitätskosten des Einmalbetrags. Jeder zusätzliche Euro, den du ins Eigenkapital steckst, ist ein Euro, den du nicht investiert hältst oder als Notreserve behältst. Wenn das Erreichen von 20 Prozent deine Ersparnisse aufzehren würde, kann es der widerstandsfähigere Plan sein, PMI auf ein kleineres Eigenkapital zu zahlen. Der Leitfaden zu den Opportunitätskosten erklärt, wie du diese Abwägung durchdenkst.

Zweitens gibt es das, was während des Ansparens geschieht. Die Miete fließt weiterhin jeden Monat ab, und die Immobilienpreise können sich während der Wartezeit bewegen. Über lange Zeiträume hinweg sind die Immobilienpreise in den USA allgemein gestiegen, auch wenn sie nicht jedes Jahr steigen und in manchen Regionen und Zeiträumen fallen können. Wenn du drei Jahre ansparst, um einen Aufschlag zu vermeiden, der ohnehin nach drei Jahren geendet hätte, zahlst du womöglich mehr an Miete und einen höheren Kaufpreis, als das PMI jemals gekostet hätte.

Der ehrliche Weg zu entscheiden ist, die beiden Wege direkt zu vergleichen: jetzt mit einem PMI kaufen, das du später kündigen kannst, oder warten und später mit höherem Eigenkapital kaufen. Der Leitfaden, wie viel Haus du dir leisten kannst, hilft dir, eine Rate zu bemessen, die du auf beiden Wegen tragen kannst.

Wie man PMI kündigt

Für vom Kreditnehmer bezahltes PMI bei einem konventionellen Darlehen sind zwei Eigenkapitalschwellen wichtig, und sie beruhen auf dem ursprünglichen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs:

• Der Antrag bei 80 Prozent. Sobald dein Darlehenssaldo 80 Prozent des ursprünglichen Werts erreicht, kannst du deinen Darlehensverwalter bitten, das PMI zu kündigen. In der Regel musst du mit den Zahlungen auf dem Laufenden sein und eine saubere jüngere Zahlungshistorie haben.
• Die automatische Regel bei 78 Prozent. Sobald planmäßig vorgesehen ist, dass der Saldo 78 Prozent des ursprünglichen Werts erreicht, muss der Darlehensverwalter das PMI automatisch kündigen, solange du auf dem Laufenden bist. Du musst nicht darum bitten, es lohnt sich aber, dies zu verfolgen, um zu bestätigen, dass es tatsächlich geschieht.

Du kannst diese Schwellen auf zwei Wegen schneller erreichen als im Standardzeitplan. Zusätzliche Tilgungszahlungen verringern den Saldo früher, was ein Grund ist, sich einen Tilgungsplan anzusehen und zu erkennen, wie zusätzliche Zahlungen deine Ablösung vorziehen. Auch Wertsteigerung kann helfen: Wenn deine Immobilie an Wert gewonnen hat, kann ein neues Gutachten zeigen, dass du die Eigenkapitalgrenze früher überschritten hast, und die Regelung deines Darlehensverwalters erlaubt womöglich eine Kündigung auf Basis des aktuellen statt des ursprünglichen Werts. Frage deinen Darlehensverwalter, welche Unterlagen er verlangt, bevor du für ein Gutachten bezahlst.

Probiere die Zahlen aus

Die richtige Entscheidung hängt von deinem Preis, deinem verfügbaren Geld und davon ab, wie lange das PMI tatsächlich laufen würde, daher lohnt es sich, es durchzurechnen statt zu raten. Beginne mit dem Eigenkapitalrechner, um zu sehen, wie unterschiedliche Eigenkapitalbeträge beeinflussen, ob PMI anfällt und wie viel Geld jeder erfordert. Wechsle dann zum Hypothekenrechner, um eine PMI-Schätzung auf Tilgung und Zinsen aufzuschlagen und vollständige Monatsraten nebeneinander zu vergleichen.

Von dort aus wird die Entscheidung klarer: Wenn ein kleineres Eigenkapital plus einige Jahre kündbares PMI es dir ermöglicht, früher zu kaufen, ein gesundes Geldpolster zu behalten und keine Miete mehr zu zahlen, kann das besser sein, als zu warten, bis du volle 20 Prozent zusammenhast. Wenn du das Geld bereits übrig hast und dein Ziel die niedrigstmögliche Rate ist, vermeidet ein Eigenkapital von 20 Prozent das PMI sauber. So oder so triffst du deine Wahl mit den tatsächlichen Zahlen vor Augen, statt das PMI als etwas zu behandeln, das es um jeden Preis zu umgehen gilt.