Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Die kurze Antwort

Finanzierbarkeit ist ein Verhältnis, keine einzelne Geldsumme. Der Immobilienpreis, den Sie tragen können, hängt von vier Stellschrauben ab: Ihrem Bruttoeinkommen, den Schulden, die Sie bereits tragen, wie viel Sie als Eigenkapital einbringen und dem Hypothekenzins, den Sie bekommen. Verändern Sie eine davon, verschiebt sich Ihr Höchstpreis. Genau deshalb können zwei Haushalte mit demselben Gehalt verantwortungsvoll Immobilien kaufen, die sich um hunderttausend Euro oder mehr unterscheiden.

Die praktische Methode besteht darin, von Ihrem Einkommen auszugehen, die üblichen Kreditgrenzen anzuwenden und dann rückwärts zu einem Preis zu rechnen, in den die vollständige Monatsrate passt. Unser Rechner zur Finanzierbarkeit erledigt das für Sie: Geben Sie Ihr Einkommen, Ihre Schulden, Ihr Eigenkapital und einen angenommenen Zinssatz ein, und er schätzt eine Preisspanne. Der Rest dieses Leitfadens erklärt, was der Rechner tut und wie Sie sein Ergebnis mit klarem Kopf lesen.

Die 28/36-Regel erklärt

Die 28/36-Regel ist die am weitesten verbreitete Kurzformel für die Finanzierbarkeit. Sie setzt zwei Obergrenzen, beide gemessen an Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen, also Ihrem Einkommen vor Steuern.

• Die Wohnkostenquote (28 Prozent): Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten sollten bei oder unter etwa 28 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben. Wohnen meint hier die vollständige Rate, nicht nur das Darlehen.
• Die Gesamtschuldenquote (36 Prozent): alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen zusammen, einschließlich Wohnen plus Autokredite, Studienkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und sonstige Verpflichtungen, sollten bei oder unter etwa 36 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben.

Ihr tatsächliches Maximum wird von der Grenze bestimmt, die Sie zuerst erreichen. Wenn Sie keine weiteren Schulden tragen, ist meist die 28-Prozent-Wohnkostengrenze ausschlaggebend. Wenn Sie eine Autorate und Studienkredite haben, wird die 36-Prozent-Gesamtschuldengrenze oft früher erreicht, was senkt, wie viel Sie für Wohnen ausgeben können. Ein kurzes, rein veranschaulichendes Beispiel: bei 7.000 Euro monatlichem Bruttoeinkommen sind 28 Prozent 1.960 Euro für Wohnen und 36 Prozent 2.520 Euro für alle Schulden. Wenn Sie bereits 700 Euro im Monat für Auto und Kredite zahlen, lässt die Gesamtschuldengrenze nur etwa 1.820 Euro für Wohnen, was unter der Zahl von 1.960 Euro der Wohnkostenquote liegt. Damit ist die Schuld die ausschlaggebende Beschränkung.

Was wirklich in der Monatsrate steckt

Der häufigste Fehler bei der Finanzierbarkeit ist, nur die Darlehensrate zu vergleichen. Die Zahl, die für den 28-Prozent-Test zählt, sind die gesamten monatlichen Wohnkosten, oft abgekürzt als Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung plus Zusatzkosten. Sie hat mehrere Bestandteile.

• Tilgung und Zinsen: die Darlehensrate selbst. Das ist es, was die meisten Online-Schätzungen zuerst anzeigen. Der Hypothekenrechner schlüsselt sie für jeden Preis, Zinssatz und jede Laufzeit auf.
• Grundsteuer: von Ihrer Kommune als Anteil am Immobilienwert festgelegt, jährlich in Rechnung gestellt und meist monatlich über das Treuhandkonto eingezogen. Die Sätze variieren stark je nach Standort.
• Wohngebäudeversicherung: von Kreditgebern verlangt und ebenfalls über das Treuhandkonto eingezogen. Die Prämien hängen von der Immobilie, dem Standort und dem Versicherungsumfang ab.
• Private Hypothekenversicherung (PMI): ein zusätzlicher monatlicher Posten, der in der Regel anfällt, wenn Ihr Eigenkapital bei einem herkömmlichen Darlehen unter 20 Prozent liegt. Der Leitfaden zur Vermeidung von PMI erklärt, wann sie anfällt und wie Sie sie loswerden.
• Hausgeld: wenn die Immobilie in einer Wohnanlage mit Eigentümergemeinschaft liegt, zählen diese monatlichen Beiträge zu Ihren Wohnkosten, auch wenn sie nicht Teil des Darlehens sind.

Steuern, Versicherung, PMI und Hausgeld können einen erheblichen Betrag zu Tilgung und Zinsen hinzufügen. Da sie jeden Monat tatsächlich aus Ihrer Tasche fließen, berücksichtigt eine ernsthafte Einschätzung der Finanzierbarkeit sie alle. Sie auszulassen ist der Weg, auf dem Käufer eine Rate genehmigt bekommen, die sie nicht bequem tragen können.

Wie Eigenkapital und Zinssatz Ihr Maximum verschieben

Sobald Sie aus der 28/36-Regel eine Obergrenze für die Monatskosten festlegen, entscheiden zwei Hebel, wie viel Immobilie diese Grenze kauft: Ihr Eigenkapital und Ihr Hypothekenzins.

Eigenkapital

Ein höheres Eigenkapital senkt die Darlehenssumme, was Tilgung und Zinsen verringert, und sobald Sie bei einem herkömmlichen Darlehen 20 Prozent Eigenkapital überschreiten, entfällt normalerweise auch das PMI. Beide Effekte schaffen Spielraum unter Ihrer monatlichen Grenze, sodass ein höheres Eigenkapital den Preis, den Sie tragen können, anheben oder die Rate beim gleichen Preis senken kann. Der Nachteil ist, dass dieses Bargeld nicht mehr für Rücklagen oder Investitionen verfügbar ist. Der Eigenkapitalrechner zeigt, wie jeder Betrag die Monatskosten verändert, und unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner wägt die Opportunitätskosten ab, dieses Bargeld zu binden, statt zu mieten und es zu investieren.

Hypothekenzins

Der Zinssatz hat einen großen Einfluss auf die Finanzierbarkeit, weil er die Kosten jedes geliehenen Euros über die gesamte Laufzeit des Darlehens verändert. Ein höherer Zinssatz erhöht die monatliche Tilgung und Zinsen, was bedeutet, dass ein kleineres Darlehen unter dieselbe Grenze passt, was den Preis senkt, den Sie sich leisten können. Ein niedrigerer Zinssatz bewirkt das Gegenteil. Da sich die Zinsen mit dem Markt und mit Ihrem Bonitätsprofil bewegen, ist der Preis, den Sie sich leisten können, nicht festgeschrieben. Wenn Sie die Finanzierbarkeit modellieren, verwenden Sie als Annahme einen aktuellen, realistischen Zinssatz und probieren Sie einen etwas höheren aus, um zu sehen, wie viel Puffer Sie hätten, falls die Zinsen steigen, bevor Sie Ihren festschreiben.

Bezahlbar gegenüber komfortabel

Die Zusage eines Kreditgebers beantwortet eine enge Frage: Wird die Bank Ihnen so viel leihen? Sie beantwortet nicht die Frage, die für Ihr Leben wichtiger ist: Können Sie gut leben, während Sie diese Rate tragen? Das sind verschiedene Dinge, und in der Lücke dazwischen geraten Menschen in Schwierigkeiten.

Eine Rate kann den 28/36-Test bestehen und Sie trotzdem erdrücken, wenn sie die Dinge verdrängt, die Ihre Finanzen widerstandsfähig halten. Bevor Sie sich auf eine Zahl festlegen, prüfen Sie einige Punkte, die die Quoten nicht erfassen.

• Notgroschen: der Kauf einer Immobilie hebt den Bedarf an Barreserven nicht auf, er erhöht ihn, denn Reparaturen gehen jetzt auf Ihre Rechnung. Stellen Sie sicher, dass die Rate Ihnen weiterhin erlaubt, mehrere Monatsausgaben verfügbar zu halten.
• Sparquote: wenn die Rate Sie zwingt, die Beiträge für den Ruhestand oder andere Ziele einzustellen, kostet die Immobilie mehr, als der Kontoauszug der Hypothek zeigt. Schützen Sie zuerst Ihre Sparquote und bemessen Sie dann die Rate darum herum.
• Lebensstil und Spielraum: ein Budget, das nur in einem perfekten Monat funktioniert, ist fragil. Wählen Sie eine Rate, die Sie auch in einer mageren Phase, bei einem Jobwechsel oder einer unerwarteten Ausgabe noch stemmen könnten.

Eine vernünftige Gewohnheit ist, das Maximum des Kreditgebers als Obergrenze zu behandeln und für Ihr Ziel auf einen Punkt darunter zu zielen. Der richtige Abstand darunter hängt davon ab, wie stabil Ihr Einkommen ist und wie viel Wert Sie auf finanziellen Spielraum legen.

So nutzen Sie den Rechner

Der schnellste Weg, all das in eine Zahl zu verwandeln, ist, es zu modellieren. Öffnen Sie den Rechner zur Finanzierbarkeit und gehen Sie ihn der Reihe nach durch.

• Geben Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen ein, vor Steuern.
• Fügen Sie Ihre bestehenden monatlichen Schuldenzahlungen hinzu, etwa Autokredite, Studienkredite und Mindestzahlungen für Kreditkarten, damit die Gesamtschuldenquote genau ist.
• Geben Sie Ihr geplantes Eigenkapital und einen angenommenen Hypothekenzins ein. Verwenden Sie einen realistischen, aktuellen Zinssatz und ziehen Sie in Betracht, sicherheitshalber einen höheren auszuprobieren.
• Berücksichtigen Sie Schätzungen für Grundsteuer, Versicherung, PMI, falls Ihr Eigenkapital unter 20 Prozent liegt, und Hausgeld, damit die vollständige Monatsrate erfasst wird.

Der Rechner liefert eine Preisspanne, die aus der kleineren Ihrer Wohnkosten- und Gesamtschuldengrenzen gebildet wird. Lesen Sie das obere Ende dieser Spanne als Maximum, nicht als Empfehlung, und wählen Sie dann ein Ziel darunter, das immer noch Raum für Ihren Notgroschen und Ihre Ersparnisse lässt. Von dort aus kann der Hypothekenrechner die genaue monatliche Aufschlüsselung für einen bestimmten Preis zeigen, und der Mieten-oder-Kaufen-Rechner kann Ihnen sagen, ob der Kauf zu diesem Preis das Mieten über die Jahre, die Sie bleiben wollen, voraussichtlich übertrifft.

Diese Seite ist allgemeine Information, die Ihnen beim Nachdenken über die Finanzierbarkeit helfen soll; sie ist keine personalisierte Finanzberatung, kein Kreditangebot und keine Vorhersage von Zinsen oder Preisen. Die hier genannten Eurobeträge sind nur veranschaulichende Beispiele. Wenn viel auf dem Spiel steht, bestätigen Sie die Zahlen für Ihre eigene Situation und ziehen Sie in Betracht, mit einem qualifizierten Kreditgeber oder Finanzfachmann zu sprechen.