Spese di chiusura e di vendita, spiegate

La maggior parte dei ragionamenti su affitto o acquisto si concentra in modo fisso sulla rata mensile. La sorpresa più grande è la liquidità che spendi solo per entrare e uscire dalla proprietà. Sono costi di transazione una tantum e non generano patrimonio. Sono il pedaggio che paghi per entrare nella casa e il pedaggio che paghi per uscirne. Capirli fa la differenza tra una decisione di acquisto che torna ai conti e una che perde denaro senza che te ne accorga.

Spese di chiusura dell'acquirente, voce per voce

Le spese di chiusura dell'acquirente sono le commissioni, le imposte e le voci pagate in anticipo dovute quando il mutuo viene erogato e il titolo viene trasferito. Come riferimento di massima negli Stati Uniti, ammontano a circa il 2-5 per cento del prezzo di acquisto, a parte l'anticipo. La cifra esatta dipende dal tuo stato, dal tuo mutuo e dal tuo istituto di credito. Ecco dove finisce di solito il denaro.

• Commissioni dell'istituto di credito e di apertura. Istruttoria, apertura e gli eventuali punti di sconto che scegli di pagare per abbassare il tasso di interesse.
• Servizi di terzi. Perizia, rapporto creditizio, certificazione di zona alluvionale e controlli simili richiesti dall'istituto di credito.
• Titolo e gestione pratica. Ricerca del titolo, assicurazione del titolo per l'istituto di credito, assicurazione del titolo per il proprietario (spesso facoltativa ma consigliabile) e l'onorario dell'agente di deposito vincolato o di chiusura.
• Oneri amministrativi. Diritti di registrazione e, in molti stati o città, un'imposta di trasferimento o ipotecaria. Variano molto a seconda della località.
• Pagamenti anticipati e deposito vincolato. Interessi pagati in anticipo fino alla prima rata, il primo premio dell'assicurazione casa e un deposito iniziale nel tuo conto vincolato per l'imposta sulla proprietà e l'assicurazione.

Solo a titolo illustrativo: su un acquisto da 400.000 dollari, un totale del 3 per cento equivale a circa 12.000 dollari di spese di chiusura, oltre a quanto versi come anticipo. Consideralo un'ipotesi da verificare, non un preventivo.

Spese del venditore, voce per voce

Quando vendi, i costi sono maggiori perché la provvigione dell'agente è la voce principale. I venditori spendono di solito circa il 6-8 per cento del prezzo di vendita. Le componenti principali sono quelle riportate di seguito.

• Provvigione dell'agente. Storicamente la voce più grande, spesso intorno al 5 o 6 per cento del totale. Gli accordi sulle provvigioni sono ora più negoziabili, quindi conferma le condizioni per iscritto.
• Imposte di trasferimento e oneri di titolo. Imposte di trasferimento statali e locali più la quota del venditore degli oneri di titolo e di chiusura, che dipendono dalla consuetudine locale.
• Concessioni e riparazioni. Crediti che riconosci all'acquirente dopo l'ispezione, oppure riparazioni che accetti di fare per tenere in vita l'accordo.
• Costi di preparazione e di mantenimento. Allestimento, pulizia, piccoli ammodernamenti e il mutuo, le imposte e le utenze che continui a pagare finché la vendita non si conclude.

Perché questi costi dominano le decisioni a breve termine

Somma i due estremi e un solo ciclo di acquisto e successiva vendita può facilmente consumare intorno all'8-13 per cento del valore della casa in puri costi di transazione. È denaro perso, qualunque cosa faccia il mercato.

Distribuito su vent'anni, quel pedaggio è piccolo ogni anno. Distribuito su due anni, è brutale. La casa dovrebbe rivalutarsi quanto basta per recuperare tutti quei costi prima di raggiungere il punto di pareggio rispetto ad affittare e investire la differenza. È esattamente per questo che una permanenza breve prevista inclina i conti verso l'affitto, ed è per questo che il nostro modello indica un orizzonte di pareggio invece di un semplice sì o no. Più a lungo resti, più anni ci sono per assorbire i costi una tantum.

Come stimare le tue

Non ti servono cifre esatte per prendere una buona decisione; ti serve una stima realistica. Inizia con questi passaggi.

1. Usa lo stimatore delle spese di chiusura per dare una cifra ai costi del tuo lato da acquirente in base a prezzo, tipo di mutuo e località.
2. Verifica l'imposta di trasferimento statale e locale, perché questa singola voce fa variare il totale più di quasi qualsiasi altra cosa.
3. Per la vendita, ipotizza all'incirca tra il 6 e l'8 per cento di un plausibile prezzo di vendita futuro, poi correggi se nella tua zona le provvigioni sono più basse o le imposte di trasferimento più alte.
4. Inserisci entrambi gli estremi nel calcolatore affitto o acquisto in modo che i costi si riflettano nel tuo orizzonte di pareggio, anziché essere ignorati.

Quando arriverà la tua offerta reale, il Loan Estimate e, più avanti, il Closing Disclosure ti forniranno cifre dettagliate e specifiche del tuo istituto di credito. Confrontale con la tua stima e chiedi spiegazioni su qualsiasi voce risultata schizzata in alto.

Modi per ridurle

Alcuni di questi costi sono fissati dalla legge o dalla località, ma diversi sono negoziabili. Tra le misure ragionevoli ci sono le seguenti.

• Confronta gli istituti di credito. Metti a confronto i Loan Estimate di più di un istituto; le commissioni di apertura e i tassi variano, e un credito dell'istituto può compensare il contante iniziale in cambio di un tasso più alto.
• Negozia la provvigione. Le percentuali di provvigione e chi le paga sono ora più apertamente negoziabili di un tempo.
• Chiedi concessioni al venditore. Come acquirente, puoi richiedere un credito per le spese di chiusura come parte dell'offerta.
• Pianifica la tua permanenza. La leva più potente non è affatto uno sconto. Prevedere di restare più a lungo distribuisce i costi fissi su più anni ed è ciò che con maggiore affidabilità trasforma l'acquisto in una buona decisione.

Le cifre e le percentuali sopra riportate sono intervalli generali per gli Stati Uniti ed esempi illustrativi per aiutarti a pianificare, non preventivi né previsioni per la tua operazione specifica. I tuoi costi reali dipendono dal tuo prezzo, dal tuo mutuo e dalla tua località. Per vedere come ogni dato fluisce attraverso il nostro confronto del patrimonio netto, consulta la metodologia.