Cómo evitar el PMI (y cuándo vale la pena pagarlo)

Qué es el PMI y por qué lo exigen los prestamistas

El seguro hipotecario privado es un cargo adicional en muchos préstamos convencionales en los que la entrada es inferior al 20 por ciento del valor de la vivienda. No te protege a ti, el prestatario. Protege al prestamista frente a la posibilidad de que dejes de pagar y la vivienda se venda por menos que el saldo del préstamo.

Los prestamistas lo piden porque una entrada más pequeña supone un préstamo más grande en relación con el valor de la propiedad, una cifra que se conoce como ratio préstamo-valor. Un préstamo del 95 por ciento del valor deja un colchón más fino que uno del 80 por ciento, así que el prestamista compensa ese riesgo añadido con un seguro que tú pagas. Una vez que tu capital crece lo suficiente como para que el colchón vuelva a ser amplio, el motivo del seguro se desvanece, y por eso el PMI suele ser temporal y no permanente.

Cuánto cuesta el PMI

El PMI se expresa normalmente como un porcentaje anual del saldo de tu préstamo, que luego se reparte en cantidades mensuales que se suman a tu cuota. El tipo depende sobre todo de tu perfil de crédito y de cuánto aportes de entrada: una entrada mayor y un crédito más sólido suelen significar un tipo más bajo.

Solo a modo de ilustración, supongamos que pides prestados 300.000 euros y el tipo del PMI es del 0,5 por ciento anual. Eso son unos 1.500 euros al año, o aproximadamente 125 euros añadidos a cada cuota mensual. Con un tipo más alto la cifra sube; con un tipo más bajo, baja. Son números de ejemplo para mostrar el orden de magnitud, no una oferta ni una predicción. Tu prestamista te facilita el tipo real, y puedes sumar esa cantidad mensual al capital y los intereses con la calculadora de hipoteca para ver la cuota completa.

Formas de evitar el PMI

No existe un único truco que sirva para todos. Cada una de estas vías elimina o esquiva el PMI de una manera distinta, y cada una tiene una contrapartida que merece la pena sopesar.

• Aporta un 20 por ciento de entrada. La vía más directa. En un préstamo convencional, una entrada del 20 por ciento o más normalmente significa no pagar PMI desde el primer día. El coste es que inmovilizas más dinero por adelantado, lo que tiene su propio coste de oportunidad. Usa la calculadora de entrada para ver exactamente cuánto es un 20 por ciento para tu precio objetivo.
• Usa una estructura combinada, o 80-10-10. Aquí una primera hipoteca cubre el 80 por ciento del precio, un segundo préstamo cubre el 10 por ciento y tú aportas el 10 por ciento de entrada. Como la primera hipoteca se queda en el 80 por ciento, no activa el PMI. El segundo préstamo suele tener un tipo más alto, así que el ahorro depende de ese tipo y de la rapidez con que lo amortices.
• Plantéate el PMI pagado por el prestamista. En lugar de un cargo mensual aparte, el prestamista acepta un tipo de interés algo más alto que cubre el seguro. No hay una partida de PMI, pero el tipo más alto dura toda la vida del préstamo a menos que refinancies, así que no desaparece como sí lo hace el PMI pagado por el prestatario una vez alcanzas el 20 por ciento de capital.
• Revisa los programas de préstamo que no usan PMI mensual. Algunos programas funcionan de otra manera. Los préstamos VA para prestatarios elegibles, por ejemplo, no cobran PMI mensual. Ten en cuenta que las opciones respaldadas por el Estado a menudo conllevan su propio seguro o sus propias comisiones con sus propias reglas, así que "sin PMI" no siempre significa "sin seguro hipotecario". Lee los detalles de cualquier programa que valores.

Cuándo pagar PMI realmente vale la pena

Evitar el PMI no siempre es la opción más barata una vez que tienes en cuenta lo que cuesta esperar. Ahorrar un 20 por ciento completo puede llevar años, y esos años no son gratis.

Primero, está el coste de oportunidad del importe único. Cada euro extra que acumulas en una entrada es un euro que no mantienes invertido ni guardas como colchón de emergencia. Si llegar al 20 por ciento te dejaría sin ahorros, pagar PMI sobre una entrada más pequeña puede ser el plan más resistente. La guía sobre el coste de oportunidad repasa cómo sopesar esa contrapartida.

Segundo, está lo que ocurre mientras ahorras. El alquiler sigue saliendo cada mes, y los precios de la vivienda pueden moverse durante la espera. A lo largo de periodos prolongados, los precios de la vivienda en Estados Unidos han tendido por lo general al alza, aunque no suben todos los años y pueden caer en algunas regiones y periodos. Si dedicas tres años a ahorrar para evitar un cargo que de todos modos habría terminado en tres años, puede que pagues más en alquiler y un precio de compra más alto de lo que el PMI te habría costado nunca.

La forma honesta de decidir es comparar las dos vías directamente: comprar ahora con un PMI que podrás cancelar más adelante, o esperar y comprar más tarde con una entrada mayor. La guía de cuánta casa te puedes permitir puede ayudarte a dimensionar una cuota que puedas sostener en cualquiera de las dos vías.

Cómo cancelar el PMI

Para el PMI pagado por el prestatario en un préstamo convencional, importan dos umbrales de capital, y se basan en el valor original de la vivienda cuando la compraste:

• La solicitud al 80 por ciento. Una vez que el saldo de tu préstamo alcanza el 80 por ciento del valor original, puedes pedir a tu entidad gestora que cancele el PMI. Por lo general necesitas estar al día con los pagos y tener un historial de pagos reciente limpio.
• La regla automática del 78 por ciento. Una vez que está previsto que el saldo alcance el 78 por ciento del valor original, la entidad gestora debe cancelar el PMI automáticamente, siempre que estés al día. No tienes que pedirlo, aunque conviene hacer un seguimiento para confirmar que realmente ocurre.

Puedes llegar a esos umbrales más rápido que en el calendario estándar de dos maneras. Los pagos adicionales de capital reducen el saldo antes, lo cual es una razón para fijarse en un cuadro de amortización y ver cómo los pagos adicionales adelantan tu liquidación. La revalorización también puede ayudar: si tu vivienda ha ganado valor, una nueva tasación puede mostrar que has cruzado la línea de capital antes, y la política de tu entidad gestora puede permitir la cancelación basándose en el valor actual en lugar del valor original. Pregunta a tu entidad gestora qué documentación exige antes de pagar una tasación.

Prueba con los números

La decisión acertada depende de tu precio, de tu dinero disponible y de cuánto duraría realmente el PMI, así que merece la pena modelarlo en lugar de adivinar. Empieza con la calculadora de entrada para ver cómo distintas entradas cambian si se aplica el PMI y cuánto dinero requiere cada una. Luego pasa a la calculadora de hipoteca para sumar una estimación de PMI al capital y los intereses y comparar cuotas mensuales completas en paralelo.

A partir de ahí, la decisión se aclara: si una entrada más pequeña más unos pocos años de PMI cancelable te permite comprar antes, mantener un colchón de efectivo saludable y dejar de pagar alquiler, eso puede superar el esperar a reunir un 20 por ciento completo. Si ya tienes el dinero de sobra y tu objetivo es la cuota más baja posible, un 20 por ciento de entrada evita el PMI sin complicaciones. En cualquier caso, estás eligiendo con los números reales delante en lugar de tratar el PMI como algo que esquivar a toda costa.