Mutuo a 15 anni o a 30 anni: qual è il migliore?

La risposta breve

Non c'è un unico vincitore. Il mutuo a 15 anni è l'opzione dal costo totale più basso: paghi un importo maggiore ogni mese, ma il prestito ha di solito un tasso di interesse più basso, si estingue nella metà del tempo e costa molti meno interessi in totale. Il mutuo a 30 anni è l'opzione di maggiore flessibilità: la rata obbligatoria è più piccola, il che libera denaro per altri obiettivi, ma resti indebitato per il doppio del tempo e paghi più interessi complessivamente.

La decisione onesta si fonda su due domande. La prima: riesci a sostenere senza difficoltà la rata più alta a 15 anni senza soffocare il tuo fondo di emergenza, i tuoi piani pensionistici o altre priorità? La seconda: se stipulassi quello a 30 anni e ti tenessi la rata più bassa, cosa faresti davvero con la differenza? Queste due risposte contano più di qualsiasi regola generale.

Rata rispetto agli interessi totali

Il modo più chiaro di vedere il compromesso è tenere fisso l'importo del prestito e confrontare le due durate. Le cifre qui sotto sono un esempio illustrativo con tassi arrotondati e ipotetici, non quotazioni reali né una previsione. I tuoi numeri reali saranno diversi, quindi prendilo solo come un modo per capire la forma della decisione.

Spiccano due cose. La rata è più alta, ma non il doppio, perché il tasso più basso e l'ammortamento più breve attenuano il divario. E il risparmio sugli interessi è grande, perché chiedi il prestito a un tasso più basso e smetti di pagare interessi quindici anni prima. Per vedere le cifre del tuo prezzo e tasso, passale attraverso il calcolatore di mutuo e confronta le due durate una accanto all'altra.

A che velocità accumuli patrimonio

Il patrimonio è la parte della casa che possiedi davvero, e le due durate lo accumulano a velocità molto diverse. Ogni rata mensile si divide tra interessi e capitale. All'inizio di un mutuo a 30 anni, la maggior parte della rata sono interessi e solo una piccola porzione riduce il debito residuo, quindi il patrimonio cresce lentamente nei primi anni. Un mutuo a 15 anni ripaga lo stesso debito nella metà del tempo, perciò una quota molto maggiore di ogni rata va a capitale fin dal primo mese.

L'effetto pratico è che chi ha un mutuo a 15 anni possiede una quota significativa della casa molto prima, una cosa che può contare se prevedi di vendere, rifinanziare o chiedere un prestito a fronte del patrimonio nel primo decennio. Puoi seguire come cambia mese per mese la ripartizione tra capitale e interessi nel piano di ammortamento, che rende concreta, e non astratta, la differenza tra le due durate.

L'argomento della flessibilità

L'argomento più forte a favore del mutuo a 30 anni non è la rata più bassa in sé; è ciò che quella rata obbligatoria più bassa ti permette di fare. Poiché il minimo è più piccolo, mantieni il controllo sulla differenza ogni mese. Ci sono due modi comuni per sfruttarla bene.

Stipulare quello a 30 anni e ammortizzare la differenza

Puoi stipulare un mutuo a 30 anni e aggiungere volontariamente capitale extra ogni mese, puntando alla stessa data di estinzione di uno a 15 anni. Questo imita l'estinzione a 15 anni mantenendo il minimo più basso come valvola di sicurezza: in un mese difficile puoi tornare alla rata obbligatoria. Il costo è che un mutuo a 30 anni ha di solito un tasso più alto rispetto a un vero mutuo a 15 anni, quindi sacrifichi parte del risparmio sugli interessi in cambio di quella flessibilità. Verifica che il tuo mutuo non preveda penali per l'estinzione anticipata prima di affidarti a questo approccio.

Stipulare quello a 30 anni e investire la differenza

In alternativa, puoi stipulare quello a 30 anni e investire la differenza di rata invece di destinarla al mutuo. Che questo superi l'estinzione anticipata dipende dal tasso del tuo mutuo rispetto al rendimento al netto delle imposte che ti aspetti da quegli investimenti, più la tua tolleranza al rischio e il tuo desiderio di essere libero dai debiti. È lo stesso dilemma tra ammortizzare e investire che la nostra guida sull'estinguere il mutuo in anticipo o investire analizza in dettaglio.

A chi conviene ciascuna opzione

Nessuna durata è universalmente più intelligente. La scelta migliore dipende dalla stabilità del tuo reddito, dai tuoi altri obiettivi e da come ti comporti con il denaro che non sei obbligato a spendere.

Un mutuo a 15 anni tende a convenirti se

• Riesci a coprire la rata più alta e a finanziare comunque per intero i tuoi piani pensionistici e un solido fondo di emergenza.
• Vuoi essere libero dai debiti entro una data precisa, come prima di andare in pensione o prima che un figlio inizi l'università.
• Minimizzare gli interessi totali e accumulare patrimonio in fretta ti importa più della flessibilità mensile.

Un mutuo a 30 anni tende a convenirti se

• Il tuo reddito è variabile o sei all'inizio della carriera, e una rata obbligatoria più bassa ti dà un prezioso margine di respiro.
• Hai usi più prioritari per il denaro, come contributi pensionistici con contropartita del datore di lavoro o l'estinzione di debiti a tasso più alto.
• Vuoi l'opzione di ammortizzare quando puoi mantenendo un livello minimo basso nei mesi magri.

Da qualsiasi parte tu propenda, non lasciare che la durata del mutuo ti spinga verso una casa che mette sotto pressione il tuo bilancio. La durata è una scelta di finanziamento; il prezzo che puoi sostenere è una questione a parte, e una rata più alta a 15 anni non dovrebbe mai essere il motivo per cui rinunci a un fondo di emergenza.

Prova i numeri

Il modo più pulito di decidere è confrontare le tue cifre invece di affidarti alle medie. Inizia con il calcolatore di mutuo per vedere la rata e gli interessi totali di ciascuna durata con i tassi che ti vengono realmente offerti, poi apri il piano di ammortamento per osservare a che velocità ciascuno accumula patrimonio. Se la tua vera scelta è tra comprare con una delle durate e continuare ad affittare, il calcolatore affitto o acquisto raccoglie l'intera decisione in un unico posto.

Questa pagina è informazione generale per aiutarti a ragionare sulle durate di un mutuo, non consulenza finanziaria personalizzata. I tassi e le tue circostanze cambiano, quindi conferma le cifre attuali con un istituto di credito e, quando la posta in gioco è alta, valuta di parlare con un professionista qualificato.