Comment éviter le PMI (et quand cela vaut la peine de le payer)

Ce qu'est le PMI et pourquoi les prêteurs l'exigent

L'assurance hypothécaire privée est un frais supplémentaire sur de nombreux prêts conventionnels dont l'apport est inférieur à 20 pour cent de la valeur du logement. Elle ne te protège pas, toi, l'emprunteur. Elle protège le prêteur contre le risque que tu cesses de payer et que le logement se vende pour moins que le solde du prêt.

Les prêteurs l'exigent parce qu'un apport plus faible implique un prêt plus important par rapport à la valeur du bien, un chiffre appelé ratio prêt-valeur. Un prêt à 95 pour cent de la valeur laisse un coussin plus mince qu'un prêt à 80 pour cent, alors le prêteur compense ce risque supplémentaire par une assurance que tu paies. Une fois que ton capital augmente assez pour que le coussin redevienne large, la raison d'être de l'assurance s'estompe, et c'est pourquoi le PMI est généralement temporaire plutôt que permanent.

Combien coûte le PMI

Le PMI s'exprime normalement en pourcentage annuel du solde de ton prêt, réparti ensuite en montants mensuels ajoutés à ta mensualité. Le taux dépend surtout de ton profil de crédit et du montant de ton apport : un apport plus important et un crédit plus solide se traduisent généralement par un taux plus bas.

À titre purement illustratif, supposons que tu empruntes 300 000 euros et que le taux du PMI est de 0,5 pour cent par an. Cela représente environ 1 500 euros par an, soit à peu près 125 euros ajoutés à chaque mensualité. Avec un taux plus élevé le chiffre monte ; avec un taux plus bas, il descend. Ce sont des chiffres d'exemple pour montrer l'ordre de grandeur, pas une offre ni une prédiction. Ton prêteur te communique le taux réel, et tu peux ajouter ce montant mensuel au capital et aux intérêts avec la calculatrice de prêt immobilier pour voir la mensualité complète.

Les moyens d'éviter le PMI

Il n'existe pas une seule astuce qui convienne à tout le monde. Chacune de ces solutions supprime ou contourne le PMI d'une manière différente, et chacune comporte un compromis qui mérite réflexion.

• Verse 20 pour cent d'apport. La voie la plus directe. Sur un prêt conventionnel, un apport de 20 pour cent ou plus signifie généralement aucun PMI dès le premier jour. Le coût, c'est que tu immobilises davantage de liquidités d'emblée, ce qui a son propre coût d'opportunité. Utilise la calculatrice d'apport pour voir exactement à combien correspondent 20 pour cent pour ton prix visé.
• Utilise un montage combiné, ou 80-10-10. Ici un premier prêt couvre 80 pour cent du prix, un second prêt couvre 10 pour cent et tu verses 10 pour cent d'apport. Comme le premier prêt reste à 80 pour cent, il ne déclenche pas le PMI. Le second prêt porte généralement un taux plus élevé, donc l'économie dépend de ce taux et de la vitesse à laquelle tu le rembourses.
• Envisage le PMI payé par le prêteur. Au lieu d'un frais mensuel distinct, le prêteur accepte un taux d'intérêt légèrement plus élevé qui couvre l'assurance. Il n'y a pas de ligne PMI, mais le taux plus élevé dure toute la durée du prêt à moins que tu ne refinances, il ne disparaît donc pas comme le fait le PMI payé par l'emprunteur une fois atteints 20 pour cent de capital.
• Vérifie les programmes de prêt qui n'utilisent pas de PMI mensuel. Certains programmes fonctionnent autrement. Les prêts VA pour les emprunteurs éligibles, par exemple, ne facturent pas de PMI mensuel. Note que les options garanties par l'État comportent souvent leur propre assurance ou leurs propres frais avec leurs propres règles, donc « pas de PMI » ne signifie pas toujours « pas d'assurance hypothécaire ». Lis les détails de tout programme que tu envisages.

Quand payer le PMI en vaut vraiment la peine

Éviter le PMI n'est pas toujours le choix le moins cher une fois que tu prends en compte ce que coûte l'attente. Économiser un apport complet de 20 pour cent peut prendre des années, et ces années ne sont pas gratuites.

D'abord, il y a le coût d'opportunité de la somme forfaitaire. Chaque euro supplémentaire que tu accumules dans un apport est un euro que tu ne gardes pas investi ni en réserve d'urgence. Si atteindre 20 pour cent vidait ton épargne, payer le PMI sur un apport plus petit peut être le plan le plus résilient. Le guide sur le coût d'opportunité explique comment peser ce compromis.

Ensuite, il y a ce qui se passe pendant que tu économises. Le loyer continue de sortir chaque mois, et les prix de l'immobilier peuvent bouger durant l'attente. Sur de longues périodes, les prix de l'immobilier aux États-Unis ont globalement eu tendance à monter, même s'ils ne montent pas chaque année et peuvent baisser dans certaines régions et à certaines périodes. Si tu passes trois ans à économiser pour éviter un frais qui aurait de toute façon pris fin au bout de trois ans, tu risques de payer plus en loyer et un prix d'achat plus élevé que ce que le PMI t'aurait jamais coûté.

La façon honnête de décider est de comparer directement les deux scénarios : acheter maintenant avec un PMI que tu pourras annuler plus tard, ou attendre et acheter plus tard avec un apport plus important. Le guide « quelle maison peux-tu te permettre » peut t'aider à dimensionner une mensualité que tu peux soutenir dans l'un ou l'autre des scénarios.

Comment annuler le PMI

Pour le PMI payé par l'emprunteur sur un prêt conventionnel, deux seuils de capital comptent, et ils se basent sur la valeur d'origine du logement au moment de l'achat :

• La demande à 80 pour cent. Une fois que le solde de ton prêt atteint 80 pour cent de la valeur d'origine, tu peux demander à ton organisme gestionnaire d'annuler le PMI. Tu dois en général être à jour de tes paiements et présenter un historique de paiements récent irréprochable.
• La règle automatique à 78 pour cent. Une fois qu'il est prévu que le solde atteigne 78 pour cent de la valeur d'origine, l'organisme gestionnaire doit annuler le PMI automatiquement, tant que tu es à jour. Tu n'as pas à le demander, mais cela vaut la peine de suivre la chose pour confirmer que cela se produit bien.

Tu peux atteindre ces seuils plus vite que l'échéancier standard de deux façons. Les remboursements de capital supplémentaires réduisent le solde plus tôt, ce qui est une raison de se pencher sur un tableau d'amortissement et de voir comment des paiements supplémentaires avancent ta date de remboursement. La valorisation peut aider aussi : si ton logement a pris de la valeur, une nouvelle estimation peut montrer que tu as franchi la ligne de capital plus tôt, et la politique de ton organisme gestionnaire peut autoriser l'annulation en se basant sur la valeur actuelle plutôt que sur la valeur d'origine. Demande à ton organisme gestionnaire quels documents il exige avant de payer une estimation.

Teste les chiffres

Le bon choix dépend de ton prix, de tes liquidités disponibles et de la durée réelle du PMI, alors cela vaut la peine de le modéliser plutôt que de deviner. Commence par la calculatrice d'apport pour voir comment différents apports modifient l'application du PMI et combien de liquidités chacun exige. Passe ensuite à la calculatrice de prêt immobilier pour ajouter une estimation de PMI au capital et aux intérêts et comparer côte à côte les mensualités complètes.

À partir de là, la décision devient plus claire : si un apport plus petit assorti de quelques années de PMI annulable te permet d'acheter plus tôt, de garder une réserve de liquidités saine et d'arrêter de payer un loyer, cela peut l'emporter sur l'attente nécessaire pour réunir un apport complet de 20 pour cent. Si tu disposes déjà des liquidités en trop et que ton objectif est la mensualité la plus basse possible, un apport de 20 pour cent évite le PMI sans complications. Dans les deux cas, tu choisis avec les chiffres réels sous les yeux au lieu de traiter le PMI comme quelque chose à esquiver à tout prix.