Quel bien immobilier pouvez-vous vous offrir ?

La réponse courte

La capacité d'achat est un ratio, pas un chiffre unique. Le prix du bien que vous pouvez soutenir dépend de quatre variables : votre revenu brut, les dettes que vous portez déjà, le montant de votre apport et le taux du crédit que vous obtenez. Modifiez l'une d'elles et votre prix maximum bouge. C'est pourquoi deux foyers gagnant le même salaire peuvent acheter de façon responsable des biens dont les prix diffèrent de cent mille euros ou plus.

La méthode pratique consiste à partir de vos revenus, à appliquer les limites de prêt habituelles, puis à raisonner à rebours jusqu'à un prix où la mensualité complète tient. Notre calculatrice de capacité d'emprunt le fait pour vous : saisissez vos revenus, vos dettes, votre apport et un taux supposé, et elle estime une fourchette de prix. Le reste de ce guide explique ce que fait la calculatrice et comment lire son résultat avec lucidité.

La règle du 28/36 expliquée

La règle du 28/36 est le raccourci le plus utilisé pour la capacité d'achat. Elle fixe deux plafonds, tous deux mesurés par rapport à votre revenu brut mensuel, c'est-à-dire votre revenu avant impôts.

• Le ratio initial (28 pour cent) : votre coût mensuel total de logement devrait rester égal ou inférieur à environ 28 pour cent du revenu brut mensuel. Ici, logement signifie la mensualité complète, pas seulement le prêt.
• Le ratio global (36 pour cent) : l'ensemble de vos remboursements mensuels de dettes, y compris le logement plus les crédits auto, les prêts étudiants, les paiements minimums de cartes de crédit et les autres obligations, devrait rester égal ou inférieur à environ 36 pour cent du revenu brut mensuel.

Votre maximum réel est déterminé par la première limite que vous atteignez. Si vous ne portez aucune autre dette, c'est généralement la limite de 28 pour cent pour le logement qui s'impose. Si vous avez un crédit auto et des prêts étudiants, la limite de 36 pour cent de dette totale est souvent atteinte plus tôt, ce qui réduit ce que vous pouvez consacrer au logement. Un exemple rapide, purement illustratif : avec 7 000 euros de revenu brut mensuel, 28 pour cent représentent 1 960 euros pour le logement et 36 pour cent représentent 2 520 euros pour l'ensemble de la dette. Si vous remboursez déjà 700 euros par mois en crédits auto et prêts, la limite globale ne laisse qu'environ 1 820 euros pour le logement, soit en deçà des 1 960 euros du ratio initial : la dette est donc la contrainte déterminante.

Ce qu'il y a réellement dans la mensualité

L'erreur de capacité d'achat la plus fréquente est de comparer uniquement la mensualité du prêt. Le chiffre qui compte pour le test des 28 pour cent est le coût mensuel total du logement, souvent résumé par capital, intérêts, taxe et assurance, plus extras. Il comporte plusieurs éléments.

• Capital et intérêts : la mensualité du prêt elle-même. C'est ce que montrent en premier la plupart des estimations en ligne. La calculatrice de crédit immobilier le détaille pour n'importe quel prix, taux et durée.
• Taxe foncière : fixée par votre administration locale comme une part de la valeur du bien, facturée annuellement et généralement perçue mensuellement via le compte de séquestre. Les taux varient beaucoup selon la localisation.
• Assurance habitation : exigée par les prêteurs et également perçue via le compte de séquestre. Les primes dépendent du bien, de la localisation et de la couverture.
• Assurance hypothécaire privée (PMI) : un coût mensuel supplémentaire qui s'applique généralement lorsque votre apport est inférieur à 20 pour cent sur un prêt conventionnel. Le guide pour éviter le PMI explique quand elle s'applique et comment la supprimer.
• Charges de copropriété : si le bien se situe dans une résidence avec syndic, ces charges mensuelles comptent dans votre coût de logement même si elles ne font pas partie du prêt.

La taxe, l'assurance, le PMI et les charges de copropriété peuvent ajouter un montant non négligeable au-dessus du capital et des intérêts. Comme ils sortent réellement de votre trésorerie chaque mois, une estimation sérieuse de la capacité d'achat les inclut tous. Les omettre, c'est ainsi que les acheteurs se retrouvent approuvés pour une mensualité qu'ils ne peuvent pas tenir confortablement.

Comment l'apport et le taux font bouger votre maximum

Une fois que vous avez fixé un plafond de coût mensuel à partir de la règle du 28/36, deux leviers décident de la quantité de bien que ce plafond permet d'acheter : votre apport et le taux de votre crédit.

Apport

Un apport plus important réduit le capital emprunté, ce qui abaisse le capital et les intérêts, et une fois que vous dépassez 20 pour cent d'apport sur un prêt conventionnel, il supprime généralement aussi le PMI. Ces deux effets libèrent de la marge sous votre plafond mensuel, de sorte qu'un apport plus important peut relever le prix que vous pouvez soutenir, ou réduire la mensualité au même prix. La contrepartie est que cette trésorerie n'est plus disponible pour vos réserves ou vos investissements. La calculatrice d'apport montre comment chaque montant modifie le coût mensuel, et notre calculatrice louer ou acheter évalue le coût d'opportunité d'immobiliser cette trésorerie plutôt que de louer et de l'investir.

Taux du crédit

Le taux a un effet considérable sur la capacité d'achat car il modifie le coût de chaque euro emprunté pendant toute la durée du prêt. Un taux plus élevé augmente le capital et les intérêts mensuels, ce qui signifie qu'un prêt plus petit tient sous le même plafond, ce qui réduit le prix que vous pouvez vous offrir. Un taux plus bas fait l'inverse. Comme les taux évoluent avec le marché et avec votre profil de crédit, le prix que vous pouvez vous offrir n'est pas figé. Lorsque vous modélisez la capacité d'achat, retenez comme hypothèse un taux actuel et réaliste, et testez-en un légèrement plus élevé pour voir quel coussin vous auriez si les taux montaient avant que vous fixiez le vôtre.

Abordable contre confortable

L'accord d'un prêteur répond à une question précise : la banque vous prêtera-t-elle ce montant ? Il ne répond pas à la question qui compte davantage pour votre vie : pouvez-vous bien vivre tout en assumant cette mensualité ? Ce sont deux choses distinctes, et l'écart entre les deux est là où les gens se mettent en difficulté.

Une mensualité peut passer le test du 28/36 et tout de même vous étrangler si elle évince les choses qui maintiennent vos finances résilientes. Avant de fixer un chiffre, vérifiez quelques points que les ratios ne capturent pas.

• Fonds d'urgence : acheter un bien ne suspend pas le besoin de réserves de trésorerie ; il l'augmente, car les réparations sont désormais à votre charge. Assurez-vous que la mensualité vous laisse encore conserver plusieurs mois de dépenses sous la main.
• Taux d'épargne : si la mensualité vous oblige à cesser de cotiser pour la retraite ou d'autres objectifs, le bien coûte plus que ce que montre le relevé de crédit. Protégez d'abord votre taux d'épargne, puis dimensionnez la mensualité autour de lui.
• Niveau de vie et marge : un budget qui ne fonctionne que lors d'un mois parfait est fragile. Choisissez une mensualité que vous pourriez encore couvrir lors d'une période difficile, d'un changement d'emploi ou d'une dépense imprévue.

Une habitude raisonnable consiste à traiter le maximum du prêteur comme le plafond et à viser un point en dessous comme objectif. La bonne distance en dessous dépend de la stabilité de vos revenus et de l'importance que vous accordez à la marge financière.

Comment utiliser la calculatrice

Le moyen le plus rapide de transformer tout cela en un chiffre est de le modéliser. Ouvrez la calculatrice de capacité d'emprunt et parcourez-la dans l'ordre.

• Saisissez votre revenu brut mensuel, avant impôts.
• Ajoutez vos remboursements mensuels de dettes actuels, comme les crédits auto, les prêts étudiants et les paiements minimums de cartes de crédit, pour que le ratio global soit exact.
• Saisissez l'apport que vous prévoyez et un taux de crédit supposé. Utilisez un taux réaliste et actuel, et envisagez d'en tester un plus élevé par sécurité.
• Incluez des estimations de taxe foncière, d'assurance, de PMI si votre apport est inférieur à 20 pour cent, et de charges de copropriété, afin de capturer la mensualité complète.

La calculatrice renvoie une fourchette de prix construite à partir de la plus basse de vos limites initiale et globale. Lisez le haut de cette fourchette comme un maximum, pas comme une recommandation, puis choisissez un objectif en dessous qui laisse encore de la marge pour votre fonds d'urgence et votre épargne. À partir de là, la calculatrice de crédit immobilier peut montrer le détail mensuel exact pour un prix précis, et la calculatrice louer ou acheter peut vous dire si acheter à ce prix a des chances de l'emporter sur la location pendant les années où vous prévoyez de rester.

Cette page fournit des informations générales pour vous aider à raisonner sur la capacité d'achat ; ce n'est pas un conseil financier personnalisé, ni une offre de prêt, ni une prévision des taux ou des prix. Les montants en euros indiqués ici ne sont que des exemples illustratifs. Lorsque les enjeux sont importants, vérifiez les chiffres pour votre propre situation et envisagez de consulter un prêteur ou un professionnel financier qualifié.