Conviene affittare o comprare?

La risposta breve

Affitta se potresti trasferirti presto o se dai valore alla flessibilità. Compra se resterai abbastanza a lungo da ammortizzare gli alti costi iniziali e vuoi una casa stabile e prevedibile. È tutta qui la decisione, in due frasi.

Tutto il resto sono dettagli che ti aiutano a capire dove ti collochi. Il denaro è una parte importante della questione, ma non l'unica. Questa guida percorre prima la logica finanziaria e poi i fattori personali che i numeri non riescono a cogliere. Quando sei pronto a mettere alla prova la tua situazione, la calcolatrice affitto o acquisto fa per te il lavoro pesante dei calcoli.

Perché conta soprattutto l'orizzonte temporale

Comprare casa comporta grandi costi una tantum che l'affitto non ha. Paghi costi di acquisto per entrare, paghi costi di vendita per uscire e, nei primi anni, la maggior parte della tua rata del mutuo va in interessi anziché in patrimonio. Quei costi hanno una dimensione fissa, ma si distribuiscono in modo più sottile quanto più a lungo resti.

Resta due anni e potresti vendere prima di aver recuperato quanto è costato comprare e vendere. Resta dieci anni e quegli stessi costi diventano una piccola fetta della tua spesa abitativa totale, mentre il patrimonio e qualsiasi aumento del prezzo della casa hanno avuto il tempo di giocare a tuo favore. Ecco perché la domanda più importante non è "Posso permettermelo?", bensì "Quanto tempo resterò davvero qui?".

Poiché i costi iniziali si concentrano all'inizio e i benefici si accumulano lentamente, le linee dell'affitto e dell'acquisto si incrociano in un momento preciso. Chiamiamo quell'incrocio l' orizzonte di pareggio. Prima di esso vince affittare; dopo, comprare.

Quanto costa davvero affittare rispetto a quanto costa davvero comprare

Un confronto equo conta ogni euro su entrambi i lati, non solo la ricevuta dell'affitto contro la rata del mutuo.

Il costo reale di affittare

• Il canone mensile, che di norma sale di una piccola percentuale ogni anno.
• L'assicurazione dell'inquilino, che di solito è modesta.
• L'opportunità di investire e far crescere il denaro che non hai destinato a un anticipo.

Il costo reale di comprare

• L'anticipo, che immobilizza una grande quantità di denaro fin dall'inizio.
• I costi di acquisto e, più avanti, i costi di vendita per andartene. Consulta la guida sui costi di acquisto e di vendita.
• Gli interessi del mutuo, le imposte sulla casa e l'assicurazione dell'abitazione, niente dei quali genera patrimonio.
• La manutenzione e le riparazioni, spesso stimate intorno all'uno per cento del valore della casa all'anno come cifra indicativa di pianificazione.
• A fronte di tutto ciò, il patrimonio che accumuli e qualsiasi variazione del valore della casa quando vendi.

Nota che diversi costi della proprietà non generano alcun patrimonio, esattamente come l'affitto non ne genera. È su questo che si basa l'idea successiva.

L'idea di investire la differenza

I conti onesti tra affittare e comprare non si fermano al confronto delle rate mensili. Si chiedono cosa succede al denaro che l'inquilino conserva. Nei primi anni, chi affitta di solito paga meno al mese ed evita di immobilizzare un anticipo. Un modello rigoroso presuppone che quel denaro liberato venga investito, così l'inquilino costruisce un portafoglio mentre l'acquirente accumula patrimonio. Lo strumento alla base di questo sito usa esattamente questo approccio di investire la differenza e confrontare il patrimonio netto.

Ecco perché l'anticipo è più di un ostacolo da superare. Ogni euro che versi è un euro che non puoi investire altrove, e quella crescita a cui rinunci è un costo reale del comprare. La guida sul costo opportunità dell'anticipo spiega perché, e la calcolatrice dell'anticipo ti permette di provare importi diversi. Per un percorso completo nella logica del confronto, leggi come funzionano i conti di affittare o comprare.

Quando affittare è la scelta intelligente

Affittare tende a vincere quando si verificano una o più di queste condizioni:

• Prevedi di trasferirti entro pochi anni, oppure i tuoi piani sono davvero incerti.
• I prezzi sono molto alti rispetto agli affitti locali, il che spinge il punto di pareggio lontano nel futuro.
• Dovresti forzare il tuo budget o prosciugare i tuoi risparmi per comprare.
• Dai valore alla flessibilità di trasferirti rapidamente per lavoro o per cambiamenti di vita.
• Investiresti il denaro che risparmi anziché spenderlo, così il vantaggio di investire la differenza è reale per te.

Quando comprare è la scelta intelligente

Comprare tende a vincere quando coincidono diverse di queste circostanze:

• Resterai abbastanza a lungo da superare l'orizzonte di pareggio, spesso diversi anni.
• Il costo mensile della proprietà è ragionevole per il tuo reddito e lascia spazio al risparmio.
• Gli affitti nella tua zona salgono in fretta, perciò fissare un costo abitativo ha un valore duraturo.
• Vuoi stabilità, la libertà di ristrutturare e un pagamento che non si riadatta al mercato degli affitti.
• Ti resta un fondo di emergenza solido dopo l'anticipo e i costi di acquisto.

Per verificare se puoi permettertelo prima di innamorarti di un annuncio, la calcolatrice del mutuo e la calcolatrice di sostenibilità mostrano cosa comporta un determinato prezzo per la tua rata mensile e per il tuo budget.

Fattori non finanziari che contano comunque

I numeri sono solo metà della storia. La scelta giusta dipende anche da come vuoi vivere.

• Stabilità. Essere proprietario ti protegge dagli aumenti dell'affitto e dai traslochi forzati, cosa che può contare molto se hai figli in età scolare o radici profonde nella tua zona.
• Flessibilità. Affittare ti permette di andartene con poco preavviso e a costi ridotti. Quella libertà ha un valore reale quando la tua carriera o la tua vita sono in movimento.
• Controllo. I proprietari possono ristrutturare, dipingere e adattare una casa alle proprie esigenze. Gli inquilini di solito no.
• Stress e responsabilità. Essere proprietario significa occuparsi di riparazioni, manutenzione e spese impreviste. Per alcuni è gratificante; per altri è un peso.

Qui non esiste un compromesso universalmente corretto. Sii onesto su quali di questi fattori ti stanno davvero a cuore, poi lascia che siano loro a plasmare il peso che dai al risultato finanziario.

Come usare il calcolatore

Il modo più rapido per arrivare a una risposta reale è inserire i tuoi numeri. La calcolatrice affitto o acquisto confronta i due percorsi nel tempo usando il modello di patrimonio netto che investe la differenza e mostra l'orizzonte di pareggio per i tuoi dati.

1. Inserisci il prezzo della casa, l'affitto che prevedi di pagare e quanto tempo pensi di restare.
2. Imposta il tuo anticipo, il tuo tasso e la durata del prestito.
3. Aggiungi i costi ricorrenti: le imposte sulla casa, l'assicurazione e una stima della manutenzione.
4. Fissa le tue ipotesi sulla crescita dell'affitto, sulla rivalutazione della casa e sul rendimento del denaro investito.
5. Leggi l'anno di pareggio e poi cambia un'ipotesi alla volta per vedere quanto è sensibile.

Se il punto di pareggio cade comodamente prima di quando prevedi di trasferirti, comprare appare finanziariamente solido. Se cade dopo, affittare e investire la differenza è probabilmente la scelta più forte. Per conoscere le formule esatte e le ipotesi che sostengono il modello, consulta la metodologia.

Qualunque sia il risultato dello strumento, trattalo come una stima ben strutturata e non come una garanzia. Prova vari scenari, soppesa i fattori personali e prendi la decisione che si adatta sia alle tue finanze sia alla tua vita.