Jak uniknąć PMI (i kiedy warto je płacić)

Czym jest PMI i dlaczego kredytodawcy go wymagają

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne to dodatkowa opłata w wielu kredytach konwencjonalnych, w których wkład własny jest niższy niż 20 procent wartości nieruchomości. Nie chroni ono Ciebie, kredytobiorcy. Chroni kredytodawcę przed ryzykiem, że przestaniesz spłacać, a nieruchomość sprzeda się za mniej niż saldo kredytu.

Kredytodawcy wymagają go, ponieważ mniejszy wkład własny oznacza większy kredyt w stosunku do wartości nieruchomości, czyli wskaźnik nazywany stosunkiem kredytu do wartości (LTV). Kredyt na 95 procent wartości pozostawia cieńszy bufor niż kredyt na 80 procent, więc kredytodawca rekompensuje to dodatkowe ryzyko ubezpieczeniem, za które płacisz Ty. Gdy Twój kapitał własny urośnie na tyle, by bufor znów był spory, powód istnienia ubezpieczenia zanika, dlatego PMI jest zwykle tymczasowe, a nie stałe.

Ile kosztuje PMI

PMI podaje się zwykle jako roczny procent salda kredytu, który następnie dzieli się na kwoty miesięczne doliczane do Twojej raty. Stawka zależy przede wszystkim od Twojego profilu kredytowego i tego, ile wpłacisz wkładu własnego: większy wkład i mocniejsza zdolność kredytowa zwykle oznaczają niższą stawkę.

Wyłącznie dla zobrazowania załóżmy, że pożyczasz 300 000 dolarów, a stawka PMI wynosi 0,5 procent rocznie. To około 1500 dolarów rocznie, czyli mniej więcej 125 dolarów doliczane do każdej miesięcznej raty. Przy wyższej stawce kwota rośnie; przy niższej maleje. To liczby przykładowe pokazujące rząd wielkości, a nie oferta ani prognoza. Twój kredytodawca podaje rzeczywistą stawkę, a tę miesięczną kwotę możesz doliczyć do kapitału i odsetek za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego, aby zobaczyć pełną ratę.

Sposoby na uniknięcie PMI

Nie istnieje jedna sztuczka, która pasuje wszystkim. Każda z tych dróg eliminuje lub omija PMI w inny sposób, a każda ma kompromis wart rozważenia.

• Wpłać 20 procent wkładu własnego. Najbardziej bezpośrednia droga. W kredycie konwencjonalnym wkład własny w wysokości 20 procent lub więcej zwykle oznacza brak PMI od pierwszego dnia. Kosztem jest to, że zamrażasz więcej gotówki z góry, co wiąże się z własnym kosztem alternatywnym. Użyj kalkulatora wkładu własnego, aby zobaczyć dokładnie, ile wynosi 20 procent dla Twojej docelowej ceny.
• Skorzystaj ze struktury łączonej, czyli 80-10-10. Tutaj pierwszy kredyt pokrywa 80 procent ceny, drugi kredyt pokrywa 10 procent, a Ty wpłacasz 10 procent wkładu własnego. Ponieważ pierwszy kredyt pozostaje na poziomie 80 procent, nie uruchamia PMI. Drugi kredyt ma zwykle wyższe oprocentowanie, więc oszczędności zależą od tej stawki i od tego, jak szybko go spłacisz.
• Rozważ PMI opłacane przez kredytodawcę. Zamiast osobnej opłaty miesięcznej kredytodawca akceptuje nieco wyższe oprocentowanie, które pokrywa ubezpieczenie. Nie ma osobnej pozycji PMI, ale wyższa stawka trwa przez cały okres kredytu, chyba że go refinansujesz, więc nie znika tak, jak PMI opłacane przez kredytobiorcę po osiągnięciu 20 procent kapitału własnego.
• Sprawdź programy kredytowe, które nie stosują miesięcznego PMI. Niektóre programy działają inaczej. Kredyty VA dla uprawnionych kredytobiorców na przykład nie naliczają miesięcznego PMI. Pamiętaj, że opcje gwarantowane przez państwo często wiążą się z własnym ubezpieczeniem lub opłatami rządzącymi się własnymi zasadami, więc "brak PMI" nie zawsze oznacza "brak ubezpieczenia hipotecznego". Zapoznaj się ze szczegółami każdego rozważanego programu.

Kiedy płacenie PMI naprawdę się opłaca

Unikanie PMI nie zawsze jest tańszym wyborem, gdy uwzględnisz, ile kosztuje czekanie. Uzbieranie pełnych 20 procent może zająć lata, a te lata nie są darmowe.

Po pierwsze, jest koszt alternatywny jednorazowej kwoty. Każdy dodatkowy dolar, który dokładasz do wkładu własnego, to dolar, którego nie trzymasz zainwestowanego ani nie odkładasz jako poduszki bezpieczeństwa. Jeśli dojście do 20 procent opróżniłoby Twoje oszczędności, płacenie PMI przy mniejszym wkładzie własnym może być bardziej odpornym planem. Przewodnik po koszcie alternatywnym omawia, jak rozważyć ten kompromis.

Po drugie, jest to, co dzieje się, gdy oszczędzasz. Czynsz co miesiąc nadal wypływa, a ceny nieruchomości mogą się zmieniać w trakcie oczekiwania. W długich okresach ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych miały zasadniczo tendencję wzrostową, choć nie rosną co roku i mogą spadać w niektórych regionach i okresach. Jeśli poświęcisz trzy lata na oszczędzanie, by uniknąć opłaty, która i tak skończyłaby się po trzech latach, możesz zapłacić więcej w czynszu i wyższą cenę zakupu, niż kiedykolwiek kosztowałoby Cię PMI.

Uczciwy sposób na podjęcie decyzji to bezpośrednie porównanie obu ścieżek: kupić teraz z PMI, które będziesz mógł anulować później, albo poczekać i kupić później z większym wkładem własnym. Przewodnik o tym, na jak drogi dom Cię stać, pomoże Ci dobrać ratę, którą utrzymasz na każdej z tych ścieżek.

Jak anulować PMI

W przypadku PMI opłacanego przez kredytobiorcę w kredycie konwencjonalnym liczą się dwa progi kapitału własnego, a opierają się one na pierwotnej wartości nieruchomości z chwili zakupu:

• Wniosek przy 80 procentach. Gdy saldo Twojego kredytu osiągnie 80 procent pierwotnej wartości, możesz poprosić podmiot obsługujący kredyt o anulowanie PMI. Zwykle musisz terminowo spłacać raty i mieć czystą historię ostatnich płatności.
• Automatyczna zasada 78 procent. Gdy zgodnie z harmonogramem saldo ma osiągnąć 78 procent pierwotnej wartości, podmiot obsługujący kredyt musi anulować PMI automatycznie, o ile spłacasz terminowo. Nie musisz o to prosić, choć warto to śledzić, by potwierdzić, że faktycznie do tego dochodzi.

Możesz osiągnąć te progi szybciej niż w standardowym harmonogramie na dwa sposoby. Dodatkowe spłaty kapitału zmniejszają saldo wcześniej, co jest jednym z powodów, by zajrzeć do harmonogramu amortyzacji i zobaczyć, jak dodatkowe spłaty przyspieszają całkowitą spłatę. Wzrost wartości też może pomóc: jeśli Twoja nieruchomość zyskała na wartości, nowa wycena może wykazać, że przekroczyłeś granicę kapitału własnego wcześniej, a polityka podmiotu obsługującego kredyt może pozwolić na anulowanie na podstawie bieżącej wartości zamiast pierwotnej. Zapytaj podmiot obsługujący kredyt, jakiej dokumentacji wymaga, zanim zapłacisz za wycenę.

Przelicz na liczbach

Trafna decyzja zależy od Twojej ceny, dostępnej gotówki i tego, jak długo faktycznie trwałoby PMI, więc warto to zamodelować, zamiast zgadywać. Zacznij od kalkulatora wkładu własnego, aby zobaczyć, jak różne wkłady własne wpływają na to, czy PMI ma zastosowanie i ile gotówki wymaga każdy z nich. Następnie przejdź do kalkulatora kredytu hipotecznego, aby doliczyć szacunkowe PMI do kapitału i odsetek oraz porównać pełne raty miesięczne obok siebie.

Stąd decyzja staje się jaśniejsza: jeśli mniejszy wkład własny plus kilka lat anulowalnego PMI pozwala Ci kupić wcześniej, utrzymać zdrową poduszkę gotówkową i przestać płacić czynsz, może to przebić czekanie na uzbieranie pełnych 20 procent. Jeśli masz już gotówkę w zapasie, a Twoim celem jest jak najniższa rata, 20 procent wkładu własnego pozwala uniknąć PMI bez komplikacji. Tak czy inaczej, wybierasz, mając przed sobą rzeczywiste liczby, zamiast traktować PMI jako coś, czego należy unikać za wszelką cenę.