Porque não basta comparar a prestação do crédito com a renda?

Porque uma prestação e uma renda não são o mesmo tipo de euro. Parte da prestação do crédito compra património que fica para si, enquanto os juros, os impostos, o seguro e a manutenção desaparecem para sempre, tal como a renda. Uma comparação justa abate o património que vai acumulando, soma a valorização e os custos de venda, e reconhece ao arrendatário o rendimento de investir o dinheiro que não gastou. Dois caminhos podem ter saídas de caixa mensais idênticas e, ainda assim, deixá-lo com um património líquido muito diferente anos depois.

Que taxa de desconto ou de rentabilidade do investimento devo usar?

Use uma taxa que reflita onde o arrendatário colocaria realisticamente o dinheiro que sobra. Uma carteira amplamente diversificada de ações e obrigações rendeu historicamente algo na ordem de um dígito intermédio acima da inflação, mas o futuro não está garantido. Uma abordagem habitual é testar uma taxa conservadora e outra otimista e ver se a decisão muda. Se comprar só ganhar quando a rentabilidade do investimento é muito baixa, isso é útil de saber. Consulte a metodologia para conhecer os pressupostos exatos de taxa que a calculadora utiliza.

O cálculo inclui o custo de oportunidade da minha entrada?

Sim. A entrada e os custos de fecho são dinheiro real que o comprador imobiliza na casa. O arrendatário mantém essa quantia e investe-a, por isso o modelo fá-la crescer à rentabilidade pressuposta durante todo o horizonte. Ignorar este custo de oportunidade é um dos erros mais frequentes nas comparações entre arrendar e comprar. O guia sobre o custo de oportunidade explica porque é que este único valor costuma decidir a resposta.

A valorização da casa está garantida neste modelo?

Não. A valorização é um pressuposto que escolhe, não uma promessa. Os preços das casas podem subir, estagnar ou cair em qualquer período, e os custos de venda consomem o ganho que houver. Trate a valorização como um cenário a testar, não como uma previsão. Um hábito sensato é verificar se comprar continua a ganhar quando a valorização é modesta, para que a sua decisão não dependa de uma suposição otimista.

Como funcionam as contas de arrendar vs comprar

Porque comparar prestação com renda é a abordagem errada

A forma mais habitual de as pessoas compararem arrendar e comprar é colocar lado a lado a prestação mensal do crédito e a renda mensal. Parece intuitivo, mas compara em silêncio dois tipos de euro diferentes.

A renda é puro gasto. Compra-lhe um sítio para viver e nada mais. Uma prestação do crédito é uma mistura. Parte dela amortiza o capital, que se transforma em património que fica para si. O resto, os juros mais o imposto sobre o imóvel, o seguro e a manutenção, é dinheiro que sai e nunca mais volta, exatamente como a renda.

Por isso, uma prestação do crédito de 2.400 euros não são 2.400 euros de custo. E um arrendatário que paga menos por mês está sentado sobre um dinheiro extra que pode investir. Uma comparação de prestação contra renda ignora ambos os efeitos. Para obter uma resposta honesta tem de seguir cada euro até ao fim do seu horizonte temporal e ver quem é realmente mais rico. É isto que faz uma calculadora de arrendar vs comprar que investe a diferença.

Passo 1: ambos os lados gastam o mesmo dinheiro

A pedra angular de um modelo justo é simples: o comprador e o arrendatário têm o mesmo orçamento. O dinheiro que um lado não gasta em habitação fica disponível para o outro lado investir. É esta a ideia de "investir a diferença".

O comprador aplica uma grande quantia na casa logo de início: a entrada mais os custos de fecho. O arrendatário não. Por isso, no modelo, o arrendatário investe de imediato essa mesma quantia. Todos os meses, o lado que tiver o custo total de habitação mais baixo investe o excedente. Se comprar custar mais num determinado mês, o comprador não investe nada de extra e o arrendatário investe a diferença. Se mais tarde arrendar custar mais porque a renda subiu, é o comprador quem começa a investir a diferença.

Passo 2: o lado de comprar (património, valorização, custos)

Para o comprador, o património líquido no fim do horizonte resulta do que a casa vale, menos o que ainda se deve e menos o custo de a vender.

Património por amortizar o empréstimo. Cada prestação do crédito vai reduzindo o capital. No início, a maior parte da prestação são juros, por isso o património cresce devagar; mais tarde acelera. Pode ver este padrão num mapa de amortização.
Valorização (ou desvalorização). Se a casa se valorizar, esse ganho pertence ao comprador. Se cair, a perda também. A valorização é um pressuposto, não uma garantia.
Custos correntes de manutenção. O imposto sobre o imóvel, o seguro de habitação, a manutenção e quaisquer encargos de condomínio são gastos reais que reduzem quanto o comprador pode investir. A calculadora de crédito habitação ajuda-o a estimar a parte de capital e juros.
Custos de venda no fim. Quando a casa é vendida, as comissões do mediador e outros encargos da operação saem do valor recebido. O guia de custos de fecho e de venda explica porque é que isto importa.

O património líquido final do comprador é o valor projetado da casa, menos o saldo em dívida do empréstimo, menos os custos de venda, mais os investimentos complementares que tenha conseguido fazer nos meses em que comprar saía mais barato do que arrendar.

Passo 3: o lado de arrendar (investir a diferença)

O património líquido do arrendatário é uma só conta: a carteira de investimento. Começa com a quantia que o comprador gastou na entrada e nos custos de fecho e, depois, cresce de duas formas.

A quantia inicial capitaliza-se. Como o arrendatário nunca imobilizou dinheiro numa entrada, esse dinheiro ganha a rentabilidade de investimento pressuposta durante todo o horizonte. Este é o custo de oportunidade da entrada, e costuma ser o fator mais decisivo do resultado.
O excedente mensal vai sendo somado. Em qualquer mês em que arrendar custe menos do que ser proprietário, a diferença também é investida e capitaliza a partir daí.

A renda em si costuma subir com o tempo. O modelo aplica um pressuposto anual de crescimento da renda, de modo que o custo de habitação do arrendatário sobe ano após ano, o que reduz o excedente mensal e pode acabar por invertê-lo, passando a ser o comprador quem investe de mais.

Passo 4: comparar o património líquido e encontrar o equilíbrio

Agora ambos os lados são medidos da mesma forma: património líquido total no fim do horizonte. Subtraia um do outro e tem uma resposta limpa para esse horizonte. O modelo também percorre ano a ano e reporta o horizonte de equilíbrio, o ponto em que o património líquido do comprador ultrapassa pela primeira vez o do arrendatário.

Exemplo ilustrativo (valores redondos, não é uma proposta)

Suponha uma casa de 400.000 euros com 20 por cento de entrada (80.000 euros) mais 12.000 euros em custos de fecho, face a arrendar um sítio semelhante por 2.200 euros por mês. O arrendatário começa por investir 92.000 euros e adiciona qualquer excedente mensal. Nos primeiros anos o comprador fica para trás, porque os custos de fecho, os custos de venda e o lento património inicial pesam sobre ele enquanto a quantia do arrendatário capitaliza. Por volta do ano 7 a 9 neste tipo de cenário, a subida da renda e o património crescente costumam permitir que o património líquido do comprador alcance e ultrapasse o do arrendatário. Altere os dados e esse ano de cruzamento muda. Estes valores são um exemplo para mostrar a forma do cálculo, não uma previsão.

Como o resultado depende por completo dos pressupostos, vale a pena introduzir os seus próprios valores na calculadora de arrendar vs comprar e ler a metodologia, que expõe as fórmulas exatas e um exemplo completamente desenvolvido.

As alavancas que movem a resposta

Um punhado de dados faz quase todo o trabalho. Compreendê-los diz-lhe quando comprar tende a ganhar e quando o faz arrendar.

Quanto tempo fica (o horizonte)

O tempo é o melhor aliado do comprador. Os custos iniciais de compra e de venda repartem-se por mais anos, e o património tem mais tempo para se acumular. As estadias curtas costumam favorecer o arrendamento, porque não há tempo suficiente para recuperar os custos da operação.

Diferença entre valorização e rentabilidade do investimento

O que realmente importa não é a valorização por si só, mas como se compara com o que poderia ganhar o dinheiro investido do arrendatário. Se se espera que uma carteira diversificada renda mais do que a subida do preço da casa, a entrada investida do arrendatário é uma vantagem poderosa. Se se espera que a valorização supere a rentabilidade do investimento, comprar passa para a frente mais depressa.

Crescimento da renda

Um crescimento mais rápido da renda ajuda o comprador. A prestação de capital e juros de um crédito é fixa, ao passo que a renda tende a subir. Quanto mais cedo a renda sobe, mais cedo o arrendatário perde a sua vantagem de custo mensal.

Custos em ambos os lados

O imposto sobre o imóvel, o seguro, a manutenção, os custos de fecho e as comissões de venda pesam sobre o comprador. Custos mais altos afastam o ano de equilíbrio. A calculadora de entrada e o estimador de custos de fecho ajudam-no a precisar estes dados antes de comparar.

Nenhuma destas alavancas resolve a questão por si só. O sentido do cálculo é mantê-las todas juntas de forma honesta para que veja qual caminho o deixa em melhor posição durante o tempo que realmente pensa ficar. Isto é informação geral, não aconselhamento personalizado, por isso trate o resultado como um ponto de partida para o seu próprio planeamento.