¿Qué vivienda puedes permitirte comprar?

La respuesta corta

La capacidad de compra es una proporción, no una cifra única. El precio de la vivienda que puedes sostener depende de cuatro variables: tus ingresos brutos, las deudas que ya arrastras, cuánto aportas de entrada y el tipo de interés de la hipoteca que consigas. Cambia cualquiera de ellas y tu precio máximo se mueve. Por eso dos hogares que ganan el mismo salario pueden comprar de forma responsable viviendas que se diferencian en cien mil euros o más.

El método práctico consiste en partir de tus ingresos, aplicar los límites de préstamo habituales y luego trabajar hacia atrás hasta un precio en el que encaje la cuota mensual completa. Nuestra calculadora de capacidad hipotecaria lo hace por ti: introduce tus ingresos, deudas, entrada y un tipo de interés supuesto, y estima un rango de precios. El resto de esta guía explica qué hace la calculadora y cómo leer su resultado con la cabeza clara.

La regla del 28/36 explicada

La regla del 28/36 es el atajo más utilizado para la capacidad de compra. Fija dos techos, ambos medidos frente a tus ingresos brutos mensuales, es decir, tus ingresos antes de impuestos.

• El ratio inicial (28 por ciento): tu coste mensual total de vivienda debería mantenerse en o por debajo de alrededor del 28 por ciento de los ingresos brutos mensuales. Aquí vivienda significa la cuota completa, no solo el préstamo.
• El ratio final (36 por ciento): todos tus pagos mensuales de deuda en conjunto, incluida la vivienda más los préstamos de coche, los préstamos estudiantiles, los pagos mínimos de tarjetas de crédito y otras obligaciones, deberían mantenerse en o por debajo de alrededor del 36 por ciento de los ingresos brutos mensuales.

Tu máximo real lo marca el límite que alcances primero. Si no arrastras ninguna otra deuda, suele ser determinante el límite del 28 por ciento de vivienda. Si tienes una cuota de coche y préstamos estudiantiles, el límite del 36 por ciento de deuda total a menudo se alcanza antes, lo que reduce cuánto puedes gastar en vivienda. Un ejemplo rápido, puramente ilustrativo: con 7.000 euros de ingresos brutos mensuales, el 28 por ciento son 1.960 euros para vivienda y el 36 por ciento son 2.520 euros para toda la deuda. Si ya pagas 700 euros al mes en coche y préstamos, el límite final solo deja unos 1.820 euros para vivienda, lo cual está por debajo de la cifra de 1.960 euros del ratio inicial, así que la deuda es la restricción determinante.

Qué hay realmente en la cuota mensual

El error de capacidad de compra más habitual es comparar solo la cuota del préstamo. La cifra que importa para la prueba del 28 por ciento es el coste mensual total de vivienda, a menudo abreviado como capital, intereses, impuestos y seguro más extras. Tiene varias partes.

• Capital e intereses: la cuota del préstamo en sí. Es lo que muestran primero la mayoría de las estimaciones en línea. La calculadora hipotecaria lo desglosa para cualquier precio, tipo de interés y plazo.
• Impuesto sobre la propiedad: lo fija tu administración local como una parte del valor de la vivienda, se factura anualmente y normalmente se cobra mensualmente a través de la cuenta de depósito en garantía. Los tipos varían mucho según la ubicación.
• Seguro de hogar: exigido por los prestamistas y también cobrado a través de la cuenta de depósito en garantía. Las primas dependen de la vivienda, la ubicación y la cobertura.
• Seguro hipotecario privado (PMI): un cargo mensual adicional que suele aplicarse cuando tu entrada está por debajo del 20 por ciento en un préstamo convencional. La guía para evitar el PMI explica cuándo se aplica y cómo eliminarlo.
• Cuotas de comunidad: si la vivienda está en una urbanización con comunidad de propietarios, estas cuotas mensuales cuentan dentro de tu coste de vivienda aunque no formen parte del préstamo.

Los impuestos, el seguro, el PMI y las cuotas de comunidad pueden sumar una cantidad considerable por encima del capital y los intereses. Como salen de tu bolsillo en efectivo cada mes, una estimación seria de la capacidad de compra los incluye todos. Dejarlos fuera es como los compradores acaban aprobados para una cuota que no pueden sostener con comodidad.

Cómo la entrada y el tipo de interés mueven tu máximo

Una vez que fijas un techo de coste mensual a partir de la regla del 28/36, dos palancas deciden cuánta vivienda compra ese techo: tu entrada y el tipo de interés de tu hipoteca.

Entrada

Una entrada mayor reduce el saldo del préstamo, lo que rebaja el capital y los intereses, y una vez que superas el 20 por ciento de entrada en un préstamo convencional normalmente también elimina el PMI. Ambos efectos liberan margen bajo tu techo mensual, de modo que una entrada mayor puede elevar el precio que puedes sostener, o reducir la cuota al mismo precio. La contrapartida es que ese efectivo deja de estar disponible para reservas o inversiones. La calculadora de entrada muestra cómo cada importe cambia el coste mensual, y nuestra calculadora de alquilar o comprar sopesa el coste de oportunidad de inmovilizar ese efectivo en lugar de alquilar e invertirlo.

Tipo de interés de la hipoteca

El tipo de interés tiene un efecto enorme sobre la capacidad de compra porque cambia el coste de cada euro prestado durante toda la vida del préstamo. Un tipo más alto eleva el capital y los intereses mensuales, lo que significa que un préstamo más pequeño encaja bajo el mismo techo, lo que reduce el precio que puedes permitirte. Un tipo más bajo hace lo contrario. Como los tipos se mueven con el mercado y con tu perfil crediticio, el precio que puedes permitirte no es fijo. Cuando modeles la capacidad de compra, usa como supuesto un tipo actual y realista, y prueba con uno algo más alto para ver cuánto colchón tendrías si los tipos subieran antes de que fijes el tuyo.

Asequible frente a cómodo

La aprobación de un prestamista responde a una pregunta concreta: ¿te prestará el banco esta cantidad? No responde a la pregunta que más importa para tu vida: ¿puedes vivir bien mientras sostienes esta cuota? Son cosas distintas, y la brecha entre ambas es donde la gente se mete en problemas.

Una cuota puede pasar la prueba del 28/36 y aun así ahogarte si desplaza las cosas que mantienen tus finanzas resistentes. Antes de fijar una cifra, revisa algunos puntos que los ratios no capturan.

• Fondo de emergencia: comprar una vivienda no detiene la necesidad de reservas de efectivo; la aumenta, porque ahora las reparaciones corren de tu cuenta. Asegúrate de que la cuota todavía te permita tener varios meses de gastos disponibles.
• Tasa de ahorro: si la cuota te obliga a dejar de aportar a la jubilación o a otros objetivos, la vivienda cuesta más de lo que muestra el extracto de la hipoteca. Protege primero tu tasa de ahorro y luego dimensiona la cuota en torno a ella.
• Estilo de vida y margen: un presupuesto que solo funciona en un mes perfecto es frágil. Elige una cuota que pudieras cubrir aun en una época difícil, un cambio de empleo o un gasto inesperado.

Un hábito razonable es tratar el máximo del prestamista como el techo y apuntar a algún punto por debajo de él como objetivo. La distancia adecuada por debajo depende de lo estables que sean tus ingresos y de cuánto valores el margen financiero.

Cómo usar la calculadora

La forma más rápida de convertir todo esto en una cifra es modelarlo. Abre la calculadora de capacidad hipotecaria y recórrela en orden.

• Introduce tus ingresos brutos mensuales, antes de impuestos.
• Añade tus pagos mensuales de deuda actuales, como préstamos de coche, préstamos estudiantiles y pagos mínimos de tarjetas de crédito, para que el ratio final sea preciso.
• Introduce la entrada que planeas y un tipo de interés supuesto de la hipoteca. Usa un tipo realista y actual, y plantéate probar con uno más alto por seguridad.
• Incluye estimaciones de impuesto sobre la propiedad, seguro, PMI si tu entrada está por debajo del 20 por ciento, y cuotas de comunidad, para que se capture la cuota mensual completa.

La calculadora devuelve un rango de precios construido a partir del menor de tus límites inicial y final. Lee el extremo superior de ese rango como un máximo, no como una recomendación, y luego elige un objetivo por debajo de él que aun así deje margen para tu fondo de emergencia y tu ahorro. A partir de ahí, la calculadora hipotecaria puede mostrar el desglose mensual exacto para un precio concreto, y la calculadora de alquilar o comprar puede decirte si comprar a ese precio probablemente supere al alquiler durante los años que planeas quedarte.

Esta página es información general para ayudarte a razonar sobre la capacidad de compra; no es asesoramiento financiero personalizado, ni una oferta de préstamo, ni una predicción de tipos o precios. Las cifras en euros que aparecen aquí son solo ejemplos ilustrativos. Cuando haya mucho en juego, confirma las cifras para tu propia situación y plantéate hablar con un prestamista o un profesional financiero cualificado.